[Hubert J]

Onlangs bouwde ik een nieuwbouw bestemd om te verhuren.
Ervan uitgaand dat ik een aantal werken zelf mocht uitvoeren, werd dit ook gedaan.
Nu komt echter de koude douche, onlangs kreeg ik van de BTW een bericht dat ik BTW verschuldigd ben op de zelf geleverde prestaties.
Zij beroepen zich hiervoor op een artikel 19, op basis waarvan zij mij beschouwen als 'economische entiteit'.
Ik ben nooit werkzaam geweest in de bouw of de immobiliensector.
Zotter kan het blijkbaar niet meer.
Bij deze is dus iedereen gewaarschuwd.

 

[. Zenikda .]

Maar wel zelfstandige ?

 

[Mario_]

zonder meer detail ben je weinig met deze waarschuwing. Welke werken werden uitgevoerd, ben je zelfstandige of niet ? Heb je "bewijs" van het zelf geleverde werk ? Ken heel wat mensen rondom mij die heel wat werk zelf hebben gedaan aan hun woning, tot volledig zelf gezet. Niemand heeft er echt problemen mee gehad. Wel heel vroeger iemand die materialen had gekregen en daar een bewijs van moest binnenbrengen. Na aantonen, was het in orde

 

[Verbouwer500]

Mijn achterbouw heb ik zelf gedaan, alle formulieren netjes ingevuld, ook van de BTW, Kadaster, etc... Alles opgestuurd wat ze mij vroegen. Heb geen last gehad hoor.
Heb een vermoeden dat je niet hebt gedaan wat ze vroegen en daardoor maken zij een beslissing voor jou.

 

[Hubert J]

@ Zenikda : NEEN, GEEN ZELFSTANDIGE
Ter informatie, ik ben geen zelfstandige en ben dat ook nooit geweest. Steeds loontrekkende geweest (niet in de bouwsector).
Ik heb volledig bewijs van de geleverde prestaties? Foto's + getuigen.
Uitgevoerde werken kon ik gemakkelijk aan gezien mijn technische achtergrond = sanitair, verwarming, ventilatie en elektriciteit.
Alles gedaan zoals het moest en voorgeschreven is door de BTW administratie.
Hun enige argument is dat de nieuwbouw niet zelf bewoond, maar zal verhuurd worden.
DUS NOGMAALS, WEES VOORZICHTIG. IK HEB HIER GEEN BELANG BIJ. VOOR MIJ IS HET TE LAAT.

 

[lukanar]

Je hebt werken uitgevoerd , door deze werken heb je extra inkomen gerealiseerd door het te verhuren.
Die werken zijn daardoor onderhevig aan BTW.
In de striktste betekeninis van BTW: belastingen op toegevoegde waarde.

 

[Hubert J]

@lukanar
Akkoord, maar dan stel ik mij wel de volgende vraag.
Wanneer je dit doet voor een gebouw dat je zelf gaat bewonen, realiseer je onrechtstreeks ook een inkomen (toegevoegde waarde). Je moet namelijk bij bewoning geen huur moet betalen. Deze toegevoegde waarde verschilt in geen enkel opzicht van de toegevoegde waarde bij een verhuur. Het zogezegde 'duurzame inkomen' dat je realiseert bij verhuur is trouwens gelijk aan het 'inkomen' dat je verwerft door het feit dat je geen huur moet betalen voor de woning die je voor jezelf bouwde.
Als dit inderdaad zo is, moet er dringend gestopt worden met het algemene fabeltje dat er geen BTW moet betaald worden op eigen werk., want dit is niet zo.
Een bedenking. Je hebt een oud gebouw dat aan geen enkele EPC norm nog voldoet. Je sloop dit een zet een nieuwbouw die aan alle moderne normen voldoet EPB/EPC A. Alle eigen werk is dus onderheving aan BTW.

 

[Kaffe]

Bedenkingen, daar ben je niets mee.

Bel die mensen op en zeg dat je een particulier bent. Vraag op grond van welk wetsartikel je btw moet betalen.

 

[jova313]

Dus ze vragen BTW op de werkuren die je hebt gedaan? Hoe berekenen ze dit dan?

 

[s v p]

Btw betaal je als zelfstandige als je in dat segment actief bent ( bvb Sanitairman op sanitair, metser voor ruwbouw,...)

 

[Hubert J]

@Kaffe Ik nam al contact op met de BTW, maar daar praat ik tegen muren. Partikulier op of af, zij passen een Art 19 toe en dat is het dan. Zelfs als je geen zelfstandige bent. Bezwaar indienen heeft geen zin, want de dienst die je bewaarschift bij de BTW behandeld is dezelfde dienst als die, die de rectificatie opstelde. Een grote klucht dus. Enige manier om te praten en enige taal die zij blijkbaar verstaan is een procedure voor de rechtbank.
@Svp Ik ben geen zelfstandige en ben dat nooit geweest, en toch moet ik BTW betalen volgens art 19. Ik weet dat het ongeloofwaardig klinkt, maar het is de realiteit.
@jova313 Je mag zelf een detail van je prestaties opgeven. Als dit voldoet (was bij mij het geval), nemen ze dit bedrag aan en rekenen ze daarop BTW. Anders doen zij zelf een berekening op basis van de opgegeven prestaties en rekenen daarop de BTW.

 

[disco stu]

Wat als je nu hypothetisch kortstondig zelf (op papier) in dat huis gaat wonen, en pas als de BTW administratie geregeld is, het vervolgens verhuurt?

 

[Tomvdw]

Gekopieerd uit Art19.

 

[_remi_]

Blijft toch eigenaardig. Dan zou elke particulier die zelf werkjes uitvoert aan een woning die hij verhuurt, ook BTW moeten gaan betalen.

 

[jakkek750i]

Ik zit met dezelfde situatie, gesplitste aankoop met mijn vader.
Eigen werk meer in kader van pensioenproject...

eigenlijk nog straffer want woning wordt niet verhuurd maar is voor bewoning naakte eigenaar (ikzelf), wel aangegeven via code 1106 van mijn vader. Nu worden de werken gedaan door vruchtgebruiker ook aanschouwd als btw-plichtig, die van naakte eigenaar (ikzelf) vrijgesteld.

Kafka.

Ze rekenen € 20 euro per uur x 21% btw, dit is wat ze denken dat een helper in de bouw kost vs aannemer € 40 / uur (waar ga je die nog vinden voor dat geld?)

Ik heb advies gevraagd bij fiscaal advocaat om in bezwaar te gaan, wordt vervolgd.

 

[s v p]

Dus 4.4 euro per uur btw te betalen?

 

[jakkek750i]

Klopt, dure hobby...

Zoals Tomvdw schreef heb je inderdaad ook recht op aftrek.
Bij nieuwbouw is dit 0-operatie => 21% betaald bij de brico vs 21% verschuldigd te maken, heft elkaar op
Bij renovatie speelt dit in je voordeel => 21% betaald bij de brico vs 6% verschuldigd te maken => stuk btw kan je recuperen van je uren

Volgens dit btw artikel zou elke herstelling dat een verhuurder zelf uitvoert bij zijn huurder moeten aangegeven worden bij de BTW.

 

[sociaalverhuurder]

@Kaffe Ik nam al contact op met de BTW, maar daar praat ik tegen muren. Partikulier op of af, zij passen een Art 19 toe en dat is het dan. Zelfs als je geen zelfstandige bent. Bezwaar indienen heeft geen zin, want de dienst die je bewaarschift bij de BTW behandeld is dezelfde dienst als die, die de rectificatie opstelde. Een grote klucht dus. Enige manier om te praten en enige taal die zij blijkbaar verstaan is een procedure voor de rechtbank.
@Svp Ik ben geen zelfstandige en ben dat nooit geweest, en toch moet ik BTW betalen volgens art 19. Ik weet dat het ongeloofwaardig klinkt, maar het is de realiteit.
@jova313 Je mag zelf een detail van je prestaties opgeven. Als dit voldoet (was bij mij het geval), nemen ze dit bedrag aan en rekenen ze daarop BTW. Anders doen zij zelf een berekening op basis van de opgegeven prestaties en rekenen daarop de BTW.

maar heb je dan wel uren aan jezelf betaald?

 

[Hubert J]

@ Tom vdw Bedankt Tom. De toestand is inderdaad zoals U hem beschrijft.
Dat is ook de reden waarom ik iedereen hier wou waarschuwen om niet in de BTW val te lopen zoals ik.
Iedereen gaat ervan uit dat je als particulier zonder dat dit aanleiding geeft tot BTW problemen, zelf werken mag uitvoeren in een nieuwbouw.
Dit is dus niet zo en wordt op alle manieren doodgezwegen door de BTW. Wie weet dit als particulier? Juist, niemand.

@ jakkek750i Uw redenering klopt wat betreft de materialen, maar niet wat betreft de werkuren. De BTW die je daarop moet betalen kan je nergens recupereren en ben je dus volledig kwijt.

@jakkek750i In bezwaar gaan is zinloos. Je komt bij dezelfde mensen terecht die ook de rectificatieopgave maakten. Van onpartijdigheid gesproken ... .

 

[jakkek750i]

@Hubert
Niet akkoord, dan zou een particulier die eigen werken uitvoert aan zijn verhuurde woning ouder dan 10 jaar slechter afzijn dan een professionele aannemer.
Die kan wel 21% btw recupereren op de aangekochte materialen en slechts 6% verschuldigd maken bij facturatie (hij "wint" dus 15% op doorfacturatie materialen aan oude woning).

BTW telt alle maatstaf van heffingen samen = eigen uren x € 20 + aangekochte materialen excl btw en past hier het tarief op toe, dit is de effectief verschuldigde BTW.
Wat er reeds aan btw betaald werd mag je wel degelijk aftrekken.
=> bij renovatie zal de btw pijn dus zachter zijn

Wat het bezwaar betreft zullen we dit zeker verderzetten, tenzij advocaat anders oordeelt, verschil in onze situaties is natuurlijk dat de kaart van privé bewoning door (deel)eigenaars kan getrokken worden in ons geval en dat het dus eerder als beheer van privé vermogen gezien moet worden / er geen inkomsten tegenover staan, toch enkele essentiële zaken om van "duurzame economische activiteit" te kunnen spreken.

Het proberen waard, de boete wegens laattijdig aangeven btw was al € 2000, die kan op zijn minst al kwijtgescholden worden ter goeder trouw.