compromis ondertekend / lening geweigerd

Lid geworden
3 mrt 2009
Berichten
64
Waarderingsscore
0
Punten
0
Even een schets van de situatie:



30 januari is de compromis ondertekend voor de aankoop van een huis twv 146000. Vooraf meerdere banken aangesproken omtrent een lening. Met een gezamelijk inkomen van ongeveer 3000 euro was dit voor geen enkele bank een probleem.

Bij VDK alles laten berekenen, volgens bankdirecteur was dit geen probleem om een maandelijkse afbetaling te hebben van 990 euro. Aanvraag naar Brussel verstuurd. Notariskosten en verbouwingskosten zaten daarbij. (113%)



Na ongeveer een maand aan het lijntje gehouden te zijn, blijkt de schatter de woning maar liefst 26 000 euro minder geschat te hebben waardoor ze de lening geweigerd hebben.



Opnieuw veel geloop, afspraken met banken, woning bijna verhuurd...

Nu bij mijn tweede bank een aanvraag ingediend. Alweer drie weken wachten. Ondanks de crisis, kunnen ze blijkbaar toch niet volgen..?





Eind volgende maand, 30 april moet dus de akte getekend worden.



1) in de compromis staat er dat de compromis ontbonden wordt indien ik binnen de 14 dagen na ondertekening, twee weigeringen van banken heb. Nu deze termijn vindt ik persoonlijk absurd, en is dus reeds lang overschreden. Kan de makelaar nu toch een schadevergoeding eisen?



2) Had ik niet beter direct bij meerdere banken een aanvraag ingediend. Rekening houden dat ze allemaal 250 euro vragen voor dossierskosten?



3) Wat te doen wanneer de akte niet op tijd wordt ondertekend?



4) Zijn er personen die ook gemerkt hebben dat ze strenger worden in het toekennen van leningen.

(wetende dat iedere belg mee betaald heeft om de banken hier te redden...)



Bedankt alvast voor de hulp en antwoord.
 
Lid geworden
5 apr 2007
Berichten
651
Waarderingsscore
0
Punten
0
1) Ja.



2) Normaal gezien ga je shoppen bij verschillende banken. Die zouden je moeten kunnen op voorhand zeggen of je project haalbaar is. Hier hebben ze je dus in het zak gezet en zit er niets anders op dan bij een andere bank opnieuw te beginnen met onderhandelen.



3) Ik zie niet in waarom het niet op tijd zal ondertekend raken?



4) Geen ervaring mee.



Maar je probeert dus een lening te krijgen van 114% en daar zit het probleem. Neem nu dat je niet zou betalen, dan ben je je huis kwijt aan de bank, maar de bank heeft daarmee nog niet zijn geld terug (lening hoger dan waarde huis).



Je zal dus je spaargeld moeten aanspreken om de kosten (notaris, ...) zelf te betalen. Indien je dit niet hebt, zal er een persoonlijke lening of zo moeten geregeld worden.



Ik zie niet in dat je met jouw inkomen geen 100% hypothecaire lening kan krijgen. Die laatste 14% zal je elders moeten zoeken.



Greetz,

Nickie
 
Lid geworden
22 dec 2008
Berichten
425
Waarderingsscore
0
Punten
0
1) in de compromis staat er dat de compromis ontbonden wordt indien ik binnen de 14 dagen na ondertekening, twee weigeringen van banken heb. Nu deze termijn vindt ik persoonlijk absurd, en is dus reeds lang overschreden. Kan de makelaar nu toch een schadevergoeding eisen?



DAT ZAL HIJ ZEKER DOEN



2) Had ik niet beter direct bij meerdere banken een aanvraag ingediend. Rekening houden dat ze allemaal 250 euro vragen voor dossierskosten?



VOOR EEN VOORSTEL TE KRIJGEN EN TE LATEN GOEDKEUREN BETAAL JE GEEN DOSSIERKOSTEN, ENKEL ALS JE AL GETEKEND HEBT

DUS BIJ VERSCHILLENDE BANKEN TEGELIJKERTIJD VOORSTEL VRAGEN!



3) Wat te doen wanneer de akte niet op tijd wordt ondertekend?



ER ZAL ZEKER EEN BOETECLAUSULE IN JE COMPROMIS STAAN? + DE REGISTRATIERECHTEN MOETEN NA MAXIMAAL 4 MAANDEN BETAALD WORDEN



4) Zijn er personen die ook gemerkt hebben dat ze strenger worden in het toekennen van leningen.



Q> 100 EN GEEN EIGEN INBRENG ZULLEN ZE ZEKER MOEILIJKER DOEN? DOCH IK VERMOED ENKEL HOEGERE RENTEVOET AANREKENEN LIJKT MIJ



Eigen inbreng doen zodat je Q<100 ,liefst Q<80
 
Lid geworden
3 mrt 2009
Berichten
64
Waarderingsscore
0
Punten
0
We hadden spaargeld opzij staan. Vroegtijdig de auto afbetaald twv 5500€, nu toch zo'n 6000 euro nog over. (zeker niet genoeg om aan Q<100 % te geraken.) (misschien nieuwe wagen terug verkopen?)



Op voorhand, dus voor de ondertekening van de compromis reeds verschillende gesprekken gehad met banken waaruit geen enkele weigering naar voor is gekomen! We hebben zelfs bewust een mindere maandelijkse last besproken dat hetgeen ze zelf zeiden wat we konden aflossen.



Indien de bank de woning moet verkopen en ze niet genoeg geld daarvoor ontvangd lijkt het me nogal zeker dat ze de rest van het bedrag toch bij jou komen halen door loonsbeslag of iets dergelijk, banken komen altijd wel aan geld hoor.



Inderdaad een hogere rentevoet van ongeveer 0,50% door de quotiteit....
 
Lid geworden
5 sep 2006
Berichten
9.745
Waarderingsscore
0
Punten
0
Hoe lang werk je al?



3000 netto inkomen en amper 6.000 euro spaargeld geeft -naar de bank toe- niet meteen de indruk dat jullie goede spaarders zijn.



Banken kijken vaak naar factoren, daarom niet naar de realiteit.



-vast contract werk?

-hoeveel spaarpotentieel per maand?

-kosten (huur, afbetalingen)



Heb je in die voorafgaande gesprekken met de banken steeds gepraat over meer dan 100% lenen? Ben je echt zo specifiek geweest?
 

chime

Zeer Actief lid
Lid geworden
10 apr 2007
Berichten
9.177
Waarderingsscore
2
Punten
36
flesjespa wrote:
...

Heb je in die voorafgaande gesprekken met de banken steeds gepraat over meer dan 100% lenen? Ben je echt zo specifiek geweest?



Als ik afga op de eerste post van de TS:

Quote:
30 januari is de compromis ondertekend voor de aankoop van een huis twv 146000.

...

Notariskosten en verbouwingskosten zaten daarbij. (113%)



Dan neem ik aan dat de bank al wist dat de Quotiteit hoger zou zijn dan 100%



Beetje later staat er:

Quote:
Na ongeveer een maand aan het lijntje gehouden te zijn, blijkt de schatter de woning maar liefst 26 000 euro minder geschat te hebben waardoor ze de lening geweigerd hebben.



Daaruit neem ik aan dat de schatter het huis maar 120 000 waard vindt.

De quotiteit wordt dan 137,5% (bij een ontleend bedrag van 165 000)



Dan is het logisch dat de bank gaat weigeren, het risico wordt namenlijk te groot.



Dus ofwel ga je renoveren om meerwaarde te krijgen. Probleem is dat door het weinige spaargeld het waarschijnlijk wel even gaat duren voor er iets in huis van gaat komen. De bank zal er waarschijnlijk ook zo over denken.



Ofwel ga je wat meer inbreng moeten doen, om zo de quotiteit te verlagen.

Maar dat gaat dus ook moeilijk zijn.



Grote vraag die ik mij natuurlijk stel:

Hoe komt het dat de schatter van de bank het pand 26 000 lage inschat?

Want normaal staven die dat ook wel.
 
Lid geworden
3 mrt 2009
Berichten
64
Waarderingsscore
0
Punten
0
Ik werk reeds 8 jaar en heb een vast contract sinds 5 jaar.



Ikzelf had 11 000 euro gespaard, persoonlijk denk ik niet dat dat zo slecht is. Okee, doordat ik mijn auto vroegtijdig heb afbetaald, een voorwaarde om nog maar een hypothecaire lening te krijgen, is dit geslonken naar 6000 euro. (wil wel eens navraag doen hoeveel mensen er wat op hun spaarrekening hebben, maar dat doet er nu niet toe)



Het netto inkomen van 3000 euro is maar vanaf dit jaar. Mijn vrouw heeft bijscholingen gevolgd, toen moesten we het doen met 1900 euro in de maand (dit even terzijde omtrent de indruk van geen goede spaarders te zijn)



- vast contract: JA allebei

- spaarpontentieel per maand: nu 850 euro

- kosten huur & afbetalingen: huur 500 euro afbetalingen: 0.



Bij iedere bank VOORAF EN DIRECT open kaard gespeeld omtrent meer lenen dan 100% (wat leverd het je op om daarover te liegen...????)



VDK: ging mits persoonlijke lening (7j) voor de notariskosten. (ongeveer 6% intrest als ik me niet vergis)

ING, RECORD & Landbouwkrediet: ging mits hogere intrestvoet extra van 0,50%



146 000 aankoop, notariskosten etc 19000 en verbouwingskosten 22000 (volgens de al gekende offertes...) HoB, 350 m², 131 m² bewoonbare opp. te Oostakker.
 
Lid geworden
3 mrt 2009
Berichten
64
Waarderingsscore
0
Punten
0
Quote:
Grote vraag die ik mij natuurlijk stel:

Hoe komt het dat de schatter van de bank het pand 26 000 lage inschat?

Want normaal staven die dat ook wel.



Die vraag stel ik me ook wel.



FEITEN: huis van 1977. Buitengevel en dak in goede staat. Geen lekken van boven en/of scheuren.



Geen ramen, opstijgend vocht. Vloer volgens schatter niet meer bruikbaar. (nergens gebarsten en ontbrekende tegels maar kom)

Zoals in de meeste oude huizen, moet de electriciteit en verwarming vernieuwd worden. Tuin achteraan ongeveer 200 m² met een appartte garage.



We willen alles renoveren en hebben daarvoor reeds offertes aangevraagd. De ramen laten we plaatsen natuurlijk en de rest doen we zelf. (enkele ervaren werklieden/zelfstandigen in de familie) Zo komen we aan het bedrag van 22 000 euro die we er bij willen lenen. (helaas hadden we geen rekening gehouden met de kost van het vochtprobleem, maar dat kunnen we wel oplossen mits wat luxe te laten vallen....)



De ligging in Oostakker en het aantal kamers zijn voor ons een extra troef. Werken namelijk allebei in Gent, ongeveer een 10 tal min. rijden met de wagen.
 
Lid geworden
3 mrt 2009
Berichten
64
Waarderingsscore
0
Punten
0
Je leest hier op het forum wel genoeg hoe duur alles is. Dan moet je eens kijken wat je in omgeving Gent vindt voor dit bedrag.



Persoonlijk hadden we echt niet de indruk dat we nu zo veel te veel willen betalen.



Kan het niet zijn dat de bank er zich zo wou vanaf maken...tenslotte ontvangt de schatter opdrachten van een bepaalde bank en weet hij ook in hoeverre ze strenger beoordelen dan ander.?
 
Lid geworden
5 sep 2006
Berichten
9.745
Waarderingsscore
0
Punten
0
dmi3 wrote:
146 000 aankoop, notariskosten etc 19000 en verbouwingskosten 22000 (volgens de al gekende offertes...) HoB, 350 m², 131 m² bewoonbare opp. te Oostakker.



146000 aankoop

19.000 notaris

22.000 Verbouwingen



Dat is samen 187.000.

Je leent 187.000? Dat is geen 113%, maar 128%, toch?



Omdat het huis nu maar 120.000 geschat wordt, spring je naar 156%.



Mss zit ik mis, maar zeg eens hoeveel je leent, op welke termijn+rentevoet aub?

Ik vind 128% al een enorm risico voor de bank.
 

julien

Gewaardeerd lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
6.032
Waarderingsscore
143
Punten
63
Als ik me goed herinner is het absolute maximum 125%. Hier zit je serieus over.

Daarnaast vind ik een totale renovatie aan €22000 belachelijk goedkoop.

Hiervoor kan je met moeite je keuken en badkamer in orde zetten.
 
Lid geworden
5 sep 2006
Berichten
9.745
Waarderingsscore
0
Punten
0
dmi3 wrote:
- spaarpontentieel per maand: nu 850 euro



Sorry om je teleur te stellen, maar de bank "gelooft" dat pas, als ze zien dat je dat al een jaar effectief doet ofzo.



Je hele dossier lijkt mij idd een groot risico dossier.

Die 128% zal wss nog net gekunnen hebben, maar nu...
 
Lid geworden
18 feb 2009
Berichten
150
Waarderingsscore
0
Punten
0
dmi3 wrote:
Na ongeveer een maand aan het lijntje gehouden te zijn, blijkt de schatter de woning maar liefst 26 000 euro minder geschat te hebben waardoor ze de lening geweigerd hebben.



op de site van de kbc staat bij voordelen van woningkrediet onder andere het volgende

"U hoeft geen schatting te laten uitvoeren en dus ook geen schattingskosten te betalen."



misschien eens gaan vragen
 
Lid geworden
18 feb 2009
Berichten
150
Waarderingsscore
0
Punten
0
flesjespa wrote:
dmi3 wrote:
146 000 aankoop, notariskosten etc 19000 en verbouwingskosten 22000 (volgens de al gekende offertes...) HoB, 350 m², 131 m² bewoonbare opp. te Oostakker.



146000 aankoop

19.000 notaris

22.000 Verbouwingen



Dat is samen 187.000.

Je leent 187.000? Dat is geen 113%, maar 128%, toch?



die verbouwingen doen volgens mijn bankdirecteur de quotiteit niet stijgen de waarde van je huis stijgt immers (in principe) met 22000 euro. de notariskosten jagen dit natuurlijk wel de hoogte in
 
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
13.920
Waarderingsscore
3
Punten
0
sjakosj wrote:
die verbouwingen doen volgens mijn bankdirecteur de quotiteit niet stijgen de waarde van je huis stijgt immers (in principe) met 22000 euro. de notariskosten jagen dit natuurlijk wel de hoogte in



Dat snap ik niet hoor.



Quotiteit is gewoon de verhouding van de huidige waarde woning (schatting) tov het geleende bedrag.



Is de woning €100.000 waard en ga je nog €50.000 in verbouwingen steken en je leent slechts €80.000 dan is dat een Q=80%

Ga je €150.000 lenen dan is dat Q=150%
 

chime

Zeer Actief lid
Lid geworden
10 apr 2007
Berichten
9.177
Waarderingsscore
2
Punten
36
22 000 voor een renovatie ... de meeste mensen kunnen daarmee net (of zelfs niet eens) hun ramen betalen.



Huis van 1977, zonder ramen en met opstijgend vocht ... dat is een renovatie van minstens 100 000 euro (met dan nog veel zelf te doen)
 
Lid geworden
3 mrt 2009
Berichten
64
Waarderingsscore
0
Punten
0
Dit is de berekening volgens de bankdirecteur die ik heb ontvangen:

(165000 + 22000) : (146 000 + 13500)= quotiteit van 117,42%

Vraag me niet hoe hij er aan komt.



We zouden volgens hem ook komen op een leenlast van ongeveer 36% van ons huidig inkomen. (is dan wel de vaste tarief van 5,29%) 3/3/3 komen we op een tarief van 4,23%.



* 22 000€ voor juist een badkamer en keuken? Ik weet niet zoveel van prijzen af, maar denk niet dat iedereen een keuken heeft staan van 11000 en een badkamer van 11 0008 Maar kom, ieder zijn eigen keus/luxe/smaak. (heb trouwens nooit gesproken dat deze ook in de renovatiekosten zaten)



* Ramen volgens offerte 9900 euro. Zijn allemaal kleine ramen.

* Materialen volgens offerte "selfmatic" 12500 euro.



Dit topic ging nu niet echt over de kosten van de verbouwingen etc, weet zelf ook wel dat we geen volledige renovatie gingen kunnen uitvoeren met het geleende bedrag.

Rome is ook niet gebouwd op 1 dag. Op welke manier we willen leven in de woning maakt een ander zijn rekening toch niet. En neen, ik heb geen zin om binnen 3 jaar in "help mijn man is een klusser" te komen omdat er niets afgewerkt geraakt, maar we hebben tijd en zien wanneer we wat kunnen uitvoeren. Omdertussen extra sparen/ vakantiegeld/ eindejaarspremie en we doen weer wat...
 
Lid geworden
16 jul 2008
Berichten
357
Waarderingsscore
0
Punten
0
hey,



Een beetje respect voor de vraagsteller kan geen kwaad.



- Dat ze niet veel spaargeld hebben is hun zaak en daar hoeven ze niet op worden afgerekend door het fourm hier. Ze hebben net een auto gekocht dus...



- De renovatie zal gefaseerd gebeuren, heb ik begrepen, met als voornaamste werk buitenschrijnwerk door een aannemer en utiliteitswerken die zelf zullen worden uitgevoerd. Dan vind ik 22.000 € niet zo slecht begroot. En blijkbaar hebben ze offertes gevraagd dus gun ze op z'n minst het voordeel van de twijfel.



- Ik vind het heel knap dat ze proberen om een eigen project onder handen te nemen en alle begin is moeilijk.



- De verhouding afbetalen / loon is ok. Moesten dit statutaire ambtenaren geweest zijn het zou meteen in orde zijn.



- De bank zal struikelen over het feit dat jullie werkloos kunnen worden en dat het huis dan (volgens hun schatter) minder zal opbrengen als het hypothecaire bedrag.



- Mits een borgstelling verwacht ik weinig problemen op dat punt.
 

julien

Gewaardeerd lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
6.032
Waarderingsscore
143
Punten
63
Nabucco wrote:
- Mits een borgstelling verwacht ik weinig problemen op dat punt.

Gelukkig dat je dat op elke straathoek vindt. :roll:
 
Bovenaan