Bod op huis aanvaard, nu problemen. Kunnen wij iets doen?

Lid geworden
9 nov 2009
Berichten
380
Waarderingsscore
0
Punten
0
Ben hier al een tijdje aan 't meelezen maar heb nu ook eens een vraag.



Wij hebben een maand geleden een bod gedaan op een huis uit 1951 en dat werd door beide kopers aanvaard (gescheiden koppel dat enkel via advocaten met elkaar praat).

Een paar dagen voor we de voorlopige akten zouden tekenen werd onze notaris op de hoogte gebracht door de notaris van de buren dat er een probleem was met de beerput. Deze lekt blijkbaar in zijn tuin en hij is het probleem nu meer dan beu.



Toen wij het huis bezochten zei het immo kantoor hier niets over hoewel ze volgens de eigenaar wel op de hoogte waren van het probleem. Immo zegt inderdaad ja, op de hoogte dat er een "klein" probleem was.



Wij hebben nu een aannemer naar daar laten gaan en volgens hem zijn er serieus wat werken; ofwel de put verplaatsen, ofwel aansluiten op de riolering (hetgeen wij verkiezen). Kosten voor het een of het ander rond de 6-7.000 € (met veiligheids marge).



Wij hebben dit aan de eigenaar voorgelegd die hier niets mee te maken wil hebben. Zegt, dat alles al 50 jaar prima werkt en het nu ook zo wel zal blijven duren. Hij wil absoluut niet betalen voor de aansluiting op de riolering (hetgeen ik wel kan begrijpen) en zegt dat het een klein probleem is dat hij wel zelf zal oplossen. Wij willen dit absoluut niet want dan gaat het goed voor 3 maand en dan zitten we daarna weer met hetzelfde probleem en dus de kosten. We willen niet dat hij het probleem oplost maar zijn prijs naar beneden doet.

We hebben voorgesteld dat hij zijn aannemer laat komen en deze een schatting laat maken. We veronderstellen dat deze waarschijnlijk zijn schatting naar beneden gaat afronden en dat we elkaar dan ergens tussenin kunnen vinden.



Hij wil dit niet doen. Heeft volgens hem al een deel van de prijs van zijn huis afgedaan en wil niet onderhandelen. Zijn vrouw (ex) vind ons voorstel redelijk.



Nu vragen we ons af of we "iets" kunnen doen of gewoonweg afhankelijk zijn van de goodwil van de verkoper. Ons bod werd door hem en zijn vrouw aanvaard. Wij waren niet op de hoogte van dit gebrek.



Begrijp me niet verkeerd, toen we dit bod deden wisten we maar al te goed dat er kosten aan waren en hebben dan ook een groot budget voorzien voor de renovatie en een bijbouw maar die extra 7.000 € kunnen we best wel missen. Al is hij akkoord 3.500€ te betalen zijn we al tevereden.



Heeft er iemand iets gelijkaardig meegemaakt of tips?



Bedankt!
 

ReB

Lid geworden
29 sep 2009
Berichten
40
Waarderingsscore
0
Punten
0
lijkt me een verborgen gebrek die bod nietig maakt maar zo'n zaken dien je toch echt wel met je notaris/advokaat te bespreken imo..
 
Lid geworden
16 nov 2009
Berichten
5.143
Waarderingsscore
1
Punten
0
Bod nietig? Bod is geldig alleen is dit een verborgen gebrek.
 

Milo72

Zeer Actief lid
Lid geworden
17 jun 2009
Berichten
2.719
Waarderingsscore
0
Punten
36
Stella1 wrote:
Wij hebben een maand geleden een bod gedaan op een huis uit 1951 en dat werd door beide kopers aanvaard (gescheiden koppel dat enkel via advocaten met elkaar praat).

Een paar dagen voor we de voorlopige akten zouden tekenen werd onze notaris op de hoogte gebracht door de notaris van de buren dat er een probleem was met de beerput. Deze lekt blijkbaar in zijn tuin en hij is het probleem nu meer dan beu.



Als ik het goed heb is er dus nog niets getekend ? Met "voorlopige akten" bedoel je de compromis ofte onderhandse koopakte ?



Naar mijn (bescheiden) mening kan je alleen maar "vragen" om iets van de prijs af te doen, en als dit geweigerd wordt kan de koop"overeenkomst" ontbonden worden en gaat de koop dus niet door.



Pas als de verkopers dan gaan argumenteren dat de (mondelinge?) overeenkomst bindend was (en dus volgens hen de koop MOET doorgaan), kan je argumenteren over een verborgen gebrek.

Als je nu (of na die "paar dagen") de compromis tekent, is er absoluut geen sprake meer van een verborgen gebrek.



Zoals ik zei, dat is maar mijn bescheiden mening. Beste wat je kan doen is jouw notaris raadplegen.
 
Lid geworden
9 nov 2009
Berichten
380
Waarderingsscore
0
Punten
0
Het compromis is niet getekend.



Naar mijn (bescheiden) mening kan je alleen maar "vragen" om iets van de prijs af te doen, en als dit geweigerd wordt kan de koop"overeenkomst" ontbonden worden en gaat de koop dus niet door.



-> daar vrezen we dus voor. We willen natuurlijk de koop wel laten doorgaan maar het is toch een serieuze meerkost die we liever niet zien natuurlijk.



Momenteel zijn de advokaten van beide parijen (man/vrouw) aan het discussieren hoe het verder moet aangezien de een ons voorstel aanvaardt en de ander niet. Ze zijn al meer dan 10 jaar gescheiden en willen verkopen. Wij hebben een bod gedaan zonder voorwaarden dus ideaal voor hun want het kan allemaal heel snel gaan.



Blijbaar dus afhankelijk van de goodwil van de verkoper.
 
Lid geworden
10 jan 2008
Berichten
2.780
Waarderingsscore
0
Punten
0
Hard spelen en zeggen dat je de koop wil annuleren wegens verborgen verbreken ...



Misschien krijgen ze dan schrik en gaan toch akkoord.



Allez, hangt af van hoe graag je dat ene huis natuurlijk wil, maar volgens mij zijn jullie heel redelijk in jullie eisen :wink:
 
Lid geworden
30 aug 2007
Berichten
26
Waarderingsscore
0
Punten
0
Als je een onderhandse overeenkomst hebt getekend en een voorschot hebt betaald eventueel kan je dat kwijt zijn ! Het is bindend ! Let op en als je wilt ontbinden heeft de verkoper recht op 10 % per jaar, dus wel degelijk een schadevergoeding, ongeacht het verborgen gebrek. Je koopt een huis met zichtbare en onzichtbare gebreken dat moet in de compromis staan normaal ...



Je kan het evenwel samen bij de notaris of makelaar ontbinden en iets overeenkomen met de verkoper.
 

chime

Zeer Actief lid
Lid geworden
10 apr 2007
Berichten
9.177
Waarderingsscore
2
Punten
36
Dat lijkt me een verborgen gebrek dat ze je hadden moeten melden.

Zeker als hun notaris jou notaris inlicht is toch al een teken aan de wand.



Maar hiervoor kan je inderdaad best eens bij je notaris wat raad inwinnen.
 
Lid geworden
25 mrt 2008
Berichten
302
Waarderingsscore
0
Punten
0
melopee wrote:
Als je een onderhandse overeenkomst hebt getekend en een voorschot hebt betaald eventueel kan je dat kwijt zijn ! Het is bindend ! Let op en als je wilt ontbinden heeft de verkoper recht op 10 % per jaar, dus wel degelijk een schadevergoeding, ongeacht het verborgen gebrek. Je koopt een huis met zichtbare en onzichtbare gebreken dat moet in de compromis staan normaal ...



Met deze uitleg kan ik het juridisch toch niet eens zijn.



In geval van een nietige overeenkomst omwille van een verborgen gebrek heeft de verkoper uiteraard geen recht op een schadevergoeding, de overeenkomst wordt immers geacht onbestaande te zijn.



De koper zou eventueel in dat geval een schadevergoeding kunnen eisen voor "gemiste kans", maar die schade bewijzen is geen sinecure...



In casu is dus nog geen compromis getekend, maar er is wel al degelijk een overeenkomst over goed en prijs (door het aanvaarde bod), zodat de verkoop dus wel degelijk gesloten is. Deze overeenkomst kan dus nietig verklaard worden, ontbonden worden, als blijkt dat het gekochte goed behept is met een verborgen gebrek, zonder hetwelk de kopers de overeenkomst niet waren aangegaan (lees : het goed niet aan die prijs hadden gekocht).



De verkopers kunnen echter niet gedwongen worden te verkopen tegen een lagere prijs (hieromtrent kan uiteraard wel een akkoord bereikt worden). Dreigen met ontbinding kan mss de prijs naar beneden halen, maar mij lijkt het dat vooral de vrouw haar geld nodig heeft, de man veel minder, en eens de man dit voelt zal hij mss opteren eerder om te koop te annuleren dan de prijs te laten zakken...
 

jvd30

Gewaardeerd lid
Lid geworden
22 okt 2007
Berichten
2.458
Waarderingsscore
176
Punten
63
verborgen gebrek waar verkoper van op de hoogte was = reden voor ontbinding zonder schadevergoeding.

als je echter toch wil kopen zal je tot overeenkomst moeten komen en dan denk ik dat het delen van de kosten een faire oplossing is.

Anderzijds als hij beweerd dat hij het gaat repareren is dat zijn goed recht en kan je hem niet dwingen om een aannemer te kiezen.
 

jvd30

Gewaardeerd lid
Lid geworden
22 okt 2007
Berichten
2.458
Waarderingsscore
176
Punten
63
jvd30 wrote:
verborgen gebrek waar verkoper van op de hoogte was = reden voor ontbinding zonder schadevergoeding.

als je echter toch wil kopen zal je tot overeenkomst moeten komen en dan denk ik dat het delen van de kosten een faire oplossing is.

Anderzijds als hij beweerd dat hij het gaat repareren is dat zijn goed recht en kan je hem niet dwingen om een aannemer te kiezen.



maar misschien wel slim om als opschortende voorwaarde te vermelden in compromis dat het gebrek blijvend hersteld moet zijn
 
Lid geworden
9 nov 2009
Berichten
380
Waarderingsscore
0
Punten
0
Petronia wrote:
De koper zou eventueel in dat geval een schadevergoeding kunnen eisen voor "gemiste kans", maar die schade bewijzen is geen sinecure...

Dit is goed om weten en om achter de hand te hebben indien het zo ver komt.



Het is niet dat wij a priori moeilijke kopers willen zijn maar we vrezen dat dit niet de enige verrassing is waarvoor we zullen te staan komen.



Zo weigert de eigenaar ook te aanvaarden dat we in het compromis wouden laten opnemen dat het huis moet leeg zijn bij de akte of er zou een boete opgelegd worden. Momenteel staat er nog heel wat rommel in en vooral in de kelder, daar kan je amper door. Hij vindt deze clausule onaanvaardbaar.



't Gaat niet gemakkelijk worden :?
 
Lid geworden
9 nov 2009
Berichten
380
Waarderingsscore
0
Punten
0
probleem is, hoe definieer je "blijvend hersteld"



als er binnen 2 jaar een probleem is denk ik niet dat we bij hem moeten gaan aankloppen
 

jvd30

Gewaardeerd lid
Lid geworden
22 okt 2007
Berichten
2.458
Waarderingsscore
176
Punten
63
Stella1 wrote:
probleem is, hoe definieer je "blijvend hersteld"



als er binnen 2 jaar een probleem is denk ik niet dat we bij hem moeten gaan aankloppen



Hersteld volgens de regels van de kunst: notaris zal daar wel een mooi woord voor weten
 
Lid geworden
9 nov 2009
Berichten
380
Waarderingsscore
0
Punten
0
Als 'm al niet akkoord gaat met ons een leeg huis te verkopen vrees ik dat we daar ook niet veel succes mee gaan hebben...

maar wie weet, is misschien ook wel een uitweg
 

JL

Lid geworden
18 aug 2009
Berichten
11
Waarderingsscore
0
Punten
0
Even de mening/opmerking van een leek... Wij hebben ook een huisje gekocht van 1950. Ook onze beerput zijn ze moeten komen leegmaken, dichten en erna hebben we onze woning moeten aansluiten op de riolering.



Miss kan je eens vloeken, maar in mijn ogen zijn dit kosten die erbij kunnen komen als je zo een oud huis koopt... In ons geval was het zelfs zo dat als we een bouwvergunning moesten bekomen voor verbouwingswerken we verplicht werden vanuit de gemeente om ons huis op de riolering aan te sluiten en ons huis te voorzien van een septische put.



Zijn dit echter verborgen gebreken ... de beerput is in mijn ogen nog steeds toegankelijk als je naar het huis gaat kijken. Wij hebben een kenner meegenomen toen we naar ons huis zijn gaan kijken. Ik weet nog dat hij toen toch ook aan de eigenaars gevraagd heeft hoe het zat met de afvoer (was er een beerput, zoja, waar, ...).



Nu om jullie een hart onder de riem te steken, wij hebben echt geen 6.000 euro (?!) betaald om dit allemaal te verwezenlijken. Miss is jullie probleem al opgelost met de oude beerput de ledigen (lokale boer? miss. 200 €) en een nieuwe put te graven (miss 500 €).



Veel succes met de verdere aankoop en eventuele verbouwingswerken!
 
Lid geworden
20 aug 2009
Berichten
49
Waarderingsscore
0
Punten
0
Ja inderdaad 6000 euro lijkt me toch wel veel.



Bij ons (huis van 1950) was er een septische put maar de afvoer ging naar een 'vergeet' put onder het gras. Deze afvoer zat ook verstopt.



Wat hebben we gedaan?

Put leeg getrokken en in de oude betonnen put er een nieuwe (plastieken) septische put gestoken en de afvoer hiervan met de riolering verbonden.



Kostprijs: +- 500 euro



Wel alles zelf gedaan, buiten het leegtrekken natuurlijk :)
 
Lid geworden
9 nov 2009
Berichten
380
Waarderingsscore
0
Punten
0
sh0s wrote:
Wat hebben we gedaan?

Put leeg getrokken en in de oude betonnen put er een nieuwe (plastieken) septische put gestoken en de afvoer hiervan met de riolering verbonden.



Ik veronderstel dat de afstand put - riolering een rol speelt in de prijs niet?

Hoeveel m bij jou?
 
Lid geworden
20 aug 2009
Berichten
49
Waarderingsscore
0
Punten
0
idd kan wel rol spelen maar toch geen 4000-tal euro's? Vraag eens een offerte op papier van 3-tal aannemers.

Bij ons is de afstand een goede 10m schat ik.
 
Bovenaan