Bouwgrond vol met steenpuin

Lid geworden
13 jun 2012
Berichten
8
Waarderingsscore
0
Punten
0
Beste



wij hebben een bouwgrond gekocht in een verkaveling. Nu wilden wij deze week eens gaan graven naar de vaste ondergrond. Wanneer wij aan het graven waren, merkten wij dat de grond VOL met steenpuin zit van het vroegere gebouw, dit gaat tot 1m70 diep...



Zo erg zelfs, dat wij genoodzaakt zijn om ALLE grond weg te laten halen, wat voor ons dus een serieus kostenplaatje zal zijn, iets wat we in ons budget niet voorzien hebben.



Is hier iets aan te doen? Kan de verkavelaar zijn grond zo maar afleveren in deze staat?



Alvast bedankt!
 
Lid geworden
20 aug 2012
Berichten
215
Waarderingsscore
0
Punten
0
zie link



http://www.livios.be/nl/bouwfasen/juridisch/juridische-kwesties/coupe-advocaat-is-bouwpuin-in-bouwgrond-verborgen-gebrek/



hier nog duidelijker uitgelegd

http://ondernemingsdatabank.indicator.be/verkoop/een_stortplaats_als_bouwgrond_/VLTAVGAR_EU110804/related



laatste link werkt niet altijd, maar dit is wat er staat



"Rommel in de grond



Verborgen. De koper kocht een bouwgrond van eigenaars die vroeger op het terrein een bouw-firma hadden. Bij de bouw constateert hij dat er een laag zand ligt (± 10 cm) en vervolgens 20 cm bouwafval (stenen, dakpannen, ...). Dit is een handicap voor de funderingen en de tuinaanleg en dit brengt onvoorziene meerkosten mee.



Gebrek. Het betreft hier duidelijk een zgn. verborgen gebrek dat de koper niet kende en niet kon kennen bij de aankoop van de grond. Wettelijk gezien kan de koper een prijsvermindering bekomen of als het gebrek ernstig genoeg is, kan de koper zelfs de ontbinding van de verkoop vragen, want de verkoper staat wettelijk gezien in voor de verborgen gebreken.



Compromis. Hierin staat echter meestal de clausule (zie hiervoor) dat het goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Op die manier tekent de eigenaar zich vrij voor elk verborgen gebrek. Is dat nu een geldige vrijwaringsclausule?



Ja, maar alleen op voorwaarde dat de verkoper te goeder trouw is (= zelf het gebrek niet kende).



De verkoper verstopt de rommel



Als de verkopers zelf dit bouwafval gestort hebben en dit verzwegen hebben bij de verkoop, kan de koper dan eisen dat dit wordt verwijderd?



Ja. Een verkoper die ‘te kwader trouw’ handelde, moet steeds instaan voor de verborgen gebreken van het verkochte goed. Maar wat als de verkoper zich met een clausule heeft ingedekt tegen deze verborgen gebreken (zoals steeds gebeurt)? Ook dan blijft de verkoper aansprakelijk. Met die bewuste clausule in het compromis kan de verkoper kwader trouw zich niet vrijwaren.



Tip. Vermits het gaat om een vordering ten laste van de verkoper wegens een verborgen gebrek van de bouwgrond, moet er, zoals de wet het voorschrijft, ‘binnen een korte termijn’ tot dagvaarding van de koper worden overgegaan.



Korte termijn. Dit wil zeggen: ongeveer binnen het jaar na de aankoop en alleszins voor de werkzaamheden aangevat worden op de bouwgrond, anders zijn objectieve vaststellingen onmogelijk."
 
Lid geworden
13 jun 2012
Berichten
8
Waarderingsscore
0
Punten
0
beste, zeer hard bedankt voor deze duidelijke info! Hier kan ik mee verder!



Zijn er nog mensen die hier ervaring mee hebben gehad? Wat was uiteindelijk de uitkomst van jullie probleem? Tot een oplossing kunnen komen of niet? Hoe hebben jullie het aangepakt?
 
Lid geworden
3 nov 2009
Berichten
2.030
Waarderingsscore
1
Punten
0
Misschien een tip: op google earth of streetview of site kadaster gaan kijken. Misschien staat er op die foto's (bij ons bvb nog van 2009) nog een gebouw op. Als de verkoper toen reeds eigenaar was ...
 

Donat

Lid
Lid geworden
27 aug 2007
Berichten
906
Waarderingsscore
10
Punten
18
Op google earth is er nu ook de mogelijkheid om de foto's van een paar jaar terug te vergelijken...
 
Lid geworden
13 jun 2012
Berichten
8
Waarderingsscore
0
Punten
0
Heel hard bedankt voor de tips!



We zijn zeker dat het steenafval van de verkoper komt, dit kunnen we bewijzen (Er stond trouwens effectief in de verkoopsovereenkomst dat de grond verkocht werd in de staat dat hij was). We hebben hen nu gecontacteerd en ze gingen het bekijken, ik ben zeer benieuwd!
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
26.462
Waarderingsscore
636
Punten
113
centrino69;1899499 wrote:
Beste



wij hebben een bouwgrond gekocht in een verkaveling. Nu wilden wij deze week eens gaan graven naar de vaste ondergrond. Wanneer wij aan het graven waren, merkten wij dat de grond VOL met steenpuin zit van het vroegere gebouw, dit gaat tot 1m70 diep...



Zo erg zelfs, dat wij genoodzaakt zijn om ALLE grond weg te laten halen, wat voor ons dus een serieus kostenplaatje zal zijn, iets wat we in ons budget niet voorzien hebben.



Is hier iets aan te doen? Kan de verkavelaar zijn grond zo maar afleveren in deze staat?



Alvast bedankt!



sondering laten uitvoeren VOOR de akte verleden wordt !!!

dat zal een paal (of pu) - fundering worden op die plaats

eventueel een kelder



maar blijft een extra kost



veel succes met je verhaal tegen verkopen, je zal waarschijnlijk je gelijk wel halen, maar in slechtste geval binnen 10 - 15 jaar, hoe spijtig ook
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Voorzichtig blijven zou ik zeggen ...



De vraag is van wie kocht je deze grond ? "Een verkavelaar" ...



De gerechtelijke molen draait traag voor dergelijke zaken ... men zal in beroep gaan tegen het eerste vonnis ...

Het is te hopen dat op moment van "schadeloosstelling" met niet overgaat tot "aanvraag faillissement" ...



Eénmaal een vonnis gewoon bespreken met advocaat of het niet wenselijk is ineens bvb beslag te leggen op de opbrengst van een verkoop van deze "verkavelaar"



k.b.
 
Lid geworden
21 nov 2013
Berichten
38
Waarderingsscore
0
Punten
0
De vraag is of na een periode van 30 jaar dit ook nog te traceren valt wie het initiatief genomen had om het puin in de grond te stoppen.



Ik ken zo een situatie waar ik van weet dat er puin in de grond zit. Het stuk bouwgrond werd indertijd (ongeveer 30j geleden) gekocht met een hoeve op. Dit werd volledig afgebroken en onder de grond verwerkt. Wanneer dit stuk grond nu verkocht zou worden kan men nog moeilijk de verkoper verantwoordelijk stellen denk ik. Deze kan gemakkelijk zeggen dat hij de grond toen gekocht heeft leegstaand en van geen puin kennis heeft.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Ik wil toch wel zeggen dat U de bedrieglijke intenties van de verkoper moet bewijzen.



Verder denk ik ook dat je heel omzichtig moet te werk gaan ... U spreekt over een "verkaveling" en dat het vol puin zit tot een diepte van 1.7 m ...



Of net op uw zone stond een gebouwtje ...



Of gans de verkaveling is mogelijks "opgehoogd" ofzo ... voor dergelijke "niveau-aanpassing" zijn vergunningen vereist ... en hier is mogelijks in beschreven met wat er aangevuld zal worden ...



Ik denk dat je best toch eens "nadenkt" ...



Hadden jullie bvb al een archi in gedachten ... die de nadelen eens kan "oplijsten" ...



Als het over ophoging ging ... dan was er mogelijks toch geen goede ondergrond voor gewone sleuffundering ...

Tuinzone moet misschien ter plaatse gezeefd worden ...



Maar zomaar zeggen dat je alles moet afgraven , storten en vervangen door teelaarde ... dat lijkt mij toch te kort door de bocht ...



k.b.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Als men met een voorstel ... aankomt ...

WIK en WEEG ...



Controleer minstens eerst met een expert (architect , stabiliteitsingenieur , tuinaanlegger) in hoeverre het een "verbetering" zal zijn ...

Alles of gedeeltelijk afgraven en nieuwe aarde aanvoeren ... is misschien aangewezen in bepaalde zones ( tuin) ... bouwzones blijven misschien beter onaangeraakt om algemene "funderingsplaat" toe te passen ...



Het is vandaag jullie bouwgrond ... Iedereen die er op gaat werken heeft jullie toestemming nodig ...



k.b.
 
Lid geworden
11 apr 2012
Berichten
3.234
Waarderingsscore
0
Punten
0
centrino69;1899499 wrote:
... merkten wij dat de grond VOL met steenpuin zit van het vroegere gebouw, dit gaat tot 1m70 diep...... de verkavelaar



Ik zou het in elk geval laten sonderen, en op 1 of andere manier proberen op papier krijgen wat er miszit.

En vervolgens eens polsen bij de verkavelaarsfirma.



Een mogelijk compromis is dat zij de grond wegvoeren tot op "ongeroerde" diepte, zodat jij extra betaalt voor een volledige kelder, maar minder dan dat dit anders zou kosten. Of dat zij een gedeelte betalen van de paalfundering.



Verliezen doe je sowieso. Geld zeker, en als het escaleert ook nog eens veel tijd.
 
Lid geworden
20 aug 2012
Berichten
215
Waarderingsscore
0
Punten
0
probeer ook de historiek van jouw bouwgrond na te gaan: bij het hypotheek kantoor , kan je te weten komen wie de opeenvolgende eigenaars waren; het registratiekantoor voor de kadastrale gegevens (bvb van het huis dat er ooit misschien heeft opgestaan) en hoor ook es bij de gemeente zelf of er ooit bouw- of afbraakvergunningen afgeleverd zijn
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Daar wil ik nu voor waarschuwen ....





Het is een mix van een "technisch gebeuren " met een juridisch gebeuren ...



En versta mij dan duidelijk dat een advocaat die dat vanachter zijn bureel zal bestrijden enkel succesvol kan zijn als zijn confrater ook op zijn stoel blijft ... En reken maar dat verkavelaars wel wat "mogelijkheden" hebben ....





- Kan best zijn dat op 1.7 m diepte er een draagkrachtige bodem zit en dan kan een diepere sleuffundering wel ... (waarom moet er dan een kelder / paalfundering ...)

- Kan best zijn dat rond de bebouwde zone waar men tuin wenst aan te leggen een 60 cm dient gezeefd te worden en dat het afgevoerde puin dient vervangen te worden door grond ...







Maar een "gewoeld perceel" is volgens mij nog altijd een verborgen gebrek ... je moet tevens het bedrieglijk karakter aantonen ... om volgens de wet onder uw getekende aanvaarding uit te komen ..



Dus als de verkavelaar "tergoeder trouw" het perceel heeft ontdaan van een woning wil dat nog niet zeggen dat hij die woning onder de grond heeft gestopt ...

Als hij afvoerdocumenten kan tonen van het afgevoerde puin dan kan hij de kaart trekken dat de bodem ook voor hem onbekend was ... en wat hij niet weet kan hij niet melden ...



Ik zeg het nog eens .... heel voorzichtig zijn ...



k.b.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
wendynotsohandy;1900074 wrote:
probeer ook de historiek van jouw bouwgrond na te gaan: bij het hypotheek kantoor , kan je te weten komen wie de opeenvolgende eigenaars waren; het registratiekantoor voor de kadastrale gegevens (bvb van het huis dat er ooit misschien heeft opgestaan) en hoor ook es bij de gemeente zelf of er ooit bouw- of afbraakvergunningen afgeleverd zijn





Inderdaad .... je moet minstens bewijzen dat de verkoper weet had van deze "puinondergrond" en dit met bedrieglijke bedoelingen heeft verzwegen ...



En bewijzen dat hij het wist ... is vrij eenvoudig als je kan bewijzen dat hij het er zelf instopte ... maar anders is dit toch iets moeilijker ...



en opletten met conclusies ... het is niet omdat er een boerderij stond dat diegene die deze boerderij afbrak deze in de grond heeft gestoken ...

Voor die boerderij stond er misschien een kerk ...



Of de boerderij is niet gesloopt door de verkavelaar zelf maar door de eigenaar die zijn oude boerderij verkocht aan de verkavelaar ...



In de akte van aankoop kan TS normaal terugvinden hoe de verkoper aan dit perceel is geraakt (en wanneer) ...



k.b.
 
Lid geworden
24 jan 2008
Berichten
42
Waarderingsscore
0
Punten
0
Even toelichten hoe een verkaveling gemaakt word,



Men start met een leeg perceel waarvan meestal een stuk word uitgezaveld, dit zand word dan onder de wegen gebruikt, waarna men alle slechte grond van de aanleg,(gemixd met puin) terug in het gemaakte gat gekieperd word.(een willekeurig perceel dus van de latere verkaveling)



vaak hebben opdrachtgever en aannemer verkaveling ook een overeenkomst om alle percelen op te hogen tot straathoogte, (goedkopere offerte+dit oogt mooier maar je kan al raden wat voor prachtgrond er dan gestort word)





@Topicstarter, vroeger werd er bijna altijd gebouwd op puin, als men stuit op slechte ondergrond word dit uitgehaald en vervangen door: Zand, gestabiliseerd zand, mengpuin (gebroken puin dus.)



In de tuin is dit slecht want je hebt eigenlijk altijd een laag van 25cm teelaarde bovenop nodig om mooi alles te laten groeien, maar als fundering van een woning is er weinig mis met (grondig verdicht) puin.



+bij het uitgraven van de kelder is afvoer van puin soms goedkoper als afvoer slechte/vette grond (tenzij het puin volzit met Iton/asbest/glas dan veranderd de hele zaak
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
oxbow;1900127 wrote:
Even toelichten hoe een verkaveling gemaakt word,



Men start met een leeg perceel waarvan meestal een stuk word uitgezaveld, dit zand word dan onder de wegen gebruikt, waarna men alle slechte grond van de aanleg,(gemixd met puin) terug in het gemaakte gat gekieperd word.(een willekeurig perceel dus van de latere verkaveling)



Advocaat koper : "duidelijk toch bedrieglijk opzet met het oog op financieel gewin ... een gat maken om er vuil / bouwafval in weg te werken ... kan het duidelijker ... hiermee is dus duidelijk het karakter van de daad vastgesteld ... bedrieglijk "



Advocaat verkavelaar : " Naar algemeen gebruik werd er zo gewerkt ... niks dubieus aan ... gebeurt overal ... dit is ten voordele van de kopers ... de wegeniswerken worden zo betaalbaar gehouden ..."



En de rechter krabt aan zijn koppeke ...





k.b.
 
Lid geworden
13 jun 2012
Berichten
8
Waarderingsscore
0
Punten
0
bedankt voor jullie reacties allemaal. Even een update van de toestand.



De verkoper van de verkaveling gaat degene die de straten heeft gelegd contacteren. In hun contract stond duidelijk vermeld dat al de overschot van het steenpuin, weggevoerd zou moeten worden.



Nu gaat de verkoper samen met die van de straten kijken naar de staat van de grond om te kijken of er effectief nog steenpuin inzit van de straten. "Op hoop van zege..."



Ik heb wat foto's getrokken van de staat van de grond (dit is tot ongeveer 50cm diepte):



http://www.tiger-inc.be/foto1.JPG

http://www.tiger-inc.be/foto2.JPG

http://www.tiger-inc.be/foto3.JPG
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
centrino69;1899786 wrote:
...



We zijn zeker dat het steenafval van de verkoper komt, dit kunnen we bewijzen





Mij lijken de stenen op de foto's niet direct afkomstig van de afbraak van een gebouw ...

Het lijkt mij eerder een grindweg , dolomietzone die "ondergewerkt is ...

Of gewoon aangevoerde grond van een steenachtige zone ...



Ik hoop alvast op een constructieve oplossing ...



Mogelijks is het antwoord kort : Sorry deze is niet afkomstig van onze bestratingswerkzaamheden ... desgevallend kunnen wij bewijs leveren van het afvoeren en verwerken van "ons" afval ...



k.b.
 
Lid geworden
13 jun 2012
Berichten
8
Waarderingsscore
0
Punten
0
Even een laatste update: ze hebben deze week al het puin komen weghalen uit de grond!





Sent from my iPhone using Tapatalk
 
Bovenaan