[Jan_1964]

Wij hebben een bouwaanvraag ingediend, die inmiddels ontvankelijk is verklaard en verder in behandeling wordt genomen.

Tijdens het openbaar onderzoek is er echter een bezwaar ingediend door onze buren, omdat onze nieuwbouw hun zonnepanelen mogelijk in de schaduw zou leggen. De gemeente heeft ons nu gevraagd het dossier in te trekken en in overleg te gaan met de technische dienst om verdere bouwmogelijkheden te bespreken, maar ik zie geen andere mogelijkheid om anders te bouwen zodat de zonnepanelen gevrijwaard zouden zijn van schaduw.

Onze architect had ons nochtans verzekerd dat schaduwvorming op zonnepanelen geen geldig argument is om een bouwaanvraag tegen te houden, maar we zitten nu toch met dit probleem.

In dezelfde straat zijn al woningen gebouwd met dezelfde stijl en hoogte als wat wij willen realiseren. Dit bevestigt dat een dergelijke bouwstijl en hoogte op deze locatie toegestaan en mogelijk is binnen de geldende bouwvoorschriften.

Zijn er andere leden die iets soortgelijks hebben meegemaakt?
Alle tips en adviezen zijn zeer welkom!

 

[Kaffe]

Kan jij of de architect de bezwaren niet inkijken in het online dossier?

Bezwaren kunnen enkel door de gemeente bekeken worden.
Als bouwheer/architect krijg je enkel de melding dat er een bezwaar is ingediend, maar niet door wie of wat de inhoud is.

De enige reden die ik kan bedenken dat de gemeente aan jouw vraagt om het dossier zelf in te trekken, is omdat ze de vergunning eigenlijk willen weigeren (vriendendienstje voor de buren?) maar geen argument of onderbouwing kunnen verzinnen voor een weigering.
Ze zitten dus in een lastig parket. Als ze vergunnen, kunnen ze de buren geen vriendendienstje doen. Als ze de vergunning weigeren doen ze de buren wel een dienst, maar begeven ze zich op glad ijs omdat ze dat op een ongefundeerde manier doen en je dan naar de provincie gaat in beroep tegen hun beslissing.

Aan de telefoon werd ons meegedeeld dat het bezwaar zwaar genoeg is om de bouwvergunning sowieso te weigeren, zelfs als we het dossier niet intrekken. Desondanks wil men niet toelichten wat het bezwaar precies inhoudt. We hebben gisteren een e-mail gestuurd met het verzoek om meer informatie, maar wachten nog steeds op een antwoord.

Belangrijk om te vermelden is dat het openbaar onderzoek volgende week dinsdag afloopt. We willen graag samen met stedenbouw rond de tafel zitten om het probleem te bespreken, maar we krijgen de indruk dat men hier niet voor openstaat. Tijdens het telefoongesprek zette de ambtenaar ook druk met dreigende opmerkingen, met de suggestie dat we ons dossier moeten intrekken.

We zouden een transparante communicatie waarderen en hopen nog steeds dat overleg mogelijk is.

Weet je wie bezwaar heeft ingetekend? Ik zou al te persoonlijk worden en al mijn buren afgaan :')

 

[disco stu]

Ja, als het bewaar is "schaduw op panelen", gaan er niet veel opties zijn over welke buur het kan zijn he ...

Of het moet helemaal ongegrond zijn (buur in het Noorden of op 100m afstand ofzo).

 

[Kaffe]

Ja, als het bewaar is "schaduw op panelen", gaan er niet veel opties zijn over welke buur het kan zijn he ...

Of het moet helemaal ongegrond zijn (buur in het Noorden of op 100m afstand ofzo).

Amai, tijd voor een koffie.

 

[albarius]

Hoe ik dit topic lees..

De plannen zijn opgesteld na overleg met stedenbouw, juist om een situatie als deze te voorkomen.

werd ons meegedeeld dat het bezwaar zwaar genoeg is om de bouwvergunning sowieso te weigeren

tenminste als u er geen connecties heeft.

waarom doen ze dan moeite om je te laten intrekken

ik zie geen enkel voordeel voor de gemeente

I call bluf.

Buren met connecties?

 

[leiepisser]

Iets anders: een lopende aanvraag is in principe publiek raadpleegbaar op https://omgevingsloketinzage.omgeving.vlaanderen.be/
Als we de OMV-referentie (10 cijfers) kunnen krijgen, kunnen we zelf eens kijken...

 

[disco stu]

Daar kan je normaal niet in zien of er een bezwaar is. Na beslissing in beroepsperiode kan je wel een update ven het projectdoorloop zien waar, denk ik, ook het aantal bezwaren in staan.

 

[leiepisser]

Daar kan je normaal niet in zien of er een bezwaar is. Na beslissing in beroepsperiode kan je wel een update ven het projectdoorloop zien waar, denk ik, ook het aantal bezwaren in staan.

Bezwaren kun je inderdaad niet zien (noch of er zijn, noch de eventuele inhoud), maar de aanvraag op zich natuurlijk wel.

 

[Antje]

Je kan de bezwaren wel degelijk opvragen, en dit in het kader van ´openbaarheid van bestuur´ cfr. het Bestuursdecreet van 7 december 2018. Men bezorgt dan de geanonimiseerde bezwaren. (Maar door de inhoud, kan je uiteraard vaak snel achterhalen wie erachter zit)

 

[Mario_]

Amateuristisch geklungel bij de dienst stedenbouw, breek er mijn mond niet over open...

Tja.. nogmaals we kennen niet alle feiten, want we horen maar 1 kant. In de openingpost staat er dat het gaat over schaduw en zonnenpanelen, maar enkele berichten hierboven zegt TS dat hij de reden van bezwaar niet weet.. dus er is nog veel onduidelijk en er worden alleen maar veronderstellingen gemaakt… even afwachten met oordelen tot de feiten gekend zijn denk ik

We hoeven ook niet beide kanten van het verhaal te horen.
Het is heel simpel, dat is aan de gemeente om uit te maken.
Of ze keuren vergunning goed, of ze keuren ze af en motiveren dat.

 

[Jan_1964]

Amateuristisch geklungel bij de dienst stedenbouw, breek er mijn mond niet over open...

Tja.. nogmaals we kennen niet alle feiten, want we horen maar 1 kant. In de openingpost staat er dat het gaat over schaduw en zonnenpanelen, maar enkele berichten hierboven zegt TS dat hij de reden van bezwaar niet weet.. dus er is nog veel onduidelijk en er worden alleen maar veronderstellingen gemaakt… even afwachten met oordelen tot de feiten gekend zijn denk ik

We hoeven ook niet beide kanten van het verhaal te horen.
Het is heel simpel, dat is aan de gemeente om uit te maken.
Of ze keuren vergunning goed, of ze keuren ze af en motiveren dat.

Het is ontzettend frustrerend dat we alles hebben gedaan om dit te voorkomen. We hebben contact opgenomen met stedenbouw om zeker te zijn dat de bouwvoorschriften worden gerespecteerd en hebben de buren op de hoogte gebracht zodat zij hun mening konden geven. Nu krijgen we echter te horen dat er een bezwaar is ingediend, vermoedelijk vanwege de zonnepanelen van de buren. Stedenbouw wil echter niet aangeven wat het bezwaar precies inhoudt, en we kunnen het zelf ook niet inzien.

 

[wouterk]

Vind het een beetje een Zaventem-ik-heb-last-van-het-lawaai verhaal.

Iedereen verdedigt hier de TS.
TS wist voor dat hij ging bouwen dat de buur zonnepanelen had. Dat hij zijn dak richting ging draaien tov het origineel (of las ik verkeerd?)
Hoe dikwijls lees ik hier: je had beter eerst even overleg gepleegd met je buur inzake dit of dat. Dat de TS met voorbedachte rade toch zijn zin doordrijft, vindt iedereen normaal?

Spreek even met je buur, doe een schaduw simulatie. Ideaal moment, we gaan richting Winter.

En je spreekt van een vermoeden, je bent dus aan het gokken!

Nee ik ben niet je buur! . Speel even advocaat van de duivel

 

[deco1966]

Dus je hebt buren met zonnepanelen......je weet wie dus.
Zij hebben bezwaar getekend......je weet waarom.

Ondertussen heb je al een vriendelijk gesprek gehad met hun en besproken wat er eventueel kan gedaan worden of net niet?
Wat @wouterk hierboven schrijft, volg ik ergens ook.

Je buur wist of had kunnen voorkomen wat er nu gebeurd met zijn zonnenpanelen......jij anderzijds wist ook of in ieder geval je architect dat dit zou problemen geven ivm die panelen.....
Nu ist plots den dienen van de gemeente die aan vriendjespolitiek doet.....

Mijn mening.

 

[disco stu]

How wacht, we moeten de zaventem polemiek niet aan de verkeerde persoon toeschrijven he.
Als ik er vanuit mag gaan dat de grond al als bouwgrond bestemd was en er al bouwvoorschriften met bouwlijnen en hoogtes gekend waren, vóór de buren hun zonnepanelen gezet hebben, dan zijn het de buren die spreekwoordelijk "in zaventem gaan wonen zijn wetende dat..."

Zoals gezegd: anders kan elke wiilekeurige persoon zijn tuin volleggen met panelen zodat er niemand langs hun kan bouwen.

Tenandere als de gemeente vergunning weigert omwille van schaduw op panelen, moeten ze ook staven welk normatief kader gebruikt werd om te oordelen of de hoeveelheid schaduw nog binnen toegelaten limietwaarden ligt of niet. Indien dat ontbreekt, heb je al je argument voor beroep. Anders kan je nooit voldoen als je niet weet waar je aan moet voldoen. Als huis A zonnepanelen heeft, en huis B dat 500m verder ligt komt een verdiep hoger uit, dan heeft A nog heel kortstondig schaduw van B... hoe ver wordt dat gedreven?

 

[Jan_1964]

Dus je hebt buren met zonnepanelen......je weet wie dus.
Zij hebben bezwaar getekend......je weet waarom.

Ondertussen heb je al een vriendelijk gesprek gehad met hun en besproken wat er eventueel kan gedaan worden of net niet?
Wat @wouterk hierboven schrijft, volg ik ergens ook.

Je buur wist of had kunnen voorkomen wat er nu gebeurd met zijn zonnenpanelen......jij anderzijds wist ook of in ieder geval je architect dat dit zou problemen geven ivm die panelen.....
Nu ist plots den dienen van de gemeente die aan vriendjespolitiek doet.....

Mijn mening.

Dus je hebt buren met zonnepanelen......je weet wie dus.
Zij hebben bezwaar getekend......je weet waarom.

Het kan bijna niet anders dan over die zonnepanelen gaan

Ondertussen heb je al een vriendelijk gesprek gehad met hun en besproken wat er eventueel kan gedaan worden of net niet?
Wat @wouterk hierboven schrijft, volg ik ergens ook.

Wij staan open om daarover te praten maar op de voorstelling van de plannen hebben ze wel iets opgemerkt in de zin van maar ze hebben niet gevraagd of wij de plannen wilden aanpassen en of er eventueel een mogelijkheid zou zijn dat de zonnepanelen niet in de schaduw zouden komen te liggen

Je buur wist of had kunnen voorkomen wat er nu gebeurd met zijn zonnenpanelen......jij anderzijds wist ook of in ieder geval je architect dat dit zou problemen geven ivm die panelen.....

Ik sprak de architect over de zonnepanelen maar blijkbaar was dit volgens hem geen argument om bezwaar in te kunnen dienen

Nu ist plots den dienen van de gemeente die aan vriendjespolitiek doet.....

Wij vermoeden ook zoiets in die richting, een stedenbouwkundig ambtenaar heeft naar mijn mening te veel vrijheid om beslissingen te nemen over een dossier, dit zou meer gecontroleerd moeten worden om dergelijke situaties te vermijden.

 

[wouterk]

Zonnepanelen in je tuin of op je dak waarbij de buur zijn dak plots 90gr draait tov van voorheen en een zijgevel optrekken is nog iets anders. De buur heeft zijn panelen gelegd op de bestaande situatie waarbij beide woning in zelfde lijn lagen. Dat kan je moeilijk allemaal voorzien.

@TS het is niet omdat je architect zegt dat zonnepanelen geen bezwaar kunnen zijn, dat je op voorhand niet met je buur had kunnen overleggen.

Maar je bent niet zeker of zonnepanelen de reden zijn. Misschien heeft men andere bezwaren, heel je verhaal is dus een gok. Je hebt geen feiten.

 

[knessel]

Dus, procedure verder laten lopen en zien wat de gemeente beslist, en met welke motivatie. Intrekken kost je alleen veel tijd en terug naar af.

 

[Tommie1]

Dus je hebt buren met zonnepanelen......je weet wie dus.
Zij hebben bezwaar getekend......je weet waarom.

Ondertussen heb je al een vriendelijk gesprek gehad met hun en besproken wat er eventueel kan gedaan worden of net niet?
Wat @wouterk hierboven schrijft, volg ik ergens ook.

Je buur wist of had kunnen voorkomen wat er nu gebeurd met zijn zonnenpanelen......jij anderzijds wist ook of in ieder geval je architect dat dit zou problemen geven ivm die panelen.....
Nu ist plots den dienen van de gemeente die aan vriendjespolitiek doet.....

Mijn mening.

Dus je hebt buren met zonnepanelen......je weet wie dus.
Zij hebben bezwaar getekend......je weet waarom.

Het kan bijna niet anders dan over die zonnepanelen gaan

Ondertussen heb je al een vriendelijk gesprek gehad met hun en besproken wat er eventueel kan gedaan worden of net niet?
Wat @wouterk hierboven schrijft, volg ik ergens ook.

Wij staan open om daarover te praten maar op de voorstelling van de plannen hebben ze wel iets opgemerkt in de zin van maar ze hebben niet gevraagd of wij de plannen wilden aanpassen en of er eventueel een mogelijkheid zou zijn dat de zonnepanelen niet in de schaduw zouden komen te liggen

Je buur wist of had kunnen voorkomen wat er nu gebeurd met zijn zonnenpanelen......jij anderzijds wist ook of in ieder geval je architect dat dit zou problemen geven ivm die panelen.....

Ik sprak de architect over de zonnepanelen maar blijkbaar was dit volgens hem geen argument om bezwaar in te kunnen dienen

Nu ist plots den dienen van de gemeente die aan vriendjespolitiek doet.....

Wij vermoeden ook zoiets in die richting, een stedenbouwkundig ambtenaar heeft naar mijn mening te veel vrijheid om beslissingen te nemen over een dossier, dit zou meer gecontroleerd moeten worden om dergelijke situaties te vermijden.

Je gaat veel te veel uit van veronderstellingen.

Ga eerst eens te rade bij uw architect.
En voor de rest..’. Zeddis kalm, en wacht tot je een goedkeuring of afkeuring hebt.

En met een afkeuring ga je naar je architect.

Wacht nu maar eens efkes.

 

[disco stu]

@Jan_1964 ik denk dat je toch een ietwat verkeerd beeld hebt van hoe de procedures werken

Ik sprak de architect over de zonnepanelen maar blijkbaar was dit volgens hem geen argument om bezwaar in te kunnen dienen

Dit is al fout. De buren hoeven geen argument te hebben om een bezwaar in te dienen. Een bezwaar indienen mag altijd. Bv ook door iemand aan de andere kant van het land.
Al is het argument van die buren:
"mijn buurman heeft een lelijke kop dus daarom dien ik bezwaar in"
of
"de kleur van zijn auto staat mij niet aan"
of
"ik heb geen *** gekregen van mijn vrouw dus ben ik slechtgezind en werk ik het uit op mijn buur".

... het mag...

Een bezwaar op zich vertraagt ook jouw project niet.
Je ben lastig op je buur omwille van een bezwaar, maar daar is op zich niks verkeerd mee.

Het is aan de gemeente om te beslissen of de inhoud van het bezwaar voldoende valabel is en voldoende gewicht heeft om al dan niet over te gaan tot een weigering van een vergunning. Maar die weigering kan er ook komen op basis van andere elementen ook al is er helemaal geen bezwaar.

Dat de buren ook zo laat als een week voor einde periode openbaar onderzoek hun bezwaar hebben ingediend, maakt ook helemaal niks uit en is geen reden om zuur voor te zijn. De gemeente begint toch pas ruim na afsluiting 30 dagen openbaar onderzoek naar de bezwaren te kijken. Of dat bezwaar nu ingediend werd in het begin of tegen het einde, maakt niks uit voor uw doorlooptijd.

een stedenbouwkundig ambtenaar heeft naar mijn mening te veel vrijheid om beslissingen te nemen over een dossier

Fout.
Een stedenbouwkundig ambtenaar neemt voor de duidelijkheid géén beslissing.
Die beoordeelt louter het volledige dossier, toetst de aanvraag af aan de bouwvoorschriften (BPA, RUP, verkavelingsvoorschriften,...) en toetst af aan eventuele adviezen (brandweer, dienst die instaat voor niet bevaarbare waterlopen,...) en neemt de eventuele bezwaren in overweging. Dan maakt die daar een verslag van en bezorgt dit aan het CBS (college van burgemeester en schepenen). Het is het CBS die de beslissing mag nemen. Zij moeten niet perse het advies van de omgevingsambtenaar volgen trouwens.

Dus zoals gezegd: wacht af wat er uit komt van beslissing, informeer je vervolgens volledig over de inhoud van het dossier, de bezwaren en het advies van de omgevingsambtenaar. Indien weigering, dan pas begin je vertraging op te lopen. Kijk van daaruit verder wat de argumentatie is en wat je als tegenargument daar tegenover kan zetten. Of hoe je er aan tegemoet kunt komen.

Het zou trouwens ook helpen als je in dit topic iets meer concreet over de situatie kan geven. Is het een open bebouwing? Tussenafstand tussen jouw en de buren hun gebouw? Hoogte zonnepanelen buren? Hoogte van jouw dak? Welke windrichting tegenover elkaar? Eventueel een satteliet foto uit google maps van de locatie? (kunnen we nog niet uit afleiden waar het exact is).
Wat meer concrete info, kan wat speculatie in dit topic wegnemen denk ik.

 

[M1ke]

Het is zoals hierboven vermeld het CBS dat beslist. En iedereen mag bezwaar indienen voor eender wat. In het verslag van het CBS heb ik toch al gemerkt dat bezwaren gewoon vermeld staan (wel niet door wie) en waarom deze wel of niet gevolgd zijn.

Belangrijkste is dat je dossier volledig en ontvankelijk is. Zal de architect wel voor zorgen of dan belt de "ambtenaar" je op en krijg je wat extra tijd om de nodige stukken te voorzien.

Dat intrekken klinkt als onzin. Hoe weet je anders wat het bezwaar is en hoe je dit kan remediëren...
Elke ambtenaar kan inderdaad een andere visie hebben, al moeten die zich ook houden aan wat in de verorderingen staat. Heb ook al eens te horen gekregen "we verwachten dat..." en als ik dan vroeg waar dat geschreven stond was het stil. Ze kunnen ook behulpzaam zijn en vroegtijdig aangeven waar ze een probleem zien zodat een aanvraag kan aangepast worden.

 

[Fitz]

How wacht, we moeten de zaventem polemiek niet aan de verkeerde persoon toeschrijven he.
Als ik er vanuit mag gaan dat de grond al als bouwgrond bestemd was en er al bouwvoorschriften met bouwlijnen en hoogtes gekend waren, vóór de buren hun zonnepanelen gezet hebben, dan zijn het de buren die spreekwoordelijk "in zaventem gaan wonen zijn wetende dat..."

Zoals gezegd: anders kan elke wiilekeurige persoon zijn tuin volleggen met panelen zodat er niemand langs hun kan bouwen.

Tenandere als de gemeente vergunning weigert omwille van schaduw op panelen, moeten ze ook staven welk normatief kader gebruikt werd om te oordelen of de hoeveelheid schaduw nog binnen toegelaten limietwaarden ligt of niet. Indien dat ontbreekt, heb je al je argument voor beroep. Anders kan je nooit voldoen als je niet weet waar je aan moet voldoen. Als huis A zonnepanelen heeft, en huis B dat 500m verder ligt komt een verdiep hoger uit, dan heeft A nog heel kortstondig schaduw van B... hoe ver wordt dat gedreven?

Het gaat niet om een bouwgrond maar om 2 bestaande woningen naast elkaar… dat vind ik wel een belangrijk verschil..
wat moest de buurman dan doen vooraleer hij zonnepanelen plaatste? Eerst een verdieping bijzetten omdat de buurman ooit zijn dak zou draaien. Dan kan bijna niemand ooit nog zonnepanelen leggen.. en als ge die investering doet en opeens ligt uw volledige installatie in de schaduw.. in zijn plaats zou je dat ook proberen tegen te houden, niet?