[Hammy]

Beste forumgangers,



Ik sta op het punt een compromis te ondertekenen om een woning aan te kopen. Hierin zal een opschortende voorwaarde opgenomen worden van 3 weken, voor het verkrijgen van een lening. Verlijden van de akte is pas na 3 maand.



Hierover heb ik een vraag:

Ik moet dus binnen de 3 weken aantonen dat ik een lening kan krijgen. Moet dit dan onmiddellijk een definitieve ondertekende lening zijn? Of is een voorstel van de bank ook een mogelijkheid? Want wat als je daarna een beter voorstel bemachtigt. Verlijden is immers pas na 3 maanden. Iemand een idee over de gebruikelijke werkwijze?



Alvast bedankt voor jullie feedback!



Groeten

Kris

 

[Tweetie]

Je zal niet moeten kunnen aantonen dat je een lening kan krijgen maar je heb 3 weken de tijd om aan te tonen dat je geen lening kan krijgen.

Doe je dit niet, en indien deze termijn verloopt is de compromis geldend.

 

[dieke]

Inderdaad, Tweetie heeft het bij het rechte eind. Zo'n opschortende voorwaarde is een veiligheid voor de koper, niet voor de verkoper.

 

[Arana]

Het verlijden van de akte moet binnen de 4mnd gebeuren, niet binnen de 3mnd! Alhoewel er na het ondertekenen van de compromis dan natuurlijk nog maar 3mnd en 1 week overschieten.

Maar je kan ook ipv een compromis een aan- en verkoopbelofte laten opmaken. Even bindend dan een compromis, maar je kan de datum voor het verlijden van de akte dan kiezen en dit kan dan evengoed na 6mnd zijn of wat jullie ook overeen komen.



Het verbaast mij echter dat er nog steeds mensen zijn die eerst een compromis tekenen met opschortende voorwaarden voor een banklening en dan pas bij de bank gaan horen of ze een lening kunnen krijgen voor een bepaald bedrag. Je hoort EERST bij de bank te gaan horen hoeveel je kan gaan lenen, voor je gaat kijken naar huizen, laat staan een compromis te tekenen! Dan kom je nooit voor verrassingen te staan.

 

[MotoFodel]

Arana, wij zijn gaan horen wat we konden lenen voor we aan onze huizenjacht begonnen.

Die jacht heeft zo'n 2 jaar geduurd.

Uiteraard hebben wij een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening in het compromis gezet.

Aan onze situatie was in die 2 jaar niks veranderd, maar je weet nooit dat interestvoeten stijgen of banken minder makkelijk leningen geven.

En iedere 6 maanden terug afspreken met de bank, nee merci, ik gebruik mijn verlof en zaterdagen liever voor andere dingen.

Ik begrijp je verontwaardiging, maar je moet de context ook een beetje bekijken hé :wink:

 

[Hammy]

Beste,



We hebben ook al geïnformeerd, en we kunnen zeker een lening krijgen.

Voorwaarde zou er voor de veiligheid in staan.



Dus wij moeten niets bewijzen op die 3 weken, als we zeker zijn van een lening? Ben hier toch niet zeker van. Dacht toch dat je je lening moet aantonen. Maandag toch eens informeren bij de notaris



Wat betreft periode van verlijden: deze is effectief 3 maanden in overeenstemming met de verkoper. Kwestie van alles wat sneller te laten gaan.



Gtz

Kris

 

[Meisje]

Wij hebben als verkoper nochtans wel telkens om een bewijs van "kredietwaardigheid" gevraagd (nouja, "gevraagd" is wat licht uitgedrukt, het was dus een opschortende voorwaarde).



Alle bewijzen daarvan werden bij notaris afgeleverd, wij hebben daar zelf nooit iets van gezien, en dat hoeft voor ons ook niet (finaal waar zij hun geld juist halen maakt ons niet uit, dat is hun privé), maar notaris had wel gegevens in handen dat zij volledig konden betalen.

(In ons specifieke geval heeft koper ook gewoon gezegd dat het over een lening van 110 %, of in die buurt toch, was, kopers hebben ook gezegd dat bank een attest geschreven heeft dat lening in orde was, en dit attest heeft notaris ontvangen. Notaris heeft dan op papier bevestigd dat er bewijzen op het kantoor lagen.)



Je kan dat hard vinden, maar sorry, als verkoper was dat wel onze eis.

Waren ze daar niet mee akoord, tant pis, volgende is aan de beurt.

Uiteindelijk waren we blij dat we het zo gedaan hebben, want de bank heeft moeilijk gedaan, het was dus helemaal niet zeker dat die mensen een lening konden krijgen (als de schatting bijvoorbeeld niet correct was, kregen ze al geen lening, en nog andere dingen.

In ons geval zou de opschortende voorwaarde "twee weken tijd om aan te tonen dat je geen lening kan krijgen" geen zoden aan de dijk gebracht hebben. Onze kopers bleken achteraf bezien in lalaland te wonen, en waren er van overtuigd dat het misschien wat langer en wat moeilijker ging, maar dat ze echt wel een lening zouden krijgen (ik ben na onze gebeurtenissen er bijna zeker van dat ze in geval de opschortende voorwaarde opgesteld stond als aantonen dat je geen lening krijgt, die termijn hadden laten passeren zonder meer, omdat ze echt dachten dat het wel ging lukken).

Enfin, en daar hebben niet alleen zij miserie mee, maar wij ook.

Ze hebben finaal wel de lening gehad, maar ik zou zoveel mogelijk (want 100% is ook weer een illusie) zekerheid proberen te krijgen als verkoper.

Het is dus een veiligheid voor koper EN verkoper.

 

[dieke]

Arana: er bestaat helemaal geen wettelijk verplichte termijn waarbinnen akte moet verleden worden. Standaard is dat 4 maanden, maar dat is alleen maar zo omdat er wel een wettelijke verplichting is om binnen de 4 maand na datum compromis, de registratierechten te betalen. Zolang je als koper binnen die 4 maanden de registratierechten betaalt, kan je met verkoper zelfs overeenkomen om akte te verlijden met sint-juttemis.



Voor TS: alles hangt af van hoe die voorwaarde wordt verwoord in je compromis. Standaard is dat kopers dit erin willen om zichzelf wat veilig te stellen (hoewel ik het hier eens ben met Arana: beetje idioot om niet op voorhand zeker te weten of je het bedrag zal kunnen lenen of niet) en dat verkopers het beperkt willen zien in tijd omdat ze niet na die gemiddelde 4 maanden tot de conclusie willen komen dat kopers geen lening kunnen krijgen.



Meisje begrijp ik erg goed en zo zou ik het in 't vervolg al verkoper ook doen. Goede tip! Wij lieten destijds als verkoper de termijn beperken tot 4 weken en vroegen ook bij niet verkrijgen lening, bewijs hiervan van minstens 3 verschillende kredietinstellingen. Dit omdat het niet de eerste koper zou zijn die met ne zotte kop iets tekent en dan probeert zijn vriendje bij de bank in te schakelen om zogegezegd zijn lening niet goed te keuren. Maar zelfs dan zit je als verkoper idd niet safe. Ben je vet mee, als bij verlijden akte alsnog zou blijken dat kopers toch geen geld hebben. Je hebt dan wel het recht om hen schadevergoeding te doen betalen, maar een kale kei kan je niet stropen en bovendien heb je een hoop tijd verloren.



Dus TS: lees die voorwaarde er goed op na. Het is niet standaard om de kopers in die eerste weken te laten bewijzen dat ze WEL een lening kunnen krijgen, maar ik zou het wel een goede zet vinden van verkopers.

 

[Hammy]

Btw, kan je al beginnen te onderhandelen met de banken alvorens je een compromis ondertekend hebt? (al wel concreet project)

 

[MotoFodel]

Als gij weet hoeveel je ongeveer wil lenen is dat geen probleem

 

[tim_top]

Tweetie wrote:

Je zal niet moeten kunnen aantonen dat je een lening kan krijgen maar je heb 3 weken de tijd om aan te tonen dat je geen lening kan krijgen.

Doe je dit niet, en indien deze termijn verloopt is de compromis geldend.

Dat begrijp ik toch niet hoor, wat is het nu daarvan ?

 

[Tweetie]

Wel, het is namelijk zo dat een compromis een verbintenis is tot effectieve aankoop van het vastgoed.

Dit vergeten veel mensen al wel eens en aldus ook de verantwoordelijkheid die hun krabbel (handtekening) met zich meebrengt.



Indien er dan een vermelding van opschorting in de compromis staat (vb 3 weken) voor het verkrijgen van een hyp. lening dan heeft de koper 3 weken de tijd om ervoor te zorgen dat deze ook in de mogelijkheid zal zijn om effectief te betalen.

Want geen lening = geen geld (indien hyp lening nodig is uiteraard)

Meestal is er een boete tot gevolg of het voorschot dat men kwijt is indien men niet tot betaling overgaat bij het verlijden van de (door de verplichte) notaris opgestelde verkoops-akte.

M.a.w. de koop gaat niet door (boter bij de vis, nietwaar ?)



Dus indien hyp.lening geweigerd wordt, heeft de koper de mogelijkheid om dit aan te tonen en de koop te anuleren zonder bijkomende boete.

Indien dit niet gebeurt binnen de 3 weken verandert er niets en blijft de aankoop effectief.

Vandaar dat de koper zelf moet aantonen dat een lening geweigerd is en niet de mogelijkheid heeft om tot betalen over te gaan.



De koper moet dus niet aantonen dat een lening verkregen is want de koop was sowieso al rond.

Hoe of vanwaar dat geld komt maakt niets uit voor de verkoper.

 

[toepie]

ik heb een vraag die daarover gaat...

ik heb met de verkoper een overeenkomst getekend die we van het internet hebben gehaald (met enkele voorwaarden bijgenoteerd) in afwachting van onze écht compromis bij de notaris binnen 14 dagen.



Nu heeft hij zijn appartement (mijn...appartement) terug te koop gezet voor een hogere prijs blijkbaar online... ik weet hier van niks... maar we hebben wel alletwee onze kribbel onder dat papier gezet!

Volgens mij kan de verkoper hier toch niet meer onderuit?



Ik contacteerde al een notaris en die heeft me ook gezegd dat het bindend is maarja, dat wil niet zeggen dat die verkoper zich daar aan gaat houden. En sja, hoe ver ga je dat drijven hé, als die morgen zegt 'ik heb een andere koper'?



ik maak me best wel wat zorgen nu

 

[tjay]

toepie wrote:

Ik contacteerde al een notaris en die heeft me ook gezegd dat het bindend is maarja, dat wil niet zeggen dat die verkoper zich daar aan gaat houden. En sja, hoe ver ga je dat drijven hé, als die morgen zegt 'ik heb een andere koper'?

Staat er een boete clausule in de overeenkomst die je gebruikt hebt, bv. dat bij verbreking door een van beide partijen er 10% verschuldigd is van de aankoopprijs? Als de notaris van mening is dat de overeenkomst bindend is, dan denk ik dat je via juridische stappen sowieso de gedwongen uitvoering van de verkoop tegen de vastgelegde prijs kan opeisen.



Mvg,



Tim

 

[toepie]

nee staat er niet in...'k zegget: 't is zo'n half-en-half-overeenkomst in afwachting van de werkelijke compromis... dus of er veel in staat om op terug te vallen uiteindelijk weet ik niet (ik vrees ervoor)...



pfff khoop echt dat die het niet zo ver wil drijven k' keek er echt naar uit......

 

[tjay]

toepie wrote:

nee staat er niet in...'k zegget: 't is zo'n half-en-half-overeenkomst in afwachting van de werkelijke compromis... dus of er veel in staat om op terug te vallen uiteindelijk weet ik niet (ik vrees ervoor)...



pfff khoop echt dat die het niet zo ver wil drijven k' keek er echt naar uit......

Ik zou zeggen, niet te hard wanhopen en effe twee weken afwachten; nogmaals, als je notaris overtuigd is na het lezen van die "half-half" overeenkomst ("half half" -- het is een contract of niet he ) dat het bindend is, dan zou ik me niet te veel zorgen maken.



PS: Zorg voor je eigen notaris en niet enkel op die van de verkoper vertrouwen (niet dat die notaris over de schreef zou gaan, maar het is altijd beter dat ieder z'n belangen goed verdedigd worden -- kost je geen eurocent extra -- op te nemen in de echte compromis)!!

 

[toepie]

ja idd, heb vanmorgen al een andere notaris gevraagd voor mij op te treden... kwestie van zeker te zijn zoals je zegt! :wink:



voor't zelfde geld gebeurt er niets mee, maar ik vind het maar bizar dat hij zijn appartement ineens te koop terug zet voor 4000€ meer dan nog...

raar... :roll:

 

[beester]

Toepie:



Als in jou "half-half-overeenkomst" volgende staat is het een wettelijk contract:

- Identiteit koper

- Identiteit verkoper

- Goed dat verkocht wordt (appartement, die straat, gemeente, bus)

- Prijs waarvoor het verkocht wordt

- Datum en jullie beide handtekeningen



Het feit dat hier niets instaat over schadevergoeding of dat er juist instaat dat het compromis pas over weken getekend wordt doet niets af aan de wettelijkheid van dit contract.



Mocht de verkoper dus het pand toch verkopen aan iemand anders kan je de verkoop aan jou afdwingbaar maken, of op zijn minst een schadevergoeding eisen (die in gemeen recht 10% is van aankoopsom).



Ik hoop voor jou dat de verkoper on the level is en dat alles over 2 weken in kannen en kruiken is maar ik zou dit toch goed in 't oog houden.



Hoe weet ik bovenstaande, wel ik heb in dezelfde situatie gezeten als jij waarbij ik een contract tot koop tekende, compromis een maand later zou volgen en 't huis vervolgens verkocht is aan iemand anders.

 

[chime]

toepie wrote:

nee staat er niet in...'k zegget: 't is zo'n half-en-half-overeenkomst in afwachting van de werkelijke compromis... dus of er veel in staat om op terug te vallen uiteindelijk weet ik niet (ik vrees ervoor)...



pfff khoop echt dat die het niet zo ver wil drijven k' keek er echt naar uit......

Dan kan je de overeenkomst inderdaad afdwingen bij de rechter of daar een schadevergoeding loskrijgen.

Die 10% is vrij gangbaar, dus kan zijn dat een rechter daar op gaat inspelen.



"Leuke" voor de verkoper is dat het goed dan ook ineens geblokkeerd wordt om te verkopen ... want als de rechter vindt dat het goed jou moet toekomen tja ... dan mag het natuurlijk nog niet verkocht zijn aan andere mensen :twisted:



Dus bel de verkoper even op en wijs daar gewoon even op.

Gebruik ook je eigen notaris om je bij te staan.

 

[Arana]

dieke wrote:

Arana: er bestaat helemaal geen wettelijk verplichte termijn waarbinnen akte moet verleden worden. Standaard is dat 4 maanden, maar dat is alleen maar zo omdat er wel een wettelijke verplichting is om binnen de 4 maand na datum compromis, de registratierechten te betalen. Zolang je als koper binnen die 4 maanden de registratierechten betaalt, kan je met verkoper zelfs overeenkomen om akte te verlijden met sint-juttemis.



Voor TS: alles hangt af van hoe die voorwaarde wordt verwoord in je compromis. Standaard is dat kopers dit erin willen om zichzelf wat veilig te stellen (hoewel ik het hier eens ben met Arana: beetje idioot om niet op voorhand zeker te weten of je het bedrag zal kunnen lenen of niet) en dat verkopers het beperkt willen zien in tijd omdat ze niet na die gemiddelde 4 maanden tot de conclusie willen komen dat kopers geen lening kunnen krijgen.



Meisje begrijp ik erg goed en zo zou ik het in 't vervolg al verkoper ook doen. Goede tip! Wij lieten destijds als verkoper de termijn beperken tot 4 weken en vroegen ook bij niet verkrijgen lening, bewijs hiervan van minstens 3 verschillende kredietinstellingen. Dit omdat het niet de eerste koper zou zijn die met ne zotte kop iets tekent en dan probeert zijn vriendje bij de bank in te schakelen om zogegezegd zijn lening niet goed te keuren. Maar zelfs dan zit je als verkoper idd niet safe. Ben je vet mee, als bij verlijden akte alsnog zou blijken dat kopers toch geen geld hebben. Je hebt dan wel het recht om hen schadevergoeding te doen betalen, maar een kale kei kan je niet stropen en bovendien heb je een hoop tijd verloren.



Dus TS: lees die voorwaarde er goed op na. Het is niet standaard om de kopers in die eerste weken te laten bewijzen dat ze WEL een lening kunnen krijgen, maar ik zou het wel een goede zet vinden van verkopers.

Klopt Dieke, maar dat is veel te ingewikkeld voor de meeste mensen. En dan werk je uiteindelijk beter met een aan- en verkoopbelofte ipv een compromis. Dan hoeft die registratie ook nog niet betaald te worden.



Als de kopers op voorhand moeten bewijzen dat ze een lening kunnen krijgen, moet je ook geen compromis meer tekenen met opschortende voorwaarden hé. Dan haal je die er gewoon uit.