[pk_guy]

Hallo allemaal,

We bouwen een eerste huis in België op een bouwgrond in Geel. We hebben geen goed netwerk in deze branche en overwegen daarom een turnkey bouwbedrijf. Onze vragen zijn dan ook:

1. We hebben heel duidelijk over het type huis dat we willen, de ligging van welke kamer en waar, de kwaliteit van de materialen, enz. Van een architect verwachten we dus alleen een kwaliteitsvolle controle op de bouwwerkzaamheden, afwijkingen van het plan, het optimaliseren van het door ons ontworpen plan, enz. Dit kan elke redelijk ervaren architect. Dus, waarom zouden we niet voor de architect kiezen die het bouwbedrijf ons aanbeveelt?
2. Waarom zouden we niet voor traditionele baksteenbouw kiezen?
3. We hebben gesproken met Stessens, Blavier, Team-Construct en Arkana. Moeilijk om een keuze te maken. Niemand kon een richtprijs geven op basis van ons plan.
4. Arkana sprak ons aanvankelijk aan. We hebben gevraagd wat ze binnen ons budget konden doen, waarna de discussie over wel/niet binnen de scope begon. Dit resulteerde in relatief hoge prijzen met een beperktere scope. Ik heb berichten gezien die erop wezen dat Arkana hoge kwaliteit nastreeft, maar welke parameters bepalen die hoge kwaliteit? In ons onderzoek beloofde iedereen geen overschrijding van de tijds- en budgettermijnen, en had geschoolde arbeidskrachten, dus de kwaliteit is vergelijkbaar. (We hebben hun huizen zien bouwen).
5. Is het tegenwoordig nog wel zinvol om een garage in een kelder te bouwen met een opslagruimte? Aannemers zeiden dat het minimaal € 50.000 zou kosten.
6. Alle aanbevelingen/suggesties voor een turnkey aannemer en architect zijn zeer welkom.

Graag kom ik in contact met gezinnen die via turnkey aannemers bouwen.

Bij voorbaat dank.

 

[disco stu]

1. Dus, waarom zouden we niet voor de architect kiezen die het bouwbedrijf ons aanbeveelt?

Omdat een eigen architect voor jouw werkt, door jou betaald wordt en dus jouw belangen behartigt en niet de belangen van het bouwbedrijf.

2. Waarom zouden we niet voor traditionele baksteenbouw kiezen?

Euhm geen idee?

3. We hebben gesproken met Stessens, Blavier, Team-Construct en Arkana. Moeilijk om een keuze te maken. Niemand kon een richtprijs geven op basis van ons plan.

En wat geven ze dan aan als reden? Waar wringt het schoentje?

4. Arkana sprak ons aanvankelijk aan. We hebben gevraagd wat ze binnen ons budget konden doen, waarna de discussie over wel/niet binnen de scope begon. Dit resulteerde in relatief hoge prijzen met een beperktere scope. Ik heb berichten gezien die erop wezen dat Arkana hoge kwaliteit nastreeft, maar welke parameters bepalen die hoge kwaliteit? In ons onderzoek beloofde iedereen geen overschrijding van de tijds- en budgettermijnen,

Beloven is 1 ding. Op papier zetten met afdwingbare financiële consequenties is een andere zaak.

en had geschoolde arbeidskrachten, dus de kwaliteit is vergelijkbaar. (We hebben hun huizen zien bouwen).

Kwaliteit moet je zodanig definiëren als wat voor jou specifieke belangrijk is. Zorg dat jouw kwaliteitseisen duidelijk in contract vastgelegd zijn en dat deze objectief kwantificeerbaar of aftoetsbaar zijn.

5. Is het tegenwoordig nog wel zinvol om een garage in een kelder te bouwen met een opslagruimte? Aannemers zeiden dat het minimaal € 50.000 zou kosten.

Volledig subjectief en afhankelijk of jij een inpandige garage wilt.

6. Alle aanbevelingen/suggesties voor een turnkey aannemer en architect zijn zeer welkom.

Graag kom ik in contact met gezinnen die via turnkey aannemers bouwen.

Bij voorbaat dank.

Ik zou zeggen: zorg eerst dat je goed weet wat je wilt en je behoeftes en budget in kaart brengt.

 

[lukanar]

waarom wil je een kant en klaar plan aanbieden aan een architect ?
Ben je zelf ontwerper ?
Want architecten hebben wel wat meer in hun mars dan kopie werk te doen.
Daarvoor betaal je ze te veel

 

[pk_guy]

waarom wil je een kant en klaar plan aanbieden aan een architect ?
Ben je zelf ontwerper ?
Want architecten hebben wel wat meer in hun mars dan kopie werk te doen.
Daarvoor betaal je ze te veel

We hebben in het verleden twee renovatieprojecten uitgevoerd: één huis in het buitenland en één appartement in Brussel. We hebben dus enige ervaring en kennis, maar zeer beperkt in nieuwbouw.

We hebben het ontwerp als uitgangspunt genomen voor de architect om tijd te winnen en hopelijk de architectenhonoraria te optimaliseren.

 

[pk_guy]

En wat geven ze dan aan als reden? Waar wringt het schoentje?

Ze zeggen dat de prijs afhangt van verschillende factoren, zoals de materiaalkeuze, enzovoort.

Behalve Team-Construct, die zijn duidelijk over de prijs en wat je ervoor terugkrijgt. Als je over veranderingen begint, stijgt de prijs exponentieel :-D

Nou, de afwerking van de badkamer, tegels, parket, keuken, enzovoort, is afhankelijk van de persoonlijke smaak.

Daarnaast zijn er verschillende factoren om rekening mee te houden - waarom zouden die gestandaardiseerd kunnen worden?

Hoe zou je de kwaliteit van de belangrijkste bouwelementen kwantificeren en definiëren? Bijvoorbeeld de gebruikte materialen voor de fundering, de kwaliteit van het beton, de baksteen, enzovoort, en zo verder. Zou dit de taak van een architect moeten zijn?

 

[lukanar]

renoveren is niet hetzelfde als van niets iets te ontwerpen

 

[janus wago]

Hoe zou je de kwaliteit van de belangrijkste bouwelementen kwantificeren en definiëren? Bijvoorbeeld de gebruikte materialen voor de fundering, de kwaliteit van het beton, de baksteen, enzovoort, en zo verder. Zou dit de taak van een architect moeten zijn?

Jij levert het plan, dus zou dat daar toch op moeten staan, anders moet de architect alles na gaan rekenen en heeft het weinig zin dat jij een plan levert, denk dat je niet helemaal begrijpt wat voor rol een architect speelt in het bouwproces.
Dat is iets meer dan een leuk ontwerp maken.

 

[wawadadakawa]

Ik kan deels antwoorden op vraag 3 en 4.

Wij hebben een 11 jaar geleden voor Arkana gekozen en zijn over het algemeen zeer tevreden. Wat voor mij de kwaliteit van Arkana bepaalde was onder meer het volgende:

*Scope & kostenbepaling gebeurde steeds in goed overleg en met steeds groter wordend detail naarmate de plannen gingen van voorontwerp over definitief ontwerp, naar detailstudie. In elke stap was het duidelijk wat er wel in zat en wat niet. Voor de posten waarvan de kosten duidelijk afhangen van de uiteindelijke keuzes (welke kraan, welk douchewand, ...) vond ik hun initiële inschatting van het budget op basis van de eerste gesprekken zeer goed. Een paar keer zaten we met ons uiteindelijke keuze er boven, een paar keer er onder.
*Bouw zelf, is het een bedrijf zoals een ander. Qua houtskeletbouw hadden ze een goede wandopbouw in de tijd. Het onderscheid voor mij was de professionaliteit van de werfopvolging door hun werfleider. Zoals in elke bouw loopt wel iets mis (bij ons was de wand tussen de keuken en waskot/badkamer beneden een 15 cm fout gezet, waarbij die 15cm echt wel cruciaal waren --> ok das niet goed, wand er uit en hop aanpassen en er opnieuw in).
*Na de bouw zijn ze hun verantwoordelijkheid blijven opnemen. Ongeveer 2 jaar na oplevering is er een lek ontstaan in de hoek van de keuken. Enkel en alleen met een specifiek type regen in combinatie met de juiste windsterkte en richting. Het was niet duidelijk exact waar de origine van het probleem zat en we hebben een 4 a 5 pogingen moeten ondernemen om de oorzaak uiteindelijk te vinden over een 8 tal jaar gespreid. Deel achtergevel uitgebroken, ... --> dit zijn ze telkens direct en zonder problemen blijven opvolgen en opnemen.

Wat betreft puntje 1) --> top dat je een helder en duidelijk idee hebt wat je wil, echter lukt jullie plan met de bouwvoorschriften van de bouwgrond? Is jullie plan wel optimaal naar bouw eenvoud, soms kan je met een heel kleine aanpassing best wel wat uitsparen, of alleszins kan een architect je een alternatief aanrijken waarbij je nog de keuze kan maken. Gaan jullie zelf de bouwaanvraag indienen inclusief de nodige zaken zoals een watertoets, ...
Een onafhankelijke architect is ook handig tijdens de bouw. Hoe goed Arkana ook was bij ons was onze architect toch zeer waardevol. Bij elk werkbezoek bracht ze toch wel een hoop dingen aan en wees Arkana op hun verantwoordelijkheid. Met een architect van de bouwfirma zelf ben je toch hier war minder zeker van. Gaan ze echt al te moeilijk gaan doen tegen de hand die hun eten geeft.
Bij Arkana zijn we geland met een onafhankelijke architect die wel veel met Arkana samenwerkte. Iets minder duur (korting) want ze werkten met de standaard zaken van Arkana (dus minder werk in stabiliteit etc, reeds ervaring met Arkana als aannemer dus minder verrassingen, ...)

 

[Mario_]

Zorg dat je een goede meetstaat en lastenboek hebt. Zo gedetailleerd mogelijk. Daarmee kan je dan offertes opvragen en vergelijken. Want je zal zien dat ze toch hier en daar van elkaar zullen afwijken.
En in detail, dan gaat het dus ook over de materialen. Afvoeren in PP. Welke snelbouwsteen, want er kan zelfs daarin al een heel verschil zitten in prijs. Niet ventilatie D, maar merk, type, welke buizen, filters, etc....
SOD's zullen steeds proberen te gaan naar hun materialen die ze afnemen, want daar hebben ze de grootste marge op.
Kan je keuken bv eruit houden ? Dat geeft je meer vrijheden om naar keukenbouwers te stappen.
En dan idd : meerprijzen goed bespreken en/of zorgen dat je geen aanpassingen moet doen.

Heb je bv al een sonderingsverslag ? Dan weet je al waar je je kan aan verwachten qua fundering. Dan is een kelder misschien plots geen grote meerkost meer, moest je wat meer moeten funderen.
Zorg ook dat de afgegraven grond meteen weg is, daar struikelen velen al eens over. Zit er niet mee in en kost daarna soms duizenden euro's.

Inpandige garage.. enige dat ik kan vertellen is : voorzie die meer dan groot genoeg, of anders wordt het zoials bij velen, een dure bergplaats waar een auto niet meer in kan. Dan kan je beter richting carport kijken.

 

[NicoP]

waarom wil je een kant en klaar plan aanbieden aan een architect ?
Ben je zelf ontwerper ?
Want architecten hebben wel wat meer in hun mars dan kopie werk te doen.
Daarvoor betaal je ze te veel

Een architect heeft misschien andere inzichten, dat klopt...
Toen ik destijds de plannen (en de detailplannen) voor onze vernieuwbouw had opgemaakt en mooi uitgetekend in CAD ben ik ermee naar een architect gestapt en die ging volledig mee in de ideeën die ik geïntegreerd had. Hij was er zelfs enthousiast over. Die kerel heeft me binnen de week terug gebeld met de boodschap om niets te wijzigen en het plan zo in te dienen. En dat is zo ook gebeurd.
By the way: ik heb/ had geen achtergrond in ontwerpen of uittekenen van woningplannen.
Dus ja, het kan (ook al is dat misschien een uitzondering).

 

[BnB2]

@NicoP het kan zeker maar voor zover ik weet heb jij een technische achtergrond en ik heb het vage vermoeden dat TS dat niet heeft. Ik kan me natuurlijk gigantisch vergissen…

Als ik TS was zou ik naar een full blown architect gaan die u een volledig turnkey oplossing biedt en alle benodigde technische details uitwerkt en oplijst. Hiermee kan je dan gaan winkelen…

 

[oxbow]

Ik ben uit dezelfde regio, Stessens is wel een goede referentie waar kennissen mee gebouwd hebben.

Qua sleutel op de deur aannemer is dat wel een bedrijf dat ik zou aanraden.

 

[pk_guy]

Heeft iemand ervaring met 3Bouw?

Waarom zouden we voor houtbouw kiezen?

Overspoeld door veel vragen... architecten hebben het te druk voor kennismakingsgesprekken...

Dit wekt al de indruk dat het bouwen van een huis een uitdaging is.

 

[Kvgw]

Wij hebben met beide methodes ondertussen ervaring. 12jaar geleden traditioneel, met snelbouw-isolatiespouw-parement, nu afgelopen jaar een houtskelet. Beide keren hebben we doorgedreven geïsoleerd. Als we nu een 3e keer (alsjeblief niet) zouden bouwen zou ik zonder twijfel voor houtskelet kiezen. Wat voor ons de grote voordelen zijn: bouwsnelheid, properheid werf, als je zelf iets doet is het in hsb properder en naar onze mening makkelijker (minder gesmodder), luchtdichting is veel eenvoudiger, gezondere en duurzamere materialen (bio-ecologisch...), bij goed ontwerp makkelijk modulair, goede hsb-aannemers hebben meer kennis (en bekend met de voordelen) van energetisch goed presterende woningen en hebben contacten met aannemers die ook zo werken.
Maar dit zijn onze persoonlijke ervaringen. Voor ons was een goed geïsoleerde, gezonde en bio-ecologische woning bouwen erg belangrijk, wat ons automatisch bij HSB bracht.

 

[BnB2]

Overspoeld door veel vragen... architecten hebben het te druk voor kennismakingsgesprekken...

Lijkt me vreemd. Gisteren stond in de Tijd dat het aantal bouwaanvragen op het laagste peil staat sinds 1997. Het lijkt me dan dat ze net veel tijd hebben.

Als ik dan zo links en rechts kijk naar de order portefeuille van de aannemers lijkt dat wel te kloppen.

 

[nivora]

Overspoeld door veel vragen... architecten hebben het te druk voor kennismakingsgesprekken...

Lijkt me vreemd. Gisteren stond in de Tijd dat het aantal bouwaanvragen op het laagste peil staat sinds 1997. Het lijkt me dan dat ze net veel tijd hebben.

Als ik dan zo links en rechts kijk naar de order portefeuille van de aannemers lijkt dat wel te kloppen.

bouwprojecten zijn dan ook véél complexer om vandaag de dag op te starten en uit te werken, dat zie al als je een vergunningsaanvraag van 1997 en 2025 zou vergelijken. De plannen dienen veel uitgebreider en gedetailleerder opgesteld te worden.

 

[BnB2]

Overspoeld door veel vragen... architecten hebben het te druk voor kennismakingsgesprekken...

Lijkt me vreemd. Gisteren stond in de Tijd dat het aantal bouwaanvragen op het laagste peil staat sinds 1997. Het lijkt me dan dat ze net veel tijd hebben.

Als ik dan zo links en rechts kijk naar de order portefeuille van de aannemers lijkt dat wel te kloppen.

bouwprojecten zijn dan ook véél complexer om vandaag de dag op te starten en uit te werken, dat zie al als je een vergunningsaanvraag van 1997 en 2025 zou vergelijken. De plannen dienen veel uitgebreider en gedetailleerder opgesteld te worden.

Daar staat tegenover dat de informatisering wel de zaken heeft vergemakkelijkt.

Je kunt toch onmogelijk zeggen dat het komt door complexere plannen. Al is een plan vergelekn van toen en van nu? Veel verschil zit daar niet op. Ja er komen regelgevingen kijken zoals EPB, ventilatie en nog een hele riedel aan keuringen maar die info zit dan ook bij de desbetreffende bouwpartners. Ik durf het zelfs nog sterker stellen: vroeger stonden er berekeningen op de plannen terwijl de architect van tegenwoordig zijn paraplu opentrekt en de stabiliteit doorschuift naar de desbetreffende ingenieur.