Compromis getekend maar koper weigert voorschot te betalen

Lid geworden
22 mei 2010
Berichten
427
Waarderingsscore
0
Punten
16
Het huis dat mijn zus en ik erfden van mijn grootmoeder is 29 augustus 'verkocht' met behulp van een immo.

De kopers hebben een compromis getekend met vermelding van een voorschot, niet de gebruikelijke 10% maar een bedrag van 4000 euro, voor de immo genoeg om zijn commissie te nemen en dan hebben wij nog elk met moeite een paar 100 euro.

De compromis is getekend zonder opschortende voorwaarden voor het krijgen van een lening.



Nu wou de koper op de afgesproken dag (2 dagen later) al het voorschot niet meer betalen en nu begint hij ook moeilijk te doen dat hij pas volgende week maandag nieuws heeft van zijn bank, ook zijn notariskeuze wil hij niet doorgeven en spreekt zelfs al dreigend tegen de immo (die hem bijna elke dag opbelt).



Volgens de immo is hij verplicht te kopen, want hij heeft getekend zonder opschortende voorwaarden.

Nu, voor mij niet gelaten als hij geen voorschot betaalt, mijn zus en ik houden daar toch niet veel aan over, maar hoe zit dat nu, want dat voorschot staat wel in de compromis.

Hij moet dan wel binnen 4 maand het volledige bedrag betalen, is hij dan nu niet verplicht het voorschot te betalen omdat hij dat getekend heeft?



En als hij toch nog zou terugkrabbelen, moet hij ons dan 10% schadevergoeding betalen, waarvan wij dan ook nog de immo zijn commissie moeten geven?
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Beste ,



Hier een overzichtje van hoe ik dat zie ...





Ik hoop alvast dat je zelf een copij hebt van de compromis ( anders zou ik die al direct vragen aan uw immo kantoor , en bij voorbaat een "origineel" )





1. De koop is gesloten tussen de koper en u , dit althans als de compromis aan de wettelijke vereisten voldoet ... de IMMO staat hier eigenlijk buiten ...



2. De immo heeft aldus voor U een koper gezocht (en gevonden) en U bent de aldus overeengekomen "commissie" verschuldigd , los van het feit of de koper ooit betaald , een voorschot geeft. Vandaag richt de immo zijn pijlen nog op de koper maar wees beducht voor het moment dat men eventueel het geweer van schouder wisselt







Wat kan je doen , overwegen ....





- Eerst wat afwachten en het "beste hopen" , ...

- Als koper afhaakt is de kans "bestaande" dat de immo toch zijn commissie wil van U ( ze hebben immers een koper gevonden). Dit volgens de overeenkomst tussen U en de IMMO.

- U kan koper dwingen tot aankoop via de rechtbank of via de rechtbank de koop laten ontbinden met de gebruikelijke schadevergoeding van 10 % ( hier is een advocaat voor nodig , dat duurt enige tijd , ...) ...



Indien IMMO het hard speelt dan kan U er van uitgaan dat mijns inziens deze IMMO niet meer dient betrokken te worden in het opnieuw aanbieden van deze woning op de verkoopmarkt .... probeer dus bij aandringen van de IMMO op betaling van de "commissie" een korting te krijgen met als reden dat ze nogmaals de kans krijgen het pand te verkopen ...



Anderzijds kan U onderling met de koper de verkoop ontbinden tegen een afgesproken schadevergoeding ... Wees hierin zeer voorzichtig ...

Indien U een "overeenkomst" maakt waarin de koop geannuleerd wordt en dat de schadevergoeding 4000 euro is ( en U denkt bij uzelf dat je daarmee immo kan betalen ) dan is de schadevergoeding vastgelegd ...

Als de koper dan deze schadevergoeding niet betaald moet je alsnog naar de rechtbank om deze te bekomen ...



Er zijn dus 3 zaken ... (als alles niet in orde komt)



1. De overeenkomst die moet ontbonden worden voor je verder komt.

2. De schadevergoeding

3. Het incasseren van deze schadevergoeding ...



Wat kan je nog doen ... ( wat niet veel geld kost)



Eventueel al eens langsgaan bij het BJB ( bureau voor juridische bijstand) ... om alvast daar eens te bekijken of niet één van de verkopende partijen bvb recht heeft op "pro deo"



k.b.
 
Lid geworden
9 jun 2012
Berichten
1.040
Waarderingsscore
0
Punten
0
normaal wordt er in een schriftelijk bod de voorwaarden beschreven met bv 4000e voorschot.

Bij het ondertekenen van de compromis wordt dan ook het voorschot betaald en staat dat vermeld in de compromis bv verkoop voor 100k, met 4k voorschot : rest te betalen bij akte 96k.



Als jullie dit beiden hebben ondertekent betekent dit dat jij bevestigt 4k te hebben ontvangen.
 
Lid geworden
3 nov 2009
Berichten
2.030
Waarderingsscore
1
Punten
0
Wat staat er juist in de compromis omtrent dat voorschot?



Ik zou daar in elk geval geen gras laten overgroeien en een schrijven via uw notaris of advocaat laten verzenden waarin je hem sommeert om uiterlijk binnen de 5 dagen het voorschot te voldoen of dat anders de verbreking van de overeenkomst gevorderd zal worden inclusief 10% schadevergoeding. Achteraf kan er bij een eventuele verbreking nog altijd in der minne een schadevergoeding afgesproken worden (zo ben ik het toch al twee keer tegengekomen).



Misschien een tip voor in de toekomst. Vraag dat voor ondertekening van de compromis het afgesproken voorschot reeds gestort werd op de derdenrekening van je notaris. Gaat de compromis toch niet door, is de notaris verplicht dit geld terug te storten. Zowel koper als verkoper zijn beschermd met dergelijke regeling. Ik heb dat zelf telkens zo gedaan zonder problemen. Als koper zou ik trouwens ook categoriek weigeren om mijn voorschot direct vrij te geven middels zo een niet al te koosjere constructie met je immo.
 
Lid geworden
22 mei 2010
Berichten
427
Waarderingsscore
0
Punten
16
Pfff, allemaal niet zo simpel.



Ik zal een exemplaar van het compromis (in het Frans) vragen aan de makelaar, want dat heb ik niet, hij wacht op de notariskeuze van de "koper" zodat hij dit er kan inzetten.



Er staat duidelijk een overeenkomst voorschot van 4000 euro en dan eronder de rest van het bedrag te betalen bij de notaris.



De immo zegt dat de koper hem laten weten heeft dat hij GEEN voorschot gaat betalen (ondanks hij dit getekend heeft) en dat hij maandag nieuws gaat hebben van zijn bank.

Immo heeft 'koper' geantwoord dat hij zonder opschortende voorwaarden voor lening getekend heeft, waarop 'koper' in dreigende taal begint te spreken.



Immo zegt ook dat indien de 'koper' niet meer wil kopen, we enkel nog kunnen 'procederen'.



Zolang er geen voorshot of schadevergoeding van de koper betaald wordt, krijgt de immo ook geen centen. Ik heb die trouwens niet en ga hem zeker niet betalen als er effectief geen verkoop tot stand komt.



De 2 originele compromis zitten bij de makelaar, de koper heeft ook nog geen exemplaar.



Om al die zever te voorkomen wou ik dus niet met makelaar werken... uiteindelijk mij dan toch laten overhalen (contract is wel niet-exclusief, dus ik kon ook zelf nog verkopen), maar de woning is zeer moeilijk verkoopbaar.



In het contract met de immo staat dat hij onmiddellijk zijn commissie krijgt van het voorschot en indien er geen voorschot is, uiterlijk bij het verlijden van de akte. (zal het straks nog eens goed nalezen)
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
In het Frans ????



Is dat de woning in Affligem ? en lokale immo ?



Ze spreken daar wel NL ...



En is die compromis nu getekend door de koper of niet ? ... want uw immo wacht op de notariskeuze van de verkoper om die er in te zetten ....



Passages toevoegen aan dergelijke documenten is hoogst te vermijden ... ik zie geen ankele reden waarom een compromis een "notariskeuze" zou moeten bevatten ...



En zoals gezegd ....



Vandaag geduldig wachten , ... en daarna is procederen de enige uitweg ...

met mogelijks meerdere stappen ...

Want het is niet omdat iemand een schadevergoeding moet betalen dat hij ook onmiddelijk zijn centjes overschrijft ...

Dus mogelijks eerst veroordeling , dan invordering schadevergoeding , al dan niet via beslagrechter ...



Ik weet trouwens niet dat het zin heeft om voor het verstrijken van de 4 maand die de koper heeft om het geheel bij een notaris te regelen enige actie te ondernemen ...

Strikt gezien kan je immers nog niet "bewijzen" dat de verkoop niet doorgaat ... enkel betaling van het voorschot is niet tijdig volgens de (schriftelijke) afspraak ...

En procedure beginnen om voorschot op te eisen lijkt mij zinloos / geldverspilling.



k.b.



K.b.
 
Lid geworden
22 mei 2010
Berichten
427
Waarderingsscore
0
Punten
16
Ja, dat is de woning in Teralfene (Affligem), maar ik heb in die paar maanden dat het huis te koop staat geen enkele keer een potentiële koper gehad die Nederlands sprak en volgens de immo is de koper een Palestijn (denkt hij) en die praat geen woord Nederlands dus de compromis waar de immo mee afkwam was in het Frans en al getekend door de kopers...



Koper heeft compromis dus getekend en elk blad is ook geparafeerd, dat hebben mijn zus en ik ook gedaan, er staat enkel nog een stippellijn niet ingevuld om de notaris van de koper te noteren.

Immo wacht enkel om koper zijn exemplaar te geven en de compromis bij onze notaris af te geven, totdat de notariskeuze van de koper er ook instaat.



Ik ga bij de immo langs om mijn exemplaar van de compromis.
 
Lid geworden
22 mei 2010
Berichten
427
Waarderingsscore
0
Punten
16
K.B.;1863377 wrote:
2. De immo heeft aldus voor U een koper gezocht (en gevonden) en U bent de aldus overeengekomen "commissie" verschuldigd , los van het feit of de koper ooit betaald , een voorschot geeft. Vandaag richt de immo zijn pijlen nog op de koper maar wees beducht voor het moment dat men eventueel het geweer van schouder wisselt

k.b.





De immo kan van ons het voorschot niet eisen als er geen effectieve verkoop plaatsvindt, in de verkoopsopdracht staat nl.

"Het ereloon is door de opdrachtnemer verworven zodra de verkoopsovereenkomst is afgesloten of wanneer een koopbod voor aanvaarding is ondertekend door de verkoper(s)

EN DAN (zeer belangrijk)

het is opeisbaar zodra het voorschot betaald wordt. Ingeval geen voorschot ontvangen wordt zal het ereloon uiterlijk bij het verlijden van de akte ingehouden worden door de notaris en door deze worden betaald aan de makelaar.



Verder staat ook nog:

"Ook in geval van opzegging van de verkoop ten gevolge van een opschortende voorwaarde of ontbindende voorwaarde is er geen enkel ere- of commissieloon verschuldigd."
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Een Palestijn die dreigende taal spreekt ... :confused:



En je beklaagt U dat U een immo hebt ingeschakeld ? ...



Ik veronderstel toch dat de koper zijn domicilie in België heeft ? Heeft de immo een copij genomen van zijn paspoort ?



k.b.
 
Lid geworden
22 mei 2010
Berichten
427
Waarderingsscore
0
Punten
16
K.B.;1863477 wrote:
Een Palestijn die dreigende taal spreekt ... :confused:



En je beklaagt U dat U een immo hebt ingeschakeld ? ...



k.b.





Hahaha, nee... eigenlijk ben ik blij dat ik de immo heb want zelf geraakten mijn zus en ik (2 vrouwen) niet van dat huis vanaf, altijd die Franstaligen (+ altijd nog andere taal tegen elkaar, waarvan ik al helemaal niet wist welke taal het was).



Ja, ze wonen wel degelijk in België, hebben een huis in Brussel dat ze verkopen. Het zijn al mensen in de 50jaar met grote kinderen, geld was dus geen probleem, want met de opbrengst van hun huidige woonst kopen ze het huis in Teralfene en dat gaan ze verbouwen.

Misschien moeten we tot maandag wachten omdat die mensen zekerheid willen over hun huis dat ze nu te koop hebben, dat ze daar hun geld van krijgen, maar dat verklaart nog niet waarom ze ineens geen voorschot meer willen betalen en de immo beginnen te bedreigen he.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
U kan gerust doen wat Bart G zegt , ... dan toon je dat je niet met je laat sollen ... maar het zal U toch 100 euro of zo kosten (zeker in de veronderstelling dat het daarna in orde komt en dat er geen verdere tussenkomst van advocaten / notarissen nodig is ... ) ; en je kan bitter weinig winnen met een "vlugge aanpak"



U kan ook gerust nog wel wat wachten (enkele weken) ... zuiver juridisch gezien is er immers een overeenkomst en het enige nadeel dat je vandaag hebt is dat je niet tijdig het overeengekomen voorschot ter beschikking hebt gekregen ... U verliest op dit bedrag dus rente.

Maar de "effectieve schade" vandaag is dus eigenlijk peanuts ...



Anders wordt het natuurlijk als de koper afziet van zijn aankoop ... omdat hij bvb elders een goedkoper pand heeft gezien en de schadevergoeding inrekent ...



k.b.
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
26.794
Waarderingsscore
784
Punten
113
ik zou al eens beginnen met contract met IMMO goed na te lezen en hen een (aangetekende) brief sturen, om te wijzen op hun plichten



daarna komt de koper aan bod



en wat zegt je eigen notaris hiervan?
 
Lid geworden
22 mei 2010
Berichten
427
Waarderingsscore
0
Punten
16
Ik ben bij de notaris nog niet geweest, heb daar volgende week woensdag samen met mijn zus een afspraak om het nalatenschap te tekenen en zal het met hem bespreken, dan neem ik de compromis mee. Tegen dan zal ik ook de bedoelingen van de koper weten, want die gaat maandag de immo contacteren.

Normaal gezien bezorgt immo de getekende compromis aan de notaris.

De kopers hebben wij helemaal niet gezien.



Contract immo heb ik goed nagelezen, het is al een hele geruststelling dat ik geen commissie moet betalen als er geen voorschot gegeven wordt of het niet tot een effectieve verkoop komt. Dat had ik hierboven al vermeld, commissie is enkel opeisbaar vanaf betaling voorschot en indien geen voorschot door de notaris bij het verlijden van de akte.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Twijfelaartje;1863503 wrote:
... het is al een hele geruststelling dat ik geen commissie moet betalen als er geen voorschot gegeven wordt of het niet tot een effectieve verkoop komt...



Navraag doen bij de notaris ... indien deze actief is in dezelfde regio dan de immo kennen die elkaar ...

Afwijkende antwoorden aangaande de werkwijze van de desbetreffende immo moet U interpreteren als een oproep tot oplettendheid ...



k.b.
 
Lid geworden
28 nov 2010
Berichten
196
Waarderingsscore
0
Punten
0
Heb je als koper géén 3 dagen bedenktijd bij het ondertekenen van een compromis?



Burgerlijk Wetboek, Boek 7 artikel 2?
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
voodoo_007;1863633 wrote:
Heb je als koper géén 7 dagen bedenktijd bij het ondertekenen van een compromis?



Aha ....



Dat denk ik niet hoor ... compromis getekend = verkoop gesloten ; behoudens de vermelde voorwaarden ...





Maar als deze compromis thuis bij de koper is opgesteld en ondertekend dan zou een creatief advocaat wel eens de kaart kunnen trekken dat het om een "deur aan deur verkoop ging" ...

en dan heb je uiteraard wel een wettelijke bedenktijd ...

Al denk ik niet dat deze advocaat dan deze slag zal winnen ... ; het blijft een rechter die zal "recht spreken" ...



k.b.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
voodoo_007;1863633 wrote:
Heb je als koper géén 3 dagen bedenktijd bij het ondertekenen van een compromis?



Burgerlijk Wetboek, Boek 7 artikel 2?



Ik heb ook eens gegoogeld ...

Maar gij zit in het Wetboek van de Hollanders te snuisteren ...



Kijk ook eens naar de wetboeken van "den ouden Kongo" dan .... daar volstaat het om de bewoners te verjagen om eigenaar te worden van een preceel ... :eek:





k.b.
 
Bovenaan