[Kwakkel]

Eindelijk hebben we onze (eerste) conceptontwerpen binnen. Ons uitgangspunt is een open bebouwing. Zelf hadden we graag een LEW-woning in HSB gezet in samenwerking met een SOD-firma.
Deze 3 elementen staan wel met een vraagtaken - daarover later meer.
Ik begin maar meteen met het conceptontwerp waar we een budgetraming voor kregen.
Graag horen we jullie bedenkingen.


Terrein is ongeveer 1.100 m². Tuin/achtergevel liggen op het oosten.
Voor variant A is er nog een licht andere bovenverdieping.

 

En dan is er een licht ander ontwerp, variant B.


We zijn er nog niet echt uit welk onze voorkeur heeft. Maar, wellicht is dat minder belangrijk. Probleem dat zich momenteel stelt: de raming voor variant A/Aa ligt FORS boven het budget. Fors zijnde 25%!
Wat er momenteel voorzien is in de raming (ik heb enkel een globale range, geen opsplitinsing per fase of element - wel voor bepaalde zaken richtprijzen of stelposten):

• EPB en veiligheidscoordinator
• Sondering
• Werfinrichting
  • Elektriciteit
  • Toilet
  • Afrastering
  • Werfweg met steenpuin (1 vrachtwagen).
  • Afvoeren bouwafval
• Grondwerken (exclusief bronbemaling)
• Fundering: 20 cm betonplaat met dubbel netbewapening 8/8/15/15 op volle grond, inclusief vorstranden.
• Septische put - 2.000 liter
• Regenwaterput - 10.000 liter
• Bezinkput - max. 4.000 liter
• Waterzuivering in optie (wellicht verplicht door de gemeente!)
• Buitenwanden dampopen CLS 14 cm met leidingspouw, geïsoleerd met minerale wol (lambda =  0.035W/mK)
• Binnenwanden en voorzetwanden geïsoleerd met minerale wol (lambda = 0.035W/mK)
• 2x blowerdoor, resultaatsverbintenis v50<=3
• Warm plat dak met 16 cm PIR (lambda = 0.026W/mK)
• Gevel gemetseld, waalformaat 210 x 100 x 50 @ 0.45. Halfsteensverband.
• Ramen Reynaers aluminium MAsterline 8 HI, 3-voudige beglazing met warm-edge spacers
• Zonwering budget voorzien 10.000 euro
• Elektriciteit, naar zeggen van de firma, voldoende ruim bemeten. Heb geen aantal, dus weet niet wat 'ruim' juist is.
• Sanitair budget 8.000 euro, geleverd en geplaatst. (gevraagd om dit op te trekken naar 10.000; geen idee of dat voldoende is?)
• Geothermische warmtepomp (denk merk Vaillant), koelfunctie in optie (gevraagd om dit standaard mee te nemen)
• Vloerverwarming op beide niveaus
• Ventilatiesysteem D met galva spiraliet leidingen, met bypass functie voor nachtkoeling
• Vloerisolatie10 cm RESOL
• Gelijkvloers chape 8 cm met netwapening 50/50/2/2
• Verdiep chape 8 cm op 3 cm isolatie. Chape voorzien van wapeningsvezels
• Vloerbedekking: keramische tegels 45 euro/m² met bijpassende plint 8 euro/lm op gelijkvloers en badkamer. Marmoleum op verdieping. (Parket op gelijkvloers in optie)
• Acryl beplating douchewanden (te voorzien in budget sanitaire toestellen) (!deze valt me nu pas op)
• Binnendeuren tubespaan schilderdeuren 231,5 cm hoog volgens ontwerp (op gelijkvloers: plafondhoge deuren in optie)
• Trap: onbehandeld rubberwood met Z treden en onderliggende trapbomen
• Keuken budget van 25.000 euro
• Carport
• Luifels
• Zonnepanelen: 4.500 WP (6.000 WP in optie)

Niet inbegrepen zijn terrasafwerking en oprit, terrasafwerking op de platte daken, schilderwerken. Wat er zeker nog bij komt is dunbepleistering op alle muren.
Merk op dat de fietsenberging (en wasruimte) niet in het verwarmd volume zitten. Hier komt ook de verwarmingsinstallatie.

Totale raming 420 - 450.000 euro exclusief btw!

Mag ik jullie mening hierover vragen? Zowel over de plannen zelf, de elementen uit de kostenraming als het geschatte budget? Hoe kunnen we best e.e.a. herschikken om, zonder aan comfort of ruimte in te boeten, toch de prijs (fors) naar beneden te halen? De 1ste duidelijke optie is natuurlijk de carport later pas uitvoeren (20 à 25.000 euro).
Een 2e is de geothermische warmtepomp vervangen door een L/W (of eventueel zelfs gas, maar dan moet er gas binnengebracht worden, wat ook een kost heeft) - de minderprijs voor L/W zou redelijk beperkt zijn (+/- 4.000 euro)?
Een 3e optie is van dit leuke ontwerp een wat meer alledaags ontwerp te maken met blok op blok, zonder uitsprongen hier en daar. Geen idee hoeveel dat zou kunnen besparen? Keukenbudget zou ook omlaag kunnen, maar dat doen we liever niet (we koken elke dag wel. )

Variant B zal wellicht wat goedkoper zijn, want is wat compacter op de verdieping. Los van dat we daar dan wel wat ruimte lijken te missen, gaat het ook weer niet zo gek veel goedkoper zijn helaas.
Alvast bedankt voor de feedback!

Dit hoeft wellicht niet gezegd te worden en het haalt sowieso niet veel uit 'op het internet', maar de plannen vallen volgens mij onder de intellectuele eigendom van de architect. copyright enzo dus. )

 

[Patrico]

Nee, want je hebt toch een architect nodig? Arkana maakt voor zover ik weet geen ontwerpen, dus heb je een architect nodig - Ja, Arkana heeft deze architect aangeraden. Ecohuis stelde een andere voor - Arkana heeft zelf geen architecten, dus dat is volgens mij geen optie

Ik ga nog 1 laatste poging doen. Een SOD heeft nooit eigen architecten (geen enkele SOD dus) maar werken altijd samen met bepaalde architecten. Je begrijpt dat die architecten heel nauw verbonden zijn met de SOD en veel klandizie opleveren. Elke SOD gaat je dus proberen te sturen naar een bepaalde architect.

MAAR als je naar een SOD gaat voor een ontwerp en berekening en je kiest voor de architect ga je nooit kosten hebben van concepttekeningen, voorontwerpen, ontwerpen en lastenboeken.. Die kosten worden gedragen door de architect/SOD, ook al besluit je op een gegeven moment om af te haken.

Je kan uiteraard ook opteren voor een EIGEN architect, maar dan los van de SOD en dan een SOD kiezen. Dan betaal je uiteraard wel allerlei kosten.

Wat jij nu gedaan hebt is gekozen voor de architect van een SOD en je betaald nu zelf ook nog eens de concepten, voorontwerpen en berekeningen terwijl dat gewoon gratis had gekunnen via Arkana.

 

Niet alle SOD's geven dat in detail. Als je een SOD zoekt die echt alles apart zet kan ik je wel een tip geven. Geef gerust! Met de huidige raming ben ik toch van plan om mijn horizon terug te verbreeden 

Wel tradionele bouw maar Standing Construct uit Geel geeft een heel gedetailleerd lastenboek.

 

[Kwakkel]

Mario_ schreef:

ligt de compromis bij de notaris of de akte ? 

Heb je sonderingsverslag laten opnemen hierin? Heb je rekening gehouden met een eventueel minder gunstig sonderingsverslag ? 

Compromis ligt bij de notaris. Sonderingsverslag ga ik daarin laten opnemen.

Rekening gehouden met ongunstige sondering: neen. Enfin, ik weet niet of de voorziene fundering

20 cm betonplaat met dubbel netbewapening 8/8/15/15 op volle grond, inclusief vorstranden

licht, standaard, of zwaar is ? Het is als ik goed begrijp al beter dan een sleuffundering?

 

[Kwakkel]

Nee, want je hebt toch een architect nodig? Arkana maakt voor zover ik weet geen ontwerpen, dus heb je een architect nodig - Ja, Arkana heeft deze architect aangeraden. Ecohuis stelde een andere voor - Arkana heeft zelf geen architecten, dus dat is volgens mij geen optie

Ik ga nog 1 laatste poging doen. Een SOD heeft nooit eigen architecten (geen enkele SOD dus) maar werken altijd samen met bepaalde architecten. Je begrijpt dat die architecten heel nauw verbonden zijn met de SOD en veel klandizie opleveren. Elke SOD gaat je dus proberen te sturen naar een bepaalde architect.

MAAR als je naar een SOD gaat voor een ontwerp en berekening en je kiest voor de architect ga je nooit kosten hebben van concepttekeningen, voorontwerpen, ontwerpen en lastenboeken.. Die kosten worden gedragen door de architect/SOD, ook al besluit je op een gegeven moment om af te haken.

Je kan uiteraard ook opteren voor een EIGEN architect, maar dan los van de SOD en dan een SOD kiezen. Dan betaal je uiteraard wel allerlei kosten.

Wat jij nu gedaan hebt is gekozen voor de architect van een SOD en je betaald nu zelf ook nog eens de concepten, voorontwerpen en berekeningen terwijl dat gewoon gratis had gekunnen via Arkana.

Ok, zowel Ecohuis als Arkana werken op deze manier. Niet bij stilgestaan dat dit ook anders kon.

Maar goed, mocht het om eender welke reden niet werken met Arkana, kan ik met de architect, nog altijd in zee gaan met een andere firma. In jou systeem lijkt me dat geen optie?

 

Niet alle SOD's geven dat in detail. Als je een SOD zoekt die echt alles apart zet kan ik je wel een tip geven. Geef gerust! Met de huidige raming ben ik toch van plan om mijn horizon terug te verbreeden 

Wel tradionele bouw maar Standing Construct uit Geel geeft een heel gedetailleerd lastenboek.

Ok, zal ik eens bekijken. Thanks!

(HSB heeft nog wel onze voorkeur, maar gezien de huidige raming ... )

 

[Mario_]

Heb je enig idee welke meerkost er aan een slecht sonderingsverslag kan hangen ? 

Wat houdt de voorwaarde in de compromis in ? Ontbinding koop ? Vermindering aankoopprijs ? 

 

 

[Kwakkel]

Heb je enig idee welke meerkost er aan een slecht sonderingsverslag kan hangen ? 

Wat houdt de voorwaarde in de compromis in ? Ontbinding koop ? Vermindering aankoopprijs ? 

 

Ja en nee. Ik weet dat de meerkost fors kan zijn, maar geen idee hoe fors.

In het ergste geval krijg ik toch mijn woonkelder 

 (en geen verdiep, want geld op 

)

 

[Mario_]

Of wordt de grond aan iemand anders verkocht....

 

[Kwakkel]

Dat is worst worst case, maar kan inderdaad ook

 

[lukanar]

....

MAAR als je naar een SOD gaat voor een ontwerp en berekening en je kiest voor de architect ga je nooit kosten hebben van concepttekeningen, voorontwerpen, ontwerpen en lastenboeken.. Die kosten worden gedragen door de architect/SOD, ook al besluit je op een gegeven moment om af te haken.....

 

Vroeger in mijnapejaren nogal veel getekend voor tuinsods. Jaja die bestaan ook , altijd betaald geweest en altijd hoor ik de zaakvoerder nog zeggen tegen zijn klant: ontwerp is gratis.

Ken een paar archticten, alle nogal veel. Ook een paar sods beunhazen . Worden altijd betaald ! 

Forget it dat concepttekeningen, voorontwerpen, ontwerpen en lastenboeken gratis zijn of door de sod worden gedragen. Beetje naive insteek. Op het einde van de rit betaalt de klant ALLES .

 

[Kwakkel]

....

MAAR als je naar een SOD gaat voor een ontwerp en berekening en je kiest voor de architect ga je nooit kosten hebben van concepttekeningen, voorontwerpen, ontwerpen en lastenboeken.. Die kosten worden gedragen door de architect/SOD, ook al besluit je op een gegeven moment om af te haken.....

 

Vroeger in mijnapejaren nogal veel getekend voor tuinsods. Jaja die bestaan ook , altijd betaald geweest en altijd hoor ik de zaakvoerder nog zeggen tegen zijn klant: ontwerp is gratis.

Ken een paar archticten, alle nogal veel. Ook een paar sods beunhazen . Worden altijd betaald ! 

Forget it dat concepttekeningen, voorontwerpen, ontwerpen en lastenboeken gratis zijn of door de sod worden gedragen. Beetje naive insteek. Op het einde van de rit betaalt de klant ALLES .

Ik denk dat Patrico bedoelt dat het risico door de SOD wordt gedragen, als de architect tekent en de klant uiteindelijk toch met een andere firma in zee gaat.

Ben het inderdaad met je eens dat als je wel met de firma in zee gaat, deze architectenkosten (tezamen met de kosten van mensen die niet verder gingen!) in de totaalprijs zitten.

 

In mijn geval

• Berekent de SOD nog een aantal andere opties
• Bevestigde de architect dat ze gaan werken aan nieuwe ontwerpen obv onze commentaar. Ze vertelde dat dit hun manier van werken is. Sluit niet echt aan bij hoe wij het traject zagen, maar goed, er wordt zonder probleem verder gewerkt. Ik ga er van uit dat het uiteindelijk allemaal goed komt, en dat dit een 'minor bump in the road' was To be continued (in een week of 3 )

 

[Patrico]

Ik denk dat Patrico bedoelt dat het risico door de SOD wordt gedragen, als de architect tekent en de klant uiteindelijk toch met een andere firma in zee gaat.

Ben het inderdaad met je eens dat als je wel met de firma in zee gaat, deze architectenkosten (tezamen met de kosten van mensen die niet verder gingen!) in de totaalprijs zitten.

Uiteraard betaald iemand ergens de kosten. Het ging er maar over dat hij deze kosten alvast kunnen besparen had.

Bevestigde de architect dat ze gaan werken aan nieuwe ontwerpen obv onze commentaar. Ze vertelde dat dit hun manier van werken is. Sluit niet echt aan bij hoe wij het traject zagen, maar goed, er wordt zonder probleem verder gewerkt. Ik ga er van uit dat het uiteindelijk allemaal goed komt, en dat dit een 'minor bump in the road' was To be continued (in een week of 3 )

Succes alvast. Blijf het vreemd vinden dat zijn werkwijze het maken van een plannetje is dat 100.000 euro over budget is en daarmee een hoop tijd verspeelt. Tenzij het plannetje nog in zijn schuif lag

 

[Kwakkel]

Bevestigde de architect dat ze gaan werken aan nieuwe ontwerpen obv onze commentaar. Ze vertelde dat dit hun manier van werken is. Sluit niet echt aan bij hoe wij het traject zagen, maar goed, er wordt zonder probleem verder gewerkt. Ik ga er van uit dat het uiteindelijk allemaal goed komt, en dat dit een 'minor bump in the road' was To be continued (in een week of 3 )

Succes alvast. Blijf het vreemd vinden dat zijn werkwijze het maken van een plannetje is dat 100.000 euro over budget is en daarmee een hoop tijd verspeelt. Tenzij het plannetje nog in zijn schuif lag

Helemaal akkoord dat het jammer is van de verloren tijd.

Dat het in de schuif lag, mag ik hopelijk betwijfelen: van 9 januari tot 4 maart is volgens mij tijd genoeg om iets uit te tekenen

 

[Patrico]

Bevestigde de architect dat ze gaan werken aan nieuwe ontwerpen obv onze commentaar. Ze vertelde dat dit hun manier van werken is. Sluit niet echt aan bij hoe wij het traject zagen, maar goed, er wordt zonder probleem verder gewerkt. Ik ga er van uit dat het uiteindelijk allemaal goed komt, en dat dit een 'minor bump in the road' was To be continued (in een week of 3 )

Succes alvast. Blijf het vreemd vinden dat zijn werkwijze het maken van een plannetje is dat 100.000 euro over budget is en daarmee een hoop tijd verspeelt. Tenzij het plannetje nog in zijn schuif lag

Helemaal akkoord dat het jammer is van de verloren tijd.

Dat het in de schuif lag, mag ik hopelijk betwijfelen: van 9 januari tot 4 maart is volgens mij tijd genoeg om iets uit te tekenen

 

All part of the show

 

[Kwakkel]

(Sabrina van Thuis Best en *iemand* van Standing Construct probeerden me al terug te contacteren na mijn mailtje. Helaas zonder succes - ik krijg ze vast nog wel te pakken AVL heb ik nog niet gehoord tot nu)

 

[Patrico]

(Sabrina van Thuis Best en *iemand* van Standing Construct probeerden me al terug te contacteren na mijn mailtje. Helaas zonder succes - ik krijg ze vast nog wel te pakken AVL heb ik nog niet gehoord tot nu)

 

Bij StandingConstruct hebben ze graag dat je al een ontwerp hebt, dus dan is het misschien nog geen weggegooid geld. Thuisbest focust zich sterk op energiezuinig. Bij Thuisbest en AVL zijn er dit weekend opendeurdagen.

 

[Kwakkel]

Heb ondertussen contact gehad met SC: zij gaan alvast ook een offerte opmaken op basis van wat nu voorligt (variant A + Aa). Zo gaan we beter kunnen vergelijken

 

[Mario_]

Heb ondertussen contact gehad met SC: zij gaan alvast ook een offerte opmaken op basis van wat nu voorligt (variant A + Aa). Zo gaan we beter kunnen vergelijken

echt ??? Hoe ga je nu in godsnaam een vergelijking kunnen maken tussen offertes adhv die nietszeggende schetsen ? Je hebt  niets van detail....

 Een (echt) plan, een meetstaat en een lastenboek, daar raak je al heel wat verder mee.

 

[Kwakkel]

Bedankt voor je bezorgdheid Mario_ (echt!)

Ik kan uiteraard enkel vergelijken wat ik weet. Ik heb de basis van de eerste raming doorgegeven aan SC. Zij kunnen dus alvast deze elementen gebruiken om 1-op-1 te vergelijken.

Er zullen vast een hoop zaken zijn die ze zelf moeten invullen. Wat mij betreft is dat in dit stadium geen issue. Wel heb ik de indruk gekregen tijdens ons gesprek (telefonisch) dat zij een echte offerte gaan maken met bijhorend lastenboek en meetstaat. Ik zal dus een duidelijker beeld krijgen waar, in hun offerte, de grootste kostenposten zitten. Dat kan ik dan weer gebruiken om te bepalen waar we het ontwerp moeten aanpassen.

Zoals gezegd: we zitten nog ver van het stadium waar het contract getekend moet worden. Voordat het contract getekend wordt (bij eender welke partij), heb ik zowiezo een gedetailleerde meetstaat die identiek is voor elke firma die een offerte uitbrengt. Nu wil ik kunnen vergelijken, zelfs met de hele resem 'onbekende factoren' die er momenteel nog zijn.

 

[Mario_]

Zij moeten geen meetstaat en lastenboek opmaken.....dat moet jij doen, samen met je architect. 

Jij bepaalt wat voor huis je wil, in welke materialen, op welke manier, en daar laat je prijs op maken. 

Je kan geen 2 woningen vergelijken die door 2 firma's zijn opgemaakt, zonder echte detail. Want de ene neemt goedkope afverbuizen, de andere legt alles in PP. De ene gevelsteen kan het dubbele kosten van de andere... merk en type dakbedekking, schrijnwerk, binnendeuren, installaties,....enz...

op het forum wordt wel eens vergeleken met een auto kopen..... jij vraagt nu eigenlijk aan iemand om een auto met 4 wielen en een stuur, om daar prijs op te maken.....

Ik ben bezorgd, omdat je vanaf post 1 aangeeft dat je alles in detail wil uitpluizen, en terecht....maar vervolgens met zo goed als geen detail gaat verder werken.  

 

[Patrico]

Uiteindelijk zal TS ook wel weten dat hij appelen met appelen moet vergelijken en dat zoiets pas kan als hij 2 lastenboeken heeft. Maar hij gaat al een stukje verder staan dan wat hij nu heeft.

Wat ben je met wat hij nu heeft? Een tekeningetje van 1000 uit een dozijn dat 100.000 euro boven zijn gevraagd budget uitkomt zonder verdere details dan wat algemene zaken.

 

[Mario_]

Uiteindelijk zal TS ook wel weten dat hij appelen met appelen moet vergelijken en dat zoiets pas kan als hij 2 lastenboeken heeft. Maar hij gaat al een stukje verder staan dan wat hij nu heeft.

Wat ben je met wat hij nu heeft? Een tekeningetje van 1000 uit een dozijn dat 100.000 euro boven zijn gevraagd budget uitkomt zonder verdere details dan wat algemene zaken.

Je refereert naar mij, om dan net hetrzelfde te zeggen. 

Je moet geen lastenboeken vergelijken, je moet prijzen vergelijken gemaakt op hetzelfde lastenboek....