[LittlePinkBunny]

Wij overwegen een HOB (bijzonder) grondig te renoveren, maar ik vind het bijzonder moeilijk om het budget in te schatten.

Alvast mijn oprechte dank bij voorbaat aan eenieder die de tijd neemt om er zijn licht op te laten schijnen.

Huis = het laatste rijhuis, in een reeks rijhuizen, dus technisch gezien een HOB. Kleine kelder (maar ruimschoots voldoende om technieken in kwijt te kunnen) en met 1 verdiep op.

Gelijkvloers 5m40 (binnen)breedte x 12m diep, 1ste verdieping 5m40 x 12m diep enerzijds en 8m anderzijds (L vorm).

- Renovatie: Gelijkvloers + 1ste verdieping uitbouwen tot 2 x 13m50 diep + zadeldak erop (met eventueel dakkapel langs één kant, doch we twijfelen nog) van +- 43m² grondoppervlakte (5m40 breed x 8m diep).​

- Uitbreken vloer gelijkvloers (ik begrijp dat de dekvloer nog op zavel ligt, dus er ligt geen gegoten betonplaat of iets dergelijks onder, tenzij misschien over dat stuk van de (kleine) kelder); uitbreken vloer 1ste verdieping (planché, ik vermoed dat de steunbalken zelf nog OK zijn, maar dat is dus nog niet zeker) en grotendeels strippen van de muren.​

- 3-tal poutrells op het gelijkvloers om er 1 grote open ruimte van te maken. 1ste verdieping dient alles te worden uitgebroken wegens volledig nieuwe indeling van de ruimtes. 2 poutrells in zijgevel voor 2 nieuwe vaste ramen.​

- De "blote" zijgevel is nu langs binnen geïsoleerd, met dan een (niet opgespoten) spouwmuur en dan gemetste gevelsteen, mogelijks zal dit langs buiten geïsoleerd worden (indien aan te raden, geen idee of dat moet/nuttig is).​

​

- Ramen (PVC, dubbel hoogrendementsglas) die er nu vooraan inzitten zijn prima (denk ik), aangezien deze nieuw gestoken zijn een jaar geleden, en kunnen aan de voorkant dus behouden blijven. Enkel nieuwe schuifraam over de gehele breedte achteraan (5mb x 2m80h) + nieuwe ramen uitbouw 1ste verdieping achteraan + veluxen in het dak + 2 (vaste) ramen in de zijgevel.​

- Technieken: L/L of L/W warmtepomp + VVW gelijkvloers; lage temperatuur radiatoren op 1ste en 2de verd. (VVW ook op 1ste verd. als dat technisch kan, maar ik zou niet weten hoe, gelet op de houten vloer; maar ik ken er dus niets van ;D); ventilatie systeem D; domotica systeem Loxone; zonnepanelen etc.​

- En dan uiteraard de hele afwerking (opnieuw bezetten, vloeren [grotendeels visgraat parket], binnendeuren [8-tal], 2 nieuwe trappen, badkamer, keuken, enz.).​

Wij zullen zelf quasi niets doen, buiten de opvolging en coördinatie van aannemers, voor zoveel als nodig (ik heb destijds de afwerking gecoördineerd van een casco loft met veel te veel afzonderlijke aannemers en dat ging prima; maar ditmaal komt er vanzelfsprekend een architect aan te pas, hetwelk toen niet het geval was).

Durft iemand daar een gooi naar doen wat voor budget ik bijeen dien te harken?

Ik besef uiteraard dat veel afhangt van hoe luxueus de keuken, badkamer, vloerafwerking etc. zal zijn, doch in hoeverre is volgende schatting er compleet naast? ;D

- €12.500,00 Architect & EPB verslaggeving
- €55.000,00 Ruwbouw (uitbreken GV - 1ste V / uitbouw + poutrells GV - 1ste V / Hemelwaterput / nieuwe gevelbekleding (crepi) achteraan en eventueel isoleren 'blote' zijgevel + gevelbekleding (crepi).
- € 40.000,00 Zadeldak
- € 25.000,00 Ramen (schuifraam achteraan, hetwelk een grote hap zal nemen, wegens dunne profielen, 2 ramen in zijgevel + ramen achterkant 1ste verdieping)
- € 5.000,00 Trappen (2x)
- € 40.000,00 Technieken (Zonnepanelen - 10k; WP - 15k; VVW GV - 3k; radiatoren 1ste + 2de verd. - 4k; ventilatie D - 8.5k)
- € 10.000,00 Sanitair (leidingen; wastafel + kast badkamer; douche; WC's (2x), etc.)
- € 20.000,00 Elektriciteit (Loxone)
- € 10.000,00 Isolatie & Chape
- € 15.000,00 Bezetten & Gyproc
- € 20.000,00 Vloeren
- € 30.000,00 Keuken
- € 20.000,00 Schrijnwerkerij (ingemaakte kasten)
- € 5.000,00 Raamdecoratie

= € 307.500,00 EUR (incl. BTW, excl. eventuele premies)

+ 10% voor onvoorziene omstandigheden

= € 338.250,00 EUR

Iemand een idee of dat enigszins realistisch is? Vergeet ik iets van essentieel belang? Overschat of onderschat ik bepaalde posten?

Volgende week zitten we samen met een architecte, doch het zou natuurlijk fijn zijn om niet helemaal afhankelijk te zijn van haar inschattingen/berekeningen.

Alvast bedankt aan iedereen die de tijd neemt om dit onsamenhangend geheel te lezen en input te geven.

 

[Mario_]

Denk dat je met dat budget een mooie renovatie kan doen. Weet aankoopbedrag niet, maar met daar 340k erbovenop, heb je toch al een flink bedrag voor een smalle rijwoning.
Blinde muur zou je best langs buiten isoleren, ook naar binnenruimte toe.
Uw posten zijn soms ruim

Alhoewel ik bv geen zicht heb op de prijs van een schuifraam van die afmetingen (Je spreekt zelf over een HOB, maar mag je wel ramen in de blinde gevel plaatsen als het eigenlijk een GB is ? ) denk ik dat je daar vrij hoog zit.

Keuken en schrijnwerkerij. Zonder exact te weten wat je wil, denk ik dat je daar echt wel een pak minder aan kan spenderen. De juiste lokale schrijnwerker/keukenbouwer vinden is de boodschap. Steek ook tijd in het zoeken naar toestellen bv. Je zal zien dat er heel wat mogelijk is.

Trappen, dan denk ik weer dat je eerder de minimum hebt voorzien.

Moet je naar 13,5M gaan ? Nu zit je op 12. Kan een heel stuk op het budget schelen.

Kortom, denk dat je qua budget zeker niet moet panikeren.
Eens goed samenzitten met architect, die kunnen misschien zeer goede ideeên hebben die jou een pak besparen.
En misschien is er nog de optie van afbraak en nieuwbouw aan 6% ...

 

[Patrico]

Ik denk dat je iets te ruim schat voor sommige zaken.

 

[sociaalverhuurder]

Als je zo'n grote werken doet, ben je dan niet beter af met sloop en wederopbouw?
Het enige wat je lijkt te houden zijn de muren en ramen vooraan?
Gezien de grote hoeveelheid werken ga ik ervan uit dat het een oude woning is?

 

[huisadvies]

jouw aanname is nu aan de ruime kant, maar als dat voor jullie financieel haalbaar is, dan is het goed.

je kan dan volop voor je dromen gaan !!

 

[Caroto]

Mij lijkt het budget OK te zijn, maar ook niet té ruim als ik lees wat TS allemaal wil laten uitvoeren, en zelf niets doen.
Ik kom op een 230m³, dat komt dan op ongeveer 1400euro/m2 wat niet overdreven is voor alle geplande werken.

 

[_remi_]

Ik vind de begroting van de werken best wel realistisch, zeker indien je voor alles werkt met aannemers.
Uiteraard zeer afhankelijk van welke materialen enzo, maar het eerste wat mij opvalt:

• 20 000 EUR voor electriciteit is vrij ruim denk ik
• 10 000 EUR voor sanitair ook denk ik
• 5 000 EUR voor twee trappen is dan weer vrij krap denk ik
  1 trap uitbekleden in eik is bv reeds 5000 EUR exclusief BTW ...
• 30 000 EUR kan uiteraard perfect voor een keuken,
  maar dat is al een vrij dure keuken.

Ondanks de vrij realistische begroting: 340k bovenop een aankoop, dat lijkt me een toch een stevig totaal prijskaartje.
Voor een huis dat uiteindelijk toch een rijhuis blijft. Maar uiteraard, is dat ook puur persoonlijk.

 

[Thundernimf]

Ik sluit me aan bij de vorige posters, de meeste kostenposten lijken me ruim berekend muv de trap.

Als iemand die zelf een zeer oude rijwoning volledig heeft gestript en gerenoveerd, zou ik in dezelfde situatie toch kijken voor de sloop-en heropbouwoptie. Zeker gezien je op een halfopen stuk zit waar vermoedelijk ruimte bestaat voor kraanwerken met eventueel een houtskeletwoning. Mogelijk komt het je zelfs goedkoper uit omdat je geen rekening moet houden met de bestaande constructie.

 

[Woubeir]

• 20 000 EUR voor electriciteit is vrij ruim denk ik
  10 000 EUR voor sanitair ook denk ik

daar zou ik toch mee oppassen afhankelijk van wat je net wilt laten doen. Bij ons bv. zou je er al niet komen met beide bedragen.

 

[LittlePinkBunny]

Denk dat je met dat budget een mooie renovatie kan doen. Weet aankoopbedrag niet, maar met daar 340k erbovenop, heb je toch al een flink bedrag voor een smalle rijwoning.
Blinde muur zou je best langs buiten isoleren, ook naar binnenruimte toe.
Uw posten zijn soms ruim

Alhoewel ik bv geen zicht heb op de prijs van een schuifraam van die afmetingen (Je spreekt zelf over een HOB, maar mag je wel ramen in de blinde gevel plaatsen als het eigenlijk een GB is ? ) denk ik dat je daar vrij hoog zit.

Keuken en schrijnwerkerij. Zonder exact te weten wat je wil, denk ik dat je daar echt wel een pak minder aan kan spenderen. De juiste lokale schrijnwerker/keukenbouwer vinden is de boodschap. Steek ook tijd in het zoeken naar toestellen bv. Je zal zien dat er heel wat mogelijk is.

Trappen, dan denk ik weer dat je eerder de minimum hebt voorzien.

Moet je naar 13,5M gaan ? Nu zit je op 12. Kan een heel stuk op het budget schelen.

Kortom, denk dat je qua budget zeker niet moet panikeren.
Eens goed samenzitten met architect, die kunnen misschien zeer goede ideeên hebben die jou een pak besparen.
En misschien is er nog de optie van afbraak en nieuwbouw aan 6% ...

Bedankt voor je reactie!

Aankoopbedrag is 270k.

Ik besef ten volle dat dat een aardig bedrag is voor een rijwoning, maar Mortsel is helaas peperduur (ter illustratie: er is begin dit jaar een vrijstaande ruwbouw op 600m² grond verkocht voor 700k ).

De ramen in de blinde gevel zou normaal gezien mogen, gelet op de specifieke situatie ter plaatse (toch als ik de nieuwe wetgeving op "lichten & zichten" er op nalees).

De stap van 12m naar 13,5m leek me niet geheel onlogisch aangezien de achtergevels op het GV en 1ste verd. nu niet gelijk lopen en dus gelijk worden getrokken, ik ging er van uit dat 1,5m (in combinatie met de kost van die gelijktrekking) geen fortuin zou kosten. ;D Maar de architecte zal daar volgende week hopelijk haar licht op kunnen laten schijnen.

 

[LittlePinkBunny]

Als je zo'n grote werken doet, ben je dan niet beter af met sloop en wederopbouw?
Het enige wat je lijkt te houden zijn de muren en ramen vooraan?
Gezien de grote hoeveelheid werken ga ik ervan uit dat het een oude woning is?

Het is inderdaad een oude woning, dewelke door de huidige eigenaar (mijn vader ;D) deels gerenoveerd is met oog op verhuur; door omstandigheden zouden wij deze nu onverwachts kopen, doch wij hebben andere plannen dan diegene die hij destijds voor ogen had.

Met als gevolg dat de ramen/buitenmuren etc. allemaal OK zijn, maar binnenin inderdaad quasi alles zou wijzigen.

Ik hoop dat de architect inderdaad duidelijk zal kunnen zeggen of dit zinvol is, dan wel of een sloop/wederopbouw zinvoller is.

 

[LittlePinkBunny]

Mij lijkt het budget OK te zijn, maar ook niet té ruim als ik lees wat TS allemaal wil laten uitvoeren, en zelf niets doen.
Ik kom op een 230m³, dat komt dan op ongeveer 1400euro/m2 wat niet overdreven is voor alle geplande werken.

Ik kom helaas maar op 189m². ;D

GV + 1ste verd. 13,5m x 5,40m x 2 = 145,80m²
+ 2de verd. (onder het zadeldak) = 5,40m x 8m = 43,2m²

Dus dan zitten we toch al op bijna 1.800 EUR / m².

Hopelijk lukt dat.

 

[Patrico]

Mij lijkt het budget OK te zijn, maar ook niet té ruim als ik lees wat TS allemaal wil laten uitvoeren, en zelf niets doen.
Ik kom op een 230m³, dat komt dan op ongeveer 1400euro/m2 wat niet overdreven is voor alle geplande werken.

Dus dan zitten we toch al op bijna 1.800 EUR / m².

Hopelijk lukt dat.

Daar zetten sommigen een nieuw huis voor, dat zou dus zeker moeten lukken.

 

[Aguynguerran]

Het is inderdaad een oude woning, dewelke door de huidige eigenaar (mijn vader ;D) deels gerenoveerd is met oog op verhuur; door omstandigheden zouden wij deze nu onverwachts kopen, doch wij hebben andere plannen dan diegene die hij destijds voor ogen had.

Met als gevolg dat de ramen/buitenmuren etc. allemaal OK zijn, maar binnenin inderdaad quasi alles zou wijzigen.

Ik hoop dat de architect inderdaad duidelijk zal kunnen zeggen of dit zinvol is, dan wel of een sloop/wederopbouw zinvoller is.

Das wel praktisch, dan kan je je grondig laten informeren door een architect voor je eraan begint. Moest het een huis zijn dat openbaar verkocht wordt dan moet je overhaast beslissen voor de aankoop.

Ik was aan 't denken dat de schatting van die ramen nogal hoog was. Ik kom uit op €40k incl btw voor 11 ramen + 1 voordeur van een HOB, in dunne alu profielen. Incl zo'n groot schuifraam met die afmetingen, drie screens, één hoek-op-hoek verlijming, magneetcontacten en vliegenramen. Maar 't kan dat een andere post te laag is ingeschat dus dan maakt het nieveel uit.

 

[_remi_]

Helemaal geen kritiek hoor, dus zeker niet persoonlijk nemen, bedoel ik helemaal niet.
Ik ken de regio niet echt, maar 270k + 340k = 610k EUR ... zonder schrijfkosten ... ?
Als dat de prijzen zijn in Mortsel, dan zal dat wel OK zijn. Maar ik zou toch wel andere locaties op de parking overwegen dan ...

Maar goed ... als jullie daar graag willen gaan wonen en die budgetten zijn haalbaar, zoveel te beter. Aangezien de meesten hier de verbouwposten realistisch tot vrij ruim vinden, is dat alleen maar in jullie voordeel.

 

[Mario_]

Helemaal geen kritiek hoor, dus zeker niet persoonlijk nemen, bedoel ik helemaal niet.
Ik ken de regio niet echt, maar 270k + 340k = 610k EUR ... zonder schrijfkosten ... ?
Als dat de prijzen zijn in Mortsel, dan zal dat wel OK zijn. Maar ik zou toch wel andere locaties op de parking overwegen dan ...

Maar goed ... als jullie daar graag willen gaan wonen en die budgetten zijn haalbaar, zoveel te beter. Aangezien de meesten hier de verbouwposten realistisch tot vrij ruim vinden, is dat alleen maar in jullie voordeel.

Ik ken de regio wel (Mortsel oude God, Hove, Edegem )... idd een dure regio. Maar 600k voor een rijhuis is toch vrij hoog.
Wss is er een ruime tuin aan, dat maakt het wel meteen pak duurder.
En het budget kan wss nog wat naar onder getrokken worden.
En idd ieders zijn keuze. Maar als je ziet wat de prijzen soms doen als je 10min verder rijdt...