Flexibele bank, opname van lening

Caroto

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 okt 2019
Berichten
2.575
Waarderingsscore
882
Punten
113
Wij zijn op zoek naar een bank of ervaringen van mensen met hun bank, waar ze bereid zijn om bij een nieuwbouw en het aangaan van een hypothecaire lening, eerst (grotendeels) de lening op te laten nemen en nadien pas het eigen kapitaal aan te spreken.
Quotiteit komt in totaal op een 40% lening, 60% eigen kapitaal.
Kapitaal zit nog vast en daarom zouden we eerst de lening willen opnemen.
Bouwgrond is reeds betaald met eigen middelen.
Crelan onze huisbank denkt hier weinig in mee.
Fintro onze andere huisbank gaan we nog bezoeken.
Maar ik wou al eens informeren of er mensen zijn die banken kennen waarvan ze weten dat er meer flexibiliteit is?

 
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
26.553
Waarderingsscore
672
Punten
113
normaal gezien moet je eigen vermogen en lening evenredig aansoreken

stel dat jij stopt met afbetalen ...

Belfius was daar ook niet soepel in, logisch

 
 

Qacino

Zeer Actief lid
Lid geworden
11 jan 2019
Berichten
621
Waarderingsscore
154
Punten
43
Hangt van uw relatie met de bank af. 

Officieel mochten we het ook niet maar ze deden er niet moeilijk om. Verhouding renovatielening en eigen vermogen lag op 25%/75% . Huis volledig betaald met hypothecaire lening.
 

Kwakkel

Zeer Actief lid
Lid geworden
13 okt 2011
Berichten
923
Waarderingsscore
184
Punten
43
Bij Fintro kunnen ze wel soepel zijn, mits eigen inbreng voldoende groot is.

Wij hebben het volgende voorgesteld, wat is goedgekeurd:

overname huidige lening + 

grond: 52% eigen middelen + 48% lening (ongeveer) +

bouw: 17% eigen middelen + 69% lening (overbrugging) + 14% eigen middelen

 

Maar, zoals steeds: elk dossier is wellicht anders :)

Succes!
 
Lid geworden
12 jun 2019
Berichten
20
Waarderingsscore
2
Punten
3
KBC deed hier bij ons niet moeilijk over. Wij hebben eerst onze volledige lening opgenomen en nadien pas onze eigen middelen aangesproken. Kosten voor zaken die we zelf hebben gedaan (zonder aannemer) hebben we natuurlijk wel vaak zelf betaald.

Q lag op 35% EV/65% lening ongeveer op de oorspronkelijk geraamde kostprijs van ons huis.
 

Tomvdw

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
28 jun 2017
Berichten
2.197
Waarderingsscore
1.065
Punten
113
BNP heeft er hier ook nooit moeilijk over gedaan... 
 

_remi_

Zeer Actief lid
Lid geworden
7 jul 2020
Berichten
458
Waarderingsscore
154
Punten
43
Fintro vond het toch zeer logisch om eerst het beschikbare krediet op te gebruiken; en dan pas later aan eigen middelen (dus spaargeld) te komen.

Crelan, ondanks onze huisbank, was allesbehalve flexibel.
 

_remi_

Zeer Actief lid
Lid geworden
7 jul 2020
Berichten
458
Waarderingsscore
154
Punten
43
stefan zei:
normaal gezien moet je eigen vermogen en lening evenredig aansoreken
stel dat jij stopt met afbetalen ...
Belfius was daar ook niet soepel in, logisch


Dat snap ik eigenlijk niet ... Stoppen met afbetalen heeft toch niks te maken met welk geld je gebruikt om de bouwwerken te bekostigen? Dit is voor het eerst dat ik hoor dat je je eigen middelen en krediet evenredig moet aanwenden. Heb je daar meer info over?
Zeker in geval van de TS, zit je toch met een gunstige situatie? De bouwgrond is al betaald en voor de bouw zelf is er een mooie quotiteit van 60%. Dat zien banken graag hoor.
 

Caroto

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 okt 2019
Berichten
2.575
Waarderingsscore
882
Punten
113
Al bedankt voor alle reacties :)

Aangezien Fintro tweede huisbank is ben ik eens benieuwd wat ze daar gaan zeggen. Het klinkt al bemoedigend.  Crelan is onze 'eerste' bank, maar daar werken ze helemaal niet mee. Net omdat de grond al gekocht is met eigen middelen, zou je toch denken dat ze bvb al de aankoopwaarde grond al willen uitlenen. Dan zit je 50/50 toch? maar nee, helemaal niets mogelijk, ze zullen ons niet graag meer zien bij Crelan 


Ik weet dat elke bank zijn eigen voorwaarden heeft. Er zijn er inderdaad die 50/50 eisen, andere werken met percentages, maar ik  leef dus op hoop dat Fintro meewerkt, en anders ga ik al zeker eens bij KBC horen 


 
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
26.553
Waarderingsscore
672
Punten
113
_remi_ zei:
stefan zei:
normaal gezien moet je eigen vermogen en lening evenredig aansoreken
stel dat jij stopt met afbetalen ...
Belfius was daar ook niet soepel in, logisch


Dat snap ik eigenlijk niet ... Stoppen met afbetalen heeft toch niks te maken met welk geld je gebruikt om de bouwwerken te bekostigen? Dit is voor het eerst dat ik hoor dat je je eigen middelen en krediet evenredig moet aanwenden. Heb je daar meer info over?
Zeker in geval van de TS, zit je toch met een gunstige situatie? De bouwgrond is al betaald en voor de bouw zelf is er een mooie quotiteit van 60%. Dat zien banken graag hoor.

 

stel dat je stopt met betalen op moment dat budget van lening net op is en je 0 € van je eigen inbreng hebt geïnvesteerd.

denk je dat er veel kandidaten zijn om een halve ruwbouw over te nemen tegen de volle prijs?

 
 

_remi_

Zeer Actief lid
Lid geworden
7 jul 2020
Berichten
458
Waarderingsscore
154
Punten
43
Net daarvoor stellen banken het krediet ter beschikking in schijven, overeenkomstig met de verschillende fases van een nieuwbouwproject. Maar waarom zou een bank expliciet willen dat je eerst of evenredig eigen middelen aanspreekt? Het lijkt me net in het voordeel van de bank dat je de eigen middelen pas als laatste gaat gebruiken.
 

REF10554

Actief Lid
Lid geworden
26 sep 2018
Berichten
276
Waarderingsscore
64
Punten
28
Toen wij onze "bankenronde" deden stond ik er van versteld hoe weinig de "huisbanken" waar je al klant bent konden doen. "Tjah meneer, das hoofdzetel Brussel e, we kunnen weinig extra doen voor u." Terwijl onze ouders ook bij die bank zaten en wij er al van kinds af al onze spaarcentjes hebben staan. 

De banken waar je nog geen klant was die konden de registers wel opentrekken. De nieuwe vreemde banken eisen dan dat je loon toekomt bij hen en ze hebben een klant bij... 

En zoals bij alles, hoe meer geld je staan hebt, hoe meer er mogelijk is... Hoe meer eigen middelen, hoe liever ze het hebben en hoe meer er mogelijk is. Dus dit zou net enorm in uw voordeel moeten spelen, als ze horen dat je de bouwgrond zo betaalde. Dan weten ze dat je een klant bent die potentieel veel geld zal stockeren op de rekeningen in de toekomst. Die 50/50 regel heeft bij ons nooit gespeeld. Ze keken vooral naar ons loon en wat we aan geld staan hadden of konden zelf investeren. 

Er is ook nooit een lijn uit te trekken welke bank beter zal scoren qua condities. Wij hadden het beste resultaat bij ING, terwijl vrienden het beste resultaat hadden bij Argenta en terwijl familie het beste resultaat had bij BNP Paribas. Dat toont ook aan dat dit vooral puur naar je eigen situatie is dat men kijkt. Hoeveel kost je project, hoeveel eigen middelen heb je, wat wil je lenen, hoeveel leningen heeft de bank zelf al uitgeschreven, ben je zoon of dochter van iemand die 1miljoen EUR heeft staan enz enz... 
Allemaal zaken die spelen... 
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
26.553
Waarderingsscore
672
Punten
113
... en een paar verzekering nemen bij je bank en kan je nog extra korting krijgen (soms)

 
 

Patrico

Gewaardeerd lid
Forumleiding
Lid geworden
7 okt 2019
Berichten
1.274
Waarderingsscore
239
Punten
63
Bij Belfius moet dat ook lukken.
 

Mario_

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
19 dec 2014
Berichten
14.921
Waarderingsscore
2.430
Punten
113
_remi_ schreef:

Maar waarom zou een bank expliciet willen dat je eerst of evenredig eigen middelen aanspreekt? Het lijkt me net in het voordeel van de bank dat je de eigen middelen pas als laatste gaat gebruiken.

Net niet, de bank heeft alle voordeel als eerste schuldeiser in lijn.

Dus stel dat er een scheiding komt, ruwbouw wordt verkocht aan 70% van de betaalde waarde, dan heeft de bank  al hun geld terug als ze maar 50% met geld van de lening is betaald. Stel dat 100% is betaald met de lening.....
 

Jensvdw

Zeer Actief lid
Lid geworden
17 aug 2018
Berichten
429
Waarderingsscore
222
Punten
43
 Eerst een antwoord op de TS:
Bij mijn weten doet BNP, ING, KBC en AXA (anderen weet ik zo niet) hier niet moeilijk over. Maar: elke bank heeft zo'n clausules in hun algemene voorwaarden opgenomen, omdat het moet. Het is alsmaar strenger aan het worden en ze moeten betere/uitgebreidere risicoanalyses maken en ook meer rapporteren bij de Nationale Bank die er kort op zitten.
Het is dus altijd mogelijk dat uw bank plots zegt om uw spaargeld aan te wenden, omdat je hun percentages niet volgt. Ookal zegt de bankmedewerker dat je zonder problemen de lening kan opgebruiken.

Ik raad je wel aan om ook andere zaken op te nemen in je vergelijking zoals de opnameperiode (als je veel zelf doet) en heel belangrijk: de reserveringsprovisie.

En ook niet onbelangrijk: de kwaliteit van de gekoppelde verzekeringen (brandverzekering en schuldsaldoverzekering). Hier is héél veel prijsverschil in te vinden, maar ook héél veel verschil in de dekkingen. Er bestaan bijvoorbeeld schuldsaldoverzekeringen die overlijden door skiën uitsluiten, of die het beroep Politieagent uitsluiten. Mensen beseffen dit niet wanneer ze tekenen en kijken enkel naar de premie, tot er iets voorvalt... En hoe snel betaalt een verzekering uit? Sommige duurt tot een jaar, maar je moet intussen wel de lening verder betalen als alleenstaande op dat moment. Anderen keren binnen 2 weken uit.
_remi_ zei:
stefan zei:
normaal gezien moet je eigen vermogen en lening evenredig aansoreken
stel dat jij stopt met afbetalen ...
Belfius was daar ook niet soepel in, logisch


Dat snap ik eigenlijk niet ... Stoppen met afbetalen heeft toch niks te maken met welk geld je gebruikt om de bouwwerken te bekostigen? Dit is voor het eerst dat ik hoor dat je je eigen middelen en krediet evenredig moet aanwenden. Heb je daar meer info over?
Zeker in geval van de TS, zit je toch met een gunstige situatie? De bouwgrond is al betaald en voor de bouw zelf is er een mooie quotiteit van 60%. Dat zien banken graag hoor.
_remi_ zei:
Net daarvoor stellen banken het krediet ter beschikking in schijven, overeenkomstig met de verschillende fases van een nieuwbouwproject. Maar waarom zou een bank expliciet willen dat je eerst of evenredig eigen middelen aanspreekt? Het lijkt me net in het voordeel van de bank dat je de eigen middelen pas als laatste gaat gebruiken.

Het klopt dat banken graag een grote eigen inbreng zien, maar het is voor hun waarborg wel belangrijk. Stel dat je een woning zet voor 300 000 euro en de bank leent je 150 000 euro, quotiteit 50% dus zeer goed. Maar als je eerst de 150 000 euro gaat ontlenen en de bank ziet niets van die eigen inbreng, weten ze niet zeker dat die er is. Stel dat de ontlener dan plots niets meer aflost en de bank moet een ruwbouw gaan verkopen? Dan is de zekerheid véél minder dat ze hun volledig kredietbedrag terugkrijgen, dan dat er bijv. bouw staat die winddicht is en gepleisterd bijvoorbeeld. En ja, je kan een afschrift van een spaarrekening of dergelijke tonen, maar dat kan ook snel overgeschreven zijn van ouders etc.
REF10554 zei:
Toen wij onze "bankenronde" deden stond ik er van versteld hoe weinig de "huisbanken" waar je al klant bent konden doen. "Tjah meneer, das hoofdzetel Brussel e, we kunnen weinig extra doen voor u." Terwijl onze ouders ook bij die bank zaten en wij er al van kinds af al onze spaarcentjes hebben staan. 

Dat interesseert banken minder en minder, behalve wanneer de ouders echt goed gekende klanten zijn die ook beleggingen etc. hebben. Als de ouders en kinderen gewoon spaarrekeningen hebben, zijn ze jullie liever kwijt als rijk hoor. Banken moeten 0,50% betalen op al het spaargeld dat bij hen geparkeerd staat, dus als je niets anders doet dan dat ben je verlieslatend voor een bank.
De banken waar je nog geen klant was die konden de registers wel opentrekken. De nieuwe vreemde banken eisen dan dat je loon toekomt bij hen en ze hebben een klant bij... 

En zoals bij alles, hoe meer geld je staan hebt, hoe meer er mogelijk is... Hoe meer eigen middelen, hoe liever ze het hebben en hoe meer er mogelijk is. Dus dit zou net enorm in uw voordeel moeten spelen, als ze horen dat je de bouwgrond zo betaalde. Dan weten ze dat je een klant bent die potentieel veel geld zal stockeren op de rekeningen in de toekomst. Die 50/50 regel heeft bij ons nooit gespeeld. Ze keken vooral naar ons loon en wat we aan geld staan hadden of konden zelf investeren. 

Je hebt gelijk in de eigen middelen, banken hebben dit liever. Maar dit heeft niets te maken met TS zijn oorspronkelijke vraag. En natuurlijk is er meer mogelijk als je meer eigen middelen hebt, is dat niet logisch? Het risico daalt drastisch voor een bank.

Maar opnieuw: "potentieel veel geld stockeren", zie uitleg hierboven. Niet langer interessant voor een bank, tenzij beleggingen.
Er is ook nooit een lijn uit te trekken welke bank beter zal scoren qua condities. Wij hadden het beste resultaat bij ING, terwijl vrienden het beste resultaat hadden bij Argenta en terwijl familie het beste resultaat had bij BNP Paribas. Dat toont ook aan dat dit vooral puur naar je eigen situatie is dat men kijkt. Hoeveel kost je project, hoeveel eigen middelen heb je, wat wil je lenen, hoeveel leningen heeft de bank zelf al uitgeschreven, ben je zoon of dochter van iemand die 1miljoen EUR heeft staan enz enz... 
Allemaal zaken die spelen... 

Ze kijken inderdaad naar ieders persoonlijke situatie, vandaar dat vergelijkingssites zoals Spaargids.be onzin zijn. Maar de tarificatie van hypothecaire kredieten is erg periode gebonden.
Een bank is verplicht om voldoende spaargelden te behouden als buffer op het kredieten dat ze uitgeeft. Wanneer dus de kredieten stijgen boven een bepaalde drempel, zet die bank hun rentevoet omhoog om eventjes een stop op kredieten te zetten (en ja: ook voor bestaande klanten ). Wanneer de balans zich terug herstelt, zetten ze de rentevoet weer omlaag om terug kredieten aan te trekken.

Het is dus een constant spel tussen banken en de enige optie is om alles te vergelijken. Je kan 5 keer langsgaan bij 5 verschillende banken op verschillende maanden tijd en heel andere resultaten uitkomen.
 

Caroto

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 okt 2019
Berichten
2.575
Waarderingsscore
882
Punten
113
Nog bedankt ook voor alle reacties.

Reserveringsprovisie is inderdaad ook een vaak vergeten kost. Bij Fintro-BNP paribas valt deze weg als je met je nieuwbouw onder E30 gaat, wat  bij ons het geval is :)

Blijkbaar is er dus een enorm verschil in banken, en klopt mijn realiteit perfect met de reacties hier.  Net een afspraak met lokale Fintro-bank gehad, waar we momenteel minder actief op zijn dan de andere Crelan huisbank.  Over mijn grootste probleem, het opnemen van leningskapitaal voor je aan je eigen kapitaal begint, waren ze heel duidelijk. Geen enkel probleem om eerst lening op te nemen, tot en met de dag dat het kapitaal vrijkomt (in ons geval verkoop van een andere woning), dan verwachten ze wel dat je eerst dat 'beloofde' en net vrijgekomen kapitaal opgebruikt, voor je de rest van de lening mag opnemen.

Dat maakt de keuze wel eenvoudig en wisselen we maar terug van eerste huisbank 


Voordeel bij Fintro is overigens dat ze veel werken met zelfstandige agenten, en voor hun verzekering niet gevonden zijn door de huisleverancier. Verder zijn er natuurlijk veel andere zaken aan leningen die hun impact hebben, maar daar is genoeg info rond te vinden.
 
Bovenaan