[Kwakkel]

Eindelijk hebben we onze (eerste) conceptontwerpen binnen. Ons uitgangspunt is een open bebouwing. Zelf hadden we graag een LEW-woning in HSB gezet in samenwerking met een SOD-firma.
Deze 3 elementen staan wel met een vraagtaken - daarover later meer.
Ik begin maar meteen met het conceptontwerp waar we een budgetraming voor kregen.
Graag horen we jullie bedenkingen.


Terrein is ongeveer 1.100 m². Tuin/achtergevel liggen op het oosten.
Voor variant A is er nog een licht andere bovenverdieping.

 

En dan is er een licht ander ontwerp, variant B.


We zijn er nog niet echt uit welk onze voorkeur heeft. Maar, wellicht is dat minder belangrijk. Probleem dat zich momenteel stelt: de raming voor variant A/Aa ligt FORS boven het budget. Fors zijnde 25%!
Wat er momenteel voorzien is in de raming (ik heb enkel een globale range, geen opsplitinsing per fase of element - wel voor bepaalde zaken richtprijzen of stelposten):

• EPB en veiligheidscoordinator
• Sondering
• Werfinrichting
  • Elektriciteit
  • Toilet
  • Afrastering
  • Werfweg met steenpuin (1 vrachtwagen).
  • Afvoeren bouwafval
• Grondwerken (exclusief bronbemaling)
• Fundering: 20 cm betonplaat met dubbel netbewapening 8/8/15/15 op volle grond, inclusief vorstranden.
• Septische put - 2.000 liter
• Regenwaterput - 10.000 liter
• Bezinkput - max. 4.000 liter
• Waterzuivering in optie (wellicht verplicht door de gemeente!)
• Buitenwanden dampopen CLS 14 cm met leidingspouw, geïsoleerd met minerale wol (lambda =  0.035W/mK)
• Binnenwanden en voorzetwanden geïsoleerd met minerale wol (lambda = 0.035W/mK)
• 2x blowerdoor, resultaatsverbintenis v50<=3
• Warm plat dak met 16 cm PIR (lambda = 0.026W/mK)
• Gevel gemetseld, waalformaat 210 x 100 x 50 @ 0.45. Halfsteensverband.
• Ramen Reynaers aluminium MAsterline 8 HI, 3-voudige beglazing met warm-edge spacers
• Zonwering budget voorzien 10.000 euro
• Elektriciteit, naar zeggen van de firma, voldoende ruim bemeten. Heb geen aantal, dus weet niet wat 'ruim' juist is.
• Sanitair budget 8.000 euro, geleverd en geplaatst. (gevraagd om dit op te trekken naar 10.000; geen idee of dat voldoende is?)
• Geothermische warmtepomp (denk merk Vaillant), koelfunctie in optie (gevraagd om dit standaard mee te nemen)
• Vloerverwarming op beide niveaus
• Ventilatiesysteem D met galva spiraliet leidingen, met bypass functie voor nachtkoeling
• Vloerisolatie10 cm RESOL
• Gelijkvloers chape 8 cm met netwapening 50/50/2/2
• Verdiep chape 8 cm op 3 cm isolatie. Chape voorzien van wapeningsvezels
• Vloerbedekking: keramische tegels 45 euro/m² met bijpassende plint 8 euro/lm op gelijkvloers en badkamer. Marmoleum op verdieping. (Parket op gelijkvloers in optie)
• Acryl beplating douchewanden (te voorzien in budget sanitaire toestellen) (!deze valt me nu pas op)
• Binnendeuren tubespaan schilderdeuren 231,5 cm hoog volgens ontwerp (op gelijkvloers: plafondhoge deuren in optie)
• Trap: onbehandeld rubberwood met Z treden en onderliggende trapbomen
• Keuken budget van 25.000 euro
• Carport
• Luifels
• Zonnepanelen: 4.500 WP (6.000 WP in optie)

Niet inbegrepen zijn terrasafwerking en oprit, terrasafwerking op de platte daken, schilderwerken. Wat er zeker nog bij komt is dunbepleistering op alle muren.
Merk op dat de fietsenberging (en wasruimte) niet in het verwarmd volume zitten. Hier komt ook de verwarmingsinstallatie.

Totale raming 420 - 450.000 euro exclusief btw!

Mag ik jullie mening hierover vragen? Zowel over de plannen zelf, de elementen uit de kostenraming als het geschatte budget? Hoe kunnen we best e.e.a. herschikken om, zonder aan comfort of ruimte in te boeten, toch de prijs (fors) naar beneden te halen? De 1ste duidelijke optie is natuurlijk de carport later pas uitvoeren (20 à 25.000 euro).
Een 2e is de geothermische warmtepomp vervangen door een L/W (of eventueel zelfs gas, maar dan moet er gas binnengebracht worden, wat ook een kost heeft) - de minderprijs voor L/W zou redelijk beperkt zijn (+/- 4.000 euro)?
Een 3e optie is van dit leuke ontwerp een wat meer alledaags ontwerp te maken met blok op blok, zonder uitsprongen hier en daar. Geen idee hoeveel dat zou kunnen besparen? Keukenbudget zou ook omlaag kunnen, maar dat doen we liever niet (we koken elke dag wel. )

Variant B zal wellicht wat goedkoper zijn, want is wat compacter op de verdieping. Los van dat we daar dan wel wat ruimte lijken te missen, gaat het ook weer niet zo gek veel goedkoper zijn helaas.
Alvast bedankt voor de feedback!

Dit hoeft wellicht niet gezegd te worden en het haalt sowieso niet veel uit 'op het internet', maar de plannen vallen volgens mij onder de intellectuele eigendom van de architect. copyright enzo dus. )

 

[Kwakkel]

Nog assymetrischer kan wellicht wel, maar welke kant dan scherper maken?
Maar waarom de extra ramen op het noorden? Mij lijkt dat er genoeg lichtinval is?

 

[lukanar]

Zo goed ken ik dat plan van jullie nu ook weer niet, en al zeker niet uit het hoofd....
Moet begot nog de opdracht voor den hof binnenhalen
Grapje, of ik nu wel of niet voor den hof moet gaan speelt gene rol op mijn visie die ik hier geef.
Ramen op het noorden : zachter en gelijkmatiger licht ?
Alle grote en kleine schilderen met noorderlicht?
Omdat je dan de poolster en de grote beer kunt zien ?
Omdat dit een speciale sfeer in huis kan geven ?
Omdat ik het zelf niet goed weet waarom
Maar zou sowieso de straatkant scherper maken.

 

[ktheyss]

Ook optie 1 voor mij, idd het atypische en ook dat je plafond in optie 1 hoger is dan nu.

Extra ruimtegevoel ga je nooit beklagen. Desnoods hier en daar een balk overlangs steken bijv ...

 

[lukanar]

peins dat jullie architecten zo stilaan beter hier zouden meevolgen

 

[Tornadinho]

Optie 1, kan je heel leuke inrichting maken met zo'n dak open in uw living als je eens rond gaat kijken. Spotjes wel iets moeilijker.

 

[Kwakkel]

Het plan was 31/12 opnieuw ingediend.
Eind januari vragen ze nog een kleine aanpassing, omdat 1 van de profielen niet correct was. Meteen aangepast door architect.
Paar dagen later ontvankelijk verklaard, nog een dag of 2 later: 'openbaar onderzoek'. Los van de kost en de bijkomende tijd: ok. Het openbaar onderzoek heeft geen verder gevolg. Dus wij wachten rustig af tot we van de gemeente horen.
Vorige week woensdag: bericht van de gemeente. 'Joepie, snel kijken'.
Verbazing alom: opnieuw een afkeuring. Tot gisteren moeten wachten op de motivatie: plat dak (van de fietsenberging + stukje leefruimte omvat 35% van de totale dakoppervlakte. Om als afwijking aanvaard te kunnen worden, mag dit maximaal 25% zijn!

Pogingen van de architect om contact te hebben met de behandelende ambtenaar voor het plan werd ingediend op 31/12 draaiden op niets uit. Vragen om feedback, zodat het plan nog aangepast kon worden na het indienen werden eveneens genegeerd.
Een openbaar onderzoek werd opgestart, waar niemand bezwaar indiende.

Architect heeft ondertussen wel contact gehad met de bevoegde schepen. Deze heeft toegezegd bij een nieuwe aanvraag de zaak mee op te volgen en te zorgen dat deze met spoed behandeld zou worden. Wat dat waard is, geen idee.
De aanpassing ligt al klaar - dak fietsenberging zal ipv plat te zijn, mee de dakhelling volgen van het hellend dak van de woning. Helaas dus weer wat ruimteverlies onder het hellend dak en door andere plaatsing van de trap. En het zal wellicht ook weer wat duurder worden. Plus uiteraard dat we nu aan 2022 regels moeten voldoen - hopelijk geeft dat niet teveel issues.

Maar bon, kort gezegd: ik ben redelijk pissig momenteel

Maar zo is iedereen toch weer mee met de stand van zaken

 

[leiepisser]

Welke gemeente is dat?

 

[lukanar]

ik wook pissig

 

[Kwakkel]

Welke gemeente is dat?

Dat is 2840 - werken met (een) externe( n ), wat wellicht niet helpt

 

[Borgersbaas]

Omg frustrerend!!! Wij gaan ons plan ook eerst voor pre-advies insturen. Na een week zouden ze dan al advies geven waardoor de behandeling van de definitieve aanvraag hopelijk niet te veel problemen zal geven. Ik heb zelf 6 jaar op de gemeente gewerkt waar we plan gaan indienen dus dat helpt wel denk ik.

Kennen jullie niemand? Connecties via via?

 

[Kwakkel]

Omg frustrerend!!! Wij gaan ons plan ook eerst voor pre-advies insturen. Na een week zouden ze dan al advies geven waardoor de behandeling van de definitieve aanvraag hopelijk niet te veel problemen zal geven. Ik heb zelf 6 jaar op de gemeente gewerkt waar we plan gaan indienen dus dat helpt wel denk ik.

Kennen jullie niemand? Connecties via via?

Helaas niet ?
Ik duim alleszins dat jullie meer succes hebben! ?

 

[Borgersbaas]

Omg frustrerend!!! Wij gaan ons plan ook eerst voor pre-advies insturen. Na een week zouden ze dan al advies geven waardoor de behandeling van de definitieve aanvraag hopelijk niet te veel problemen zal geven. Ik heb zelf 6 jaar op de gemeente gewerkt waar we plan gaan indienen dus dat helpt wel denk ik.

Kennen jullie niemand? Connecties via via?

Helaas niet ?
Ik duim alleszins dat jullie meer succes hebben! ?

Ja wij hopen het ook. De architect zei dat het tegenwoordig op veel gemeenten heel lang duurt. Dat ze einde van termijnen afwachten en dan op nippertje nog vraag stellen om zo tijd te rekken. Nu duurt de aanvraag vaak 6 maanden zei de architect.

 

[LL23]

Amai, heftig om te lezen. Waarom moeten ze zo moeilijk doen, als het geen draak van een woning is die niet in het geheel past ja... maar al de rest is muggezifterij.

Wij zitten nu in fase van openbaar onderzoek. Dit omdat we minder bouwen (kroonlijsthoogte 6m maar achteraan zakken we met ons hellend dak naar de helft om kosten te besparen). Vooraf was er al eens contact genomen met de gemeente. Ik hoop dat het goedgekeurd raakt, architect had er altijd wel vertrouwen in. Maar als je dan bovenstaand verhaal leest....

 

[Kwakkel]

Thanks - je zou denken dat het nu 'gedaan' was.

Maar nee, de goden van de ambtenarij hebben daar anders over beslist!
1ste probleem: de zithoek blijft een plat dak houden. Perfect vergunbaar, alleen als afwijking op de bouwvoorschriften DUS met verplicht openbaar onderzoek. Bon, zoals altijd proberen we inschikkelijk te zijn en het proces zo kort mogelijk te houden. We passen het resterende platte dak op de zithoek dus ook aan naar een hellend dak.

Dan denk je, 'ok, nu zijn we er'. Enfin, dat dachten wij toch!
Echter, meneer God de ambtenaar had 'plots' nog een andere bedenking. Ik quote even (rood is meneer de ambtenaar, groen is de architect)

De plannen zijn vooralsnog (m.i.) nog steeds op 1 punt strijdig met de verkavelingsvoorschriften. Met name op in strijd met artikel 2.1 dat luidt als volgt:
“De oprit naar garage/carport mag verhard worden in waterdoorlatende verharding of materialen toegepast met een brede voeg. De voortuinstrook moet volledig groen aangelegd marden, met uitzondering van de oprit en een eventueel pad naar de voordeur met maximale breedte van 1,50m.”
Gezien er geen sprake is van een garage of carport, is er dus ook geen overeenstemming met de verkaveling voor de oprit in de voortuin. Ook voor ofwel de verharding naar de fietsenberging, ofwel de stapstenen richting de voordeur geldt dit. Wij hebben reeds bij de eerste aanvraag besloten om hierop wel een afwijking toe te staan, doch zal dan wel de gewone procedure gevolgd moeten worden.
Het niet voorzien op het plan van deze oprit biedt ook geen uitweg, gezien wij van mening zijn dat elke eengezinswoning minstens een parkeerplaats op eigen terrein dient te hebben.

Alle verhardingen worden uitgevoerd als een waterdoorlatende verharding. De autostaanplaats en het pad naar de fietsenstalling wordt voorzien door te werken met grasdallen.

De pad naar de woning toe wordt uitgevoerd als stapstenen die afwateren naar het groen waardoor deze ook volledig waterdoorlatend zijn.

Het is zeker niet onze bedoeling (of deze van de opdrachtgever) om de voortuin te gaan verharden.

Er is ook bewust gekozen om geen garage en/of carport te voorzien wegens financiële redenen.
Ook grasdallen en stapstenen of andere waterdoorlatende materialisaties worden gezien als verhardingen, net als bv. kiezels en dolomiet. De voorschriften zijn duidelijk in die zin dat de voortuinstrook volledig groen moet worden aangelegd, m.u.v. een oprit naar een grage/carport enerzijds en een pad naar de voordeur met een breedte van 1,50 m anderzijds.
Gezien er geen garage of carport is, wat zoals in mijn vorige mail gesteld aanvaardbaar wordt geacht, is het voorzien van een oprit een afwijking op de voorschriften, net als het pad naar de fietsenberging.
Ik heb nogmaals met schepen <XXXX>(cc) overlegd, en wij kunnen er eventueel wel mee akkoord gaan dat u de oprit in een aparte aanvraag stop, die dan behandeld kan worden overeenkomstig volgens de gewone procedure. Tegelijk kan u dan al verder wel de woning aanvragen en die aanvraag kan dan behandeld worden volgens de vereenvoudigde procedure. Op die manier verliest u geen tijd meer.

Bon: we dienen dus de aanvraag op te splitsen in een aanvraag voor de woning (met vereenvoudigde procedure) en een aanvraag voor de oprit (normale procedure, dus met openbaar onderzoek).
Dan denk je, 'ok, dat doen we, dan hebben we verder geen probleem meer'. Enfin, dat dachten wij toch.
Meneer God de ambtenaar, in al zijn voorzienigheid, voorzag plots nog een probleem. Ik quote even:

Daarnaast heb ik het zelf niet uitgerekend, maar mogen de materialen 2 (zichtbeton) en 5 (plinten in aluminium) niet meer dan 10 % van de totale gevels omvatten, om te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften. Een berekening hiervan kan best in de motivatienota worden opgenomen.

We hebben de gevels zo aangepast dat de woning volledig in gevelpleisterwerk (crepi) zal worden uitgevoerd. Dit materiaal is opgenomen in de voorschriften.

Onder deze gevelpleister dient uiteraard wel een betonnen plint geplaatst te worden tegen opspattend water en vuil.

We zullen in de nota hier een melding maken van het aandeel in het gevelbeeld van dit materiaal. Deze zal ruimschoots onder de 10% blijven.

Van de oorspronkelijk mooie en toch wat uniekere uitwerking in combinatie gevelbeton + crepi, blijft dus niets meer over. Het zal het klassieke 'witte' (al valt over de kleur nog te discussiëren, zolang het maar een lichte kleur is) crepi blokje worden.

GVD toch!
(Pardon de language!)

 

[lukanar]

Djezus
En dan weten dat er in de wetgeving er eigenlijk GEEN ENKELE DEFINITIE staat van wat waterdoorlatend is en wat niet .
Je kan dit alleen aantonen met proefondervindelijk te bewijzen dat grind en dolomiet MINDER waterdoorlatend is dan versterkt gras of gewapend gras maar MEER water laat infiltreren dan hun waterdoorlatende klinkers....
En dan krijg je bv dit:

Strafst dat ik heb meegemaakt in een project in sintniklaas ergens.
- Mhr de tuinarchitect dat terras mag NIET in gepolierde beton.
- Waarom niet ? ( onschuldig gezicht erbij en me al proberen serieus te houden want ik wist het antwoord al)
- omdat dit niet waterdoorlatend is meneer ( nogal hoog van de toren blazend)
- en naar waar moet dat water dan naartoe meneer de verantwoordelijke voor vergunningen en andere zaken?
- dat moet via waterdoorlatende verhardingen infiltreren in de ondergrond.
- wat moet er dan gebeuren met de kelder onder dat terras meneer ?

TILT TILT TILT
Onze motivatie met redenen en argumenten is opgesteld maar nog ' hangende '

 

[leiepisser]

- Mhr de tuinarchitect dat terras mag NIET in gepolierde beton.

Hier legt iemand een oprit van 170 m² in beton aan, zonder vergunning, maar dat wordt dan wel geregulariseerd.
Andere praktijken:
- iemand die vóór de aankoop van een onroerend goed informeert bij de bevoegde stadsdienst naar de mogelijkheden, dat goed koopt en dan bij de vergunningsaanvraag te horen krijgt dat datgene waarvoor men geïnformeerd had, dan toch niet toegelaten wordt (al meermaals gebeurd). En dat gaat dan niet over de grootte van het toiletraampje, maar om substantiële zaken zoals het samenvoegen van percelen, het omvormen van een eengezins- tot meergezinswoningen en dergelijke.
- het toevoegen van niet-vergunde gebouwen op een inventaris van wel vergund geachte gebouwen, en dit tijdens een beroepsprocedure tegen het omvormen van deze gebouwen tot bedrijfsgebouwen van een niet-agrarisch bedrijf in agrarisch gebied.
- het onontvankelijk verklaren van ingediende dossiers op basis van ontbrekende elementen die bij navraag voor het herindienen dan plots toch niet meer nodig blijken.

 

[Kwakkel]

Ondertussen zijn we een paar maanden verder.

De uiteindelijke aanvraag (zonder oprit, woning volledig in crepi), werd op een 2-tal weken goedgekeurd. Oef!
Deze zal er zo gaan uitzien:


Volgende puntje: de bronbemaling. Daar moet een 'melding' voor gebeuren. Maar, vergis je niet (zoals ik wel deed): een melding is niet zomaar een melding. De gemeente moet daar 'akte van nemen'. En, daar hebben ze 20 dagen de tijd voor. Bedoeling was om deze melding voor het bouwverlof uit te sturen. Dat lukte niet, maar ik ging er van uit dat dat geen probleem was. Helaas pindakaas! Door die 20 dagen, begon de droogzuiging dus op 6/9 ipv op 26/8. De grondwerken, voorzien op 8 en 9/9, konden daardoor pas doorgaan op 13 of 14/9. Dat werd dus 14/9. En, door het slechte weer, uitgesteld naar 15/9.
Gelukkig is het 15/9 wel gelukt. Hartelijk bedankt dus aan Jonas van GroLa om het nodige te doen en flexibel te zijn!

En zo is de aannemer dan vandaag met de kelder begonnen. Dat zag er deze ochtend zo uit:

Voor hun planning slechts 4 dagen te laat. Voor ons zijn ze begonnen 2 dagen nadat we oorspronkelijk planden om erin te trekken. Hopelijk blijven we gespaard van verdere vertragingen, maar de planning is strak: tegen eind november zou de woning er moeten staan ruwbouw-dak-ramen Daarna natuurlijk nog wel wat tijd nodig voor technieken en afwerking

To be continued...

(En, mocht dit beter passen in een nieuw topic, splits dan gerust af hoor mods!)

 

[GuntherS]

tegen eind november zou de woning er moeten staan ruwbouw-dak-ramen

dat is wel heel snel/optimistisch; bij ons zijn de ramen opgemeten eind juni en worden geplaatst eind oktober midden november. Ik veronderstel dat je dan werkt met ramen die al in productie zijn/maten liggen al vast en de raamopeningen worden hierop aangepast?

Ruwbouw zelf kan inderdaad snel gaan als er een hele ploeg op zit. Enige wachtfactor is (voor zover ik weet) uitharding beton (tenzij je veel stippen laat staan) en wachten op goed weer voor EPDM/roofing/waterkering/..

 

[Kwakkel]

tegen eind november zou de woning er moeten staan ruwbouw-dak-ramen

dat is wel heel snel/optimistisch; bij ons zijn de ramen opgemeten eind juni en worden geplaatst eind oktober midden november. Ik veronderstel dat je dan werkt met ramen die al in productie zijn/maten liggen al vast en de raamopeningen worden hierop aangepast?

Klopt, maten liggen vast en ramen zijn al besteld. Voordeel van prefab ?

Ruwbouw zelf kan inderdaad snel gaan als er een hele ploeg op zit. Enige wachtfactor is (voor zover ik weet) uitharding beton (tenzij je veel stippen laat staan) en wachten op goed weer voor EPDM/roofing/waterkering/..

Ook hier weer: buiten de gegoten kelderwanden zijn de wanden allemaal prefab. Uitharding is dus al gebeurd in de fabriek ?weer kan nog wel parten spelen bij de dakwerken wellicht.