[Magnum_]

Hallo,



Ik schets even de situatie :



- November 2011 : ik laat een grondsondering uitvoeren. Deze geeft duidelijk aan dat :

1. Een plaatfundering niet voldoende is wegens te grote zettingsverschillen

2. Een kruipkelder van 1m diep incl plaatfundering tot 2700kg/m² kan, daarboven zijn de zettingsverschillen alweer te groot

3. Een volledige kelder tot 3m diepte (waar een zwakke laag zit) "onbeperkt" veel kan dragen (zettingsgraad = '0' bij 5 ton / m²)



- Er wordt ook grondwater gevonden op 2m90. Wij vermoeden echter dat dat mogelijks hoger kan staan, gezien nabijgelegen beken, en gezien het tijdstip (extreem droge winter 2011). We zitten daar in waterwinningsgebied.



- Januari 2012 : We gaan met onze architect van start. Ik wijs hem reeds op het sonderingsverslag en geef duidelijk aan dat ik helemaal geen volledige kelder wil, omdat het budget dat niet toelaat.



- Mei 2012 : De plannen zijn eindelijk af, de architect dient de bouwvergunning in. Daarin staat duidelijk getekend dat we met een kruipkelder als fundering gaan werken, en dat

- Een week later begint hij aan de meetstaten te werken, en komt hij tot de constatatie dat het huis merkelijk meer dan die 2700kg/m² zal gaan wegen (eerder 3500kg/m²)

De meetstaten worden niet verder afgewerkt, maar we komen samen om 3 mogelijke oplossingen te bespreken :



1. Tot 3m-3m50 uitgraven (= de zwakke laag eruit halen en afvoeren.) Vervolgens volledig onderkelderen (gegoten kelder van 140m² x >3m hoog)

2. Tot 3m-3m50 uitgraven (= de zwakke laag eruit halen en afvoeren.) Vervolgens opvullen tot op 1m diepte met stabilisé, en daar dan sleuffunderingen en een kruipkelder uitvoeren. (?)

3. Putten gieten. We zouden ongeveer 13 putten van 1m50 diameter x 3m50 diepte nodig hebben. Vervolgens zware gewapende balken gieten van put naar put, en daar dan een plaatfundering over gieten.



Voor elk van de 3 oplossingen zal er ook een bronbemaling nodig zijn, aangezien we telkens dieper gaan dan het aangetroffen grondwater.



Hij maakt van de 3 oplossingen een initiele prijsberekening met richtprijzen, die we deze week gaan bespreken zijn met hem. Oplossingen 1 en 2 zijn "onbetaalbaar" (>40 000€ excl btw), oplossing 3 is een pak goedkoper (<20 000€ excl btw). Hiermee verlies ik echter wel mijn kruipkelder (die ik wel "nuttig" acht), maar kom, het is momenteel de enige betaalbare oplossing...



Langs de andere kant vind ik natuurlijk wél dat hij zo'n zaken VOOR de bouwvergunning zou moeten geweten hebben / gemeld moeten hebben, zeker omdat ik hem met de neus op de feiten heb gedrukt Wie weet had ik dan een kleiner huis met iets minder bergruimte gebouwd, en toch volledig onderkelderd... Maar goed, da's nu allemaal praat na de zaak / te laat.





Mijn vragen :

- Moet ik mijn bouwvergunning (die ik nog niet heb ontvangen, ze moet nog behandeld worden) laten aanpassen om de nieuwe funderingsmethode aan te geven? Volgens de architect niet, omdat "alles wat onder de grond zit" niet bekeken wordt (ongeveer in die bewoordingen)



- Blijkbaar moet ik die bronbemaling melden bij de milieudienst van de gemeente. Ik schat dat we reeds op 2m diepte water gaan vinden. Bovendien zitten we daar in waterwinningsgebied, zijn daar speciale regels voor?



- Wie is er aansprakelijk als het fout loopt? Volgens de architect :



* Als de buren last hebben, gaan ze mij (de bouwheer) aanspreken, maar ik moet dan de bal doorspelen aan de architect en aan diegene die de werken uitvoert. Zij kunnen aansprakelijk gesteld worden, ik niet. Zij kunnen enkel aansprakelijk gesteld worden als die werken te risicovol waren of niet juist zijn uitgevoerd.

* Ik ben in geen enkel geval aansprakelijk als bouwheer (?)



Klopt dat?



- Toen ik zei dat één van de buren reeds last heeft met een (lege) regenwaterput onder zijn woning die stilaan omhoog komt (en de vloer optilt) ten gevolge van bronbemaling door andere bouwheren in de straat, kwam hij wel al wat terug op zijn woorden, en zou er een plaatsbeschrijving moeten uitgevoerd worden bij elk van de buren (en dat zijn er nogal wat...) vooraleer de werken starten. Wie moet daarvoor in staan? Hoe gaat dat in zijn werk?



Ik wil natuurlijk zoveel mogelijk alle risico's uitsluiten, en dan zeker als die mij ten laste kunnen gelegd worden.

Ik wil ook dat "vergunningsgewijs" alles piekfijn in orde is om zoveel mogelijk miserie uit de weg te gaan : als daar plots een 'vreemde' bij de buren gaat bellen om een plaatsbeschrijf te doen, zouden die wel eens kunnen verschieten. En als ik dan nergens heb aangevraagd dat bronbemaling uitgevoerd zou gaan worden... Je snapt het wel, ik ben niet helemaal gerust !



Ik vond al dit :

Zemst.be wrote:

In sommige omstandigheden is bronbemaling noodzakelijk voor het verwezenlijken van de bouwkundige werken. De grondwaterstand wordt dan plaatselijk verlaagd door het wegpompen van het grondwater. Zulk een bronbemaling dient bij de gemeente (milieudienst) gemeld te worden. Het grondwater dat onttrokken wordt, moet in zoverre dit met toepassing van best beschikbare technieken mogelijk is, zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht gebruik makende van infiltratieputten, of –grachten. Indien dit technisch onmogelijk is, mag het water geloosd worden in het openbare of private hydrografische net. Volumes hoger dan 10 m3/uur mogen niet geloosd worden in openbare rioleringen aangesloten op een zuiveringsinstallatie, behoudens toelating van de exploitant van deze installatie.

http://www.lne.be/themas/vergunningen/bestand/regelgeving/titel-i-van-het-vlarem-bijlage-1-indelingslijst-pdf

https://dov.vlaanderen.be/dovweb/html/3grondwatervergunningen.html

Maar dat gaat eerder over milieuvergunningen als ik het goed voor heb. Val ik als partikulier onder diezelfde regeling? Is het aan mij om die dingen verder uit te spitten, of is dat in handen van de architect / (gespecialiseerde) aannemer?



Alle hulp wordt geapprecieerd ;-)

 

[69Wim69]

Alles wat in de grond zit moet ook gekend zijn: anders weet de BTW niet dat je een grote opslagruimte hebt.



ij mij kon het toch niet en heb het bij een kruipkelder moeten laten, anders had ik wel een gegoten kelder genomen.

 

[Magnum_]

Om antwoord te geven op de vraag van de bronbemaling (voor eventuele geinteresseerden):Quote:

"Uit art. 544 BW volgt rechtspraak dat een eigenaar die hinder veroorzaakt aan een naburig gebouw voor de overlast aansprakelijk is. Het foutbewijs moet niet geleverd worden. Wel moet aangetoond worden dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de overlast en de activiteit die de overlast veroorzaakt. Heel wat schadegevallen door trillingen en verlaging van de grondwaterstand vallen hieronder.



Een voorbeeld: men moet op het perceel van een nieuw te bouwen constructie het grondwater verlagen met schade aan het naburige pand tot gevolg. Wanneer de aansprakelijkheid van geen enkele bouwpartner (ingenieur noch aannemer) aangetoond kan worden, dan zal de bouwheer van het nieuw te bouwen project de schade aan de nabuur moeten vergoeden op basis van het art 544 BW en de foutloze aansprakelijkheid.



Om deze waarborg te genieten, zal voorafgaand aan de werken een tegensprekelijke expertise van de naburige panden opgemaakt moeten zijn."

Het komt er dus op neer dat een buur die schade heeft ondervonden:

Eerst moet bewijzen dat er een oorzakelijk verbadn is tussen de schade en de grondwaterverlaging.

Indien dit zo is zijn de volgende partijen aansprakelijk:

- aannemer of ingenieur indien er een fout is gemaakt in de beoordeling van de grondwaterverlaging.

- bouwheer indien er geen fout is gemaakt in de de beoordeling van de grondwaterverlaging.



Als bouwheer kan je je verzekeren voor deze aansprakelijkheid via de ABR-polis. (We hebben dit even kort aangehaald bij het overlopen van het contract)

Om van een ABR-polis gebruik te willen maken, moet je wel een plaatsbeschrijving laten maken bij de buren.



http://www.protect.be/artikelabr