• Pesticiden kunnen schadelijk zijn voor de gezondheid en voor de natuur. Beter is om preventief te werken door geen pesticiden te gebruiken om groen en verhardingen te onderhouden. Een tuin zonder pesticiden is perfect mogelijk. Op de website Mijn gifvrije tuin vindt u tips en ideeën voor een stadstuin, een grote tuin, een moestuin of een speeltuin.
    Hou er rekening mee de héél wat pesticiden enkel nog door professionelen met Fytolicentie mogen gebruikt worden!

Bijkomende lening voor bouwgrond

SINNER

Lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
195
Waarderingsscore
2
Punten
18
Ik zit in een dilemma en hoop hier wat advies en/of inlichtingen in te winnen.

Wij hebben 15 jaar geleden gebouwd (HOB). We leenden 200.000 euro aan een variabele rentevoet wat ons heel snel een zeer huidige rentevoet opleverde.

Een opsomming van de huidige stand van de lening:
ontleend kapitaal : 200.000 euro
resterend kapitaalsaldo : 95692 euro
jaarlijkse rentevoet : 0,93%
looptijd : 300 maanden
resterende looptijd : 131 maanden of 1/8/2032
betaling schuldsaldo is in 2020 volledig afgelost. Geen openstaande schuld voor SSV

We hebben altijd gedroomd om een nieuwe (OB) woning te bouwen. Die droom wordt werkelijkheid want we hebben net getekend voor de aankoop van een grond. Kostprijs 165.000 euro.
Uit een eerder gesprek met de bank vernamen we dat er voor bouwgrond slechts 80% wordt geleend door de bank.

Dat wil zeggen dat we 33000 euro zelf dienen te betalen.
Daarnaast bedragen de notaris- en registratiekosten/BTW-kosten kosten wegen-infrastructuur en andere kosten is 27313 euro
In totaal te betalen met eigen middelen : 60313 euro.

Op dit moment hebben we 30000 euro aan spaarcentjes. We hebben ook een soort van belegging lopen waar we reeds 15 jaar maandelijks een klein bedrag op storten en dat heeft nu 17500 euro opgebracht. Hoe hoger het bedrag op de rekening hoe meer het opbrengt op termijn. Het geld afhalen is geen probleem maar als we opnieuw moeten starten beginnen we terug vanaf nul. Het geld was/is bedoeld voor de studies van de kinderen later. Dit impliceert dat we liever niet aan dat geld willen komen tenzij het echt noodzakelijk is.
Zoals je ziet komen we niet toe met eigen middelen om aan die 60000 te komen en de bank leent maar 80%.

HERFINANCIERING HUIDIGE LENING :
De bank stelt voor om een herfinanciering van de huidige lening te doen en de lening van de bouwgrond en de huidige lening in 1 lening te verwerking. Het voordeel is dat we dan wel 100% van de bouwgrond kunnen lenen.
Heeft iemand hier ervaring mee? Op basis van de gegevens van onze huidige woonlening heb ik het gevoel dat we alleen maar nadeel zouden hebben. Moeten we dan terug SSV betalen op het openstaande bedrag van de huidige woonlening terwijl die eigenlijk nu net afbetaald was? De rentevoet 0,93% is al zo voordelig dat ik niet weet of het voordelen heeft om te herfinancieren. Wat met alle andere kosten die erbij komen?

Indien voorgaande geen optie zou zijn wegens meer nadelen dan voordelen dacht ik aan het volgende :

Enkel 80% afzonderlijk lenen voor de bouwgrond.
Spaargeld van 30000 euro inleveren en 30000 via persoonlijke lening op korte termijn (3 jaar) terugbetalen. Dit zou ons ongeveer 3000 euro aan interest kosten.

Het jammere aan heel de zaak is dat we eigenlijk in februari met zekerheid een bedrag van ongeveer 85000 euro krijgen qua erfenis maar het verlijden van de akte zal doorgaan in januari. We komen eigenlijk maar een klein maandje te kort want anders was het geen probleem geweest.

Iemand suggesties/voorstellen/raad?
Ik hoor het heel graag!
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
29.898
Waarderingsscore
2.465
Punten
113
Offertes vragen, voor nieuwe Lenin en lopende opnieuw op te nemen

jan tot feb een overbruggingskrediet nemen, kost iets maar is te doen
 

Caroto

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 okt 2019
Berichten
3.668
Waarderingsscore
1.827
Punten
113
Vragen om akte maand uit te stellen. Of inderdaad gewoon kortlopende lening nemen en kijken wat de goedkoopste is als je ze na bvb 1 of 2 maand helemaal wil aflossen.
 

SINNER

Lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
195
Waarderingsscore
2
Punten
18
Vragen om akte maand uit te stellen. Of inderdaad gewoon kortlopende lening nemen en kijken wat de goedkoopste is als je ze na bvb 1 of 2 maand helemaal wil aflossen.
Wordt daar mee ingestemd om de akte voor een maand uit te stellen?
 

SINNER

Lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
195
Waarderingsscore
2
Punten
18
Is het interessant om een volledige herfinanciering te doen en alles in 1 lening te steken of best apart te lenen voor de bouwgrond?
 

KoenS83

Nieuw Lid
Lid geworden
10 nov 2020
Berichten
35
Waarderingsscore
19
Punten
8
Ik zou eens bij je bank informeren naar een bullet-lening.
Die zijn eigenlijk speciaal bedoeld voor situaties waar je met zekerheid een bepaald bedrag (erfenis) in de toekomst gaat krijgen.
 

minoeske

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
23 dec 2012
Berichten
3.015
Waarderingsscore
1.932
Punten
113
Vragen om akte maand uit te stellen. Of inderdaad gewoon kortlopende lening nemen en kijken wat de goedkoopste is als je ze na bvb 1 of 2 maand helemaal wil aflossen.
Wordt daar mee ingestemd om de akte voor een maand uit te stellen?
Kan je toch regelen met de verkoper van de bouwgrond.
Maar ik denk dat je wel het copromis moet laten registreren binnen de 4 maand na ondertekenen ervan om een boete te vermijden.
vraag effe info bij de notaris
 
Lid geworden
18 jan 2015
Berichten
10
Waarderingsscore
5
Punten
3
Ik zou eens bij je bank informeren naar een bullet-lening.
Die zijn eigenlijk speciaal bedoeld voor situaties waar je met zekerheid een bepaald bedrag (erfenis) in de toekomst gaat krijgen.
Inderdaad, bullet kredieten worden meestal voor deze situaties gebruikt. Rentevoet ligt meestal iets hoger dan een gewoon hypothecair krediet, maar gezien de rentes van tegenwoordig niet echt een probleem.
Bullet krediet -> moet er op termijn cash geld tegenover staan (gelden die je met relatieve zekerheid kan bewijzen)
Overbruggingskrediet -> voor vastgoed dat op korte termijn verkocht wordt (rentevoet overbrugging ligt hoger dan bullet)

Zowel een bullet als een overbruggingskrediet is een krediet waar je geen kapitaal aflost gedurende de looptijd. Stel je leent 12 000 euro aan 1% aan een looptijd van 5 jaar, dan betaal je maandelijks 10 euro rente. Na de vijf jaar heb je nog steeds de volledige 12 000 euro te betalen.

Het verschil met een overbruggingskrediet is dat je het overbruggingskrediet de op elk moment kan afbetalen, zonder bijkomende kosten. Wil je een bullet tussentijds aflossen dien je nog 3 maanden wederbeleggingsvergoeding (rente) te betalen zijnde 30 euro in dit geval tesamen met het openstaand kapitaal van 12 000 euro.
 
Laatst bewerkt:

Mario_

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
19 dec 2014
Berichten
20.143
Waarderingsscore
6.697
Punten
113
Is het interessant om een volledige herfinanciering te doen en alles in 1 lening te steken of best apart te lenen voor de bouwgrond?
De huidige lening behouden ivm de fiscale voordelen.
Verder is het allemaal wat bekijken met de financiële instelling wat de mogelijkheden zijn.
Wat is de waarde van de huidige woning, want dat zal ook een grote invloed hebben.
 

turboke

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
11 jul 2012
Berichten
1.443
Waarderingsscore
433
Punten
83
- Huidige lening herschrijven is wellicht slecht idee, daar krijg je nog je belastingsaftrek voor, als je die herfinanciert ben je dat kwijt denk ik. De bank heeft daar niets van gezegd?
- De meeste leningen zijn kredietopeningen, dus eventueel kan je wel een stuk afbetaald kapitaal opnieuw opnemen. Geen idee of dat implicaties heeft naar de fiscus. maar ik denk het niet.
- Als de afhandeling van die erfenis inderdaad al lopende is, lijkt me bulletkrediet de perfecte oplossing. Uiteraard te checken met de bank welke garantie ze willen zien om te bewijzen dat die erfenis inderdaad 100% zeker op komst is. De belofte van Nonkel Isidoor om dat door te storten bijvoorbeeld, zal niet volstaan natuurlijk.
 

Jensvdw

Gewaardeerd lid
Lid geworden
17 aug 2018
Berichten
626
Waarderingsscore
383
Punten
63
HERFINANCIERING HUIDIGE LENING :
De bank stelt voor om een herfinanciering van de huidige lening te doen en de lening van de bouwgrond en de huidige lening in 1 lening te verwerking. Het voordeel is dat we dan wel 100% van de bouwgrond kunnen lenen.
Heeft iemand hier ervaring mee? Op basis van de gegevens van onze huidige woonlening heb ik het gevoel dat we alleen maar nadeel zouden hebben. Moeten we dan terug SSV betalen op het openstaande bedrag van de huidige woonlening terwijl die eigenlijk nu net afbetaald was? De rentevoet 0,93% is al zo voordelig dat ik niet weet of het voordelen heeft om te herfinancieren. Wat met alle andere kosten die erbij komen?
Dit begrijp ik niet. Waarom wil men herfinancieren en bijlenen?
Dat heeft niets te maken met de 80% regel hoor.

Het klopt dat je inderdaad maar 80% mag ontlenen voor een tweede eigendom, doch is deze regel te omzeilen door een heropname te doen binnen je bestaande kredietopening.
Destijds heb je 200 000 euro geleend, waarvoor de bank ook 200 000 euro hypotheek en/of hypothecair mandaat heeft genomen.

Wanneer je nu een krediet aangaat voor de bouwgrond, nemen ze hierop ook een hypotheek/mandaat. De 80% regel is dan gebaseerd op de waarde van de bouwgrond.
Maar je kan ook een heropname doen binnen je bestaande hypotheek op de huidige gezinswoning voor een gedeelte van de aankoop van de bouwgrond. Dan wordt de waarde van de gezinswoning ook mee in rekening genomen van de 80% regel. Zodoende kan je zelfs, theoretisch gezien, notariskosten etc. mee ontlenen.

Concreet:
Waarden:

Waarde gezinswoning: 250 000 euro (dit weet ik natuurlijk niet - de bank heeft zelf een waardebepaling in hun systeem staan ofwel moet je dit opnieuw laten schatten door de bank)
Waarde bouwgrond: 165 000 euro
Totale waarde onroerende goederen waar de bank op dat moment een hypotheek/mandaat heeft: 415 000 euro

Schulden:
Openstaand krediet gezinswoning: 95 692 euro
Nieuwe kredieten bouwgrond: 165 000 euro (gedeelte onder heropname onder gezinswoning en gedeelte hypotheek op bouwgrond zelf)
Totale kredieten: 260 692 euro

In dit geval krijg je dus een percentage van 63%, wat ruim onder de 80% regel zit. Enige voorwaarde is dus dat ze een heropname doen binnen de bestaande kredietopening van de gezinswoning.
Maar, niet onbelangrijk:
* een hypotheek/mandaat loopt altijd 30 jaar, ongeacht hoe lang je destijds geleend hebt. Hiervan is intussen 15 jaar voorbij, dus loopt je hypotheek op de gezinswoning nog 15 jaar. De heropname van de bouwgrond moet dus binnen deze tijd afgelopen zijn of er moet een hypotheekverlenging gebeuren (zeer beperkte kosten, valt goed mee).
* uiteindelijk is het natuurlijk de bedoeling om de huidige woning te verkopen, veronderstel ik? Indien dit het geval is, kan er een hypotheekoverdracht gebeuren op de nieuwe woning om het fiscaal voordeel te behouden. Zodoende gaat ook de nieuwe heropname mee over op de nieuwe woning. Let op: een mandaatoverdracht kan niet meer, dus als je momenteel een kredietopening hebt met een hypothecair mandaat als waarborg, moet dit worden terugbetaald met de opbrengst van de woning.

Dit is een vrij eenvoudige aanvraag voor de bank. Waarom men over een herfinanciering begint, is mij voorlopig een raadsel.
Tenzij ze een herfinanciering hebben voorgesteld om uw huidig krediet ook terug te verlengen in looptijd om zo een lager maandbedrag te bekomen om budget vrij te maken voor de bouwgrond. Maar daar kan ik niet over oordelen zonder de juiste gegevens qua inkomen en kredietlast.
Enkel 80% afzonderlijk lenen voor de bouwgrond.
Spaargeld van 30000 euro inleveren en 30000 via persoonlijke lening op korte termijn (3 jaar) terugbetalen. Dit zou ons ongeveer 3000 euro aan interest kosten.
Dit is bij wet verboden. Geen enkele financiële instelling mag u een lening verschaffen als ze weten dat het geld zal gebruikt worden om notariskosten te betalen. Doe dit niet, er zijn andere oplossingen!
Het jammere aan heel de zaak is dat we eigenlijk in februari met zekerheid een bedrag van ongeveer 85000 euro krijgen qua erfenis maar het verlijden van de akte zal doorgaan in januari. We komen eigenlijk maar een klein maandje te kort want anders was het geen probleem geweest.
Ik lees van andere forumleden voorstellen voor bullet kredieten. De uitleg van de anderen klopt, doch doen veel banken dit niet voor iedereen. Veel banken behouden deze optie voor private banking klanten. Dit is een zeer specifiek segment, dus als je hier niet in valt kan het zijn dat een bullet geen mogelijkheid is. Hou hier rekening mee.

Een overbruggingskrediet kan ook, maar is ontzettend duur. Zowel in notariskosten als interest. Probeer dit dus ten allen tijden te vermijden.

Tot slot is het uitstellen van de aankoopakte van de bouwgrond ook een mogelijkheid. Met een aan -en verkoopbelofte heb je zoveel tijd als je wil om dit te laten verlijden bij de notaris, mits je maar overeenkomt met de verkopers. Een compromis moet inderdaad binnen de 4 maanden verleden worden, maar mits akkoord van de verkopers kan/mag dit ook uitgesteld worden - dit zet je dan wel best op papier om miserie te vermijden. Want als de verkopers na die 4 maanden plots zeggen dat de koop niet doorgaat omdat jij de akte niet tijdig kon verlijden, heb je geen grond én je bent je voorschot kwijt. Bespreek een uitstel van de akte zeer goed met je notaris.
 

SINNER

Lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
195
Waarderingsscore
2
Punten
18
Concreet:
Waarden:

Waarde gezinswoning: 250 000 euro (dit weet ik natuurlijk niet - de bank heeft zelf een waardebepaling in hun systeem staan ofwel moet je dit opnieuw laten schatten door de bank)
Waarde bouwgrond: 165 000 euro
Totale waarde onroerende goederen waar de bank op dat moment een hypotheek/mandaat heeft: 415 000 euro

Schulden:
Openstaand krediet gezinswoning: 95 692 euro
Nieuwe kredieten bouwgrond: 165 000 euro (gedeelte onder heropname onder gezinswoning en gedeelte hypotheek op bouwgrond zelf)
Totale kredieten: 260 692 euro

In dit geval krijg je dus een percentage van 63%, wat ruim onder de 80% regel zit. Enige voorwaarde is dus dat ze een heropname doen binnen de bestaande kredietopening van de gezinswoning.
Maar, niet onbelangrijk:
* een hypotheek/mandaat loopt altijd 30 jaar, ongeacht hoe lang je destijds geleend hebt. Hiervan is intussen 15 jaar voorbij, dus loopt je hypotheek op de gezinswoning nog 15 jaar. De heropname van de bouwgrond moet dus binnen deze tijd afgelopen zijn of er moet een hypotheekverlenging gebeuren (zeer beperkte kosten, valt goed mee).
* uiteindelijk is het natuurlijk de bedoeling om de huidige woning te verkopen, veronderstel ik? Indien dit het geval is, kan er een hypotheekoverdracht gebeuren op de nieuwe woning om het fiscaal voordeel te behouden. Zodoende gaat ook de nieuwe heropname mee over op de nieuwe woning. Let op: een mandaatoverdracht kan niet meer, dus als je momenteel een kredietopening hebt met een hypothecair mandaat als waarborg, moet dit worden terugbetaald met de opbrengst van de woning.
@Jensvdw dank je voor je gedetailleerde uitleg. Ik lees met interesse het bovenvermelde en dit zou nog de beste optie zijn waar wij niet aan gedacht hebben mits we leken zijn op vlak van financiële kennis.
Sorry dat ik het nogmaals vraag maar hoe verloopt een herfinanciering op de huidige hypothecaire lening juist? moet dat via de initiële bank gaan ? zo niet, komen daar dan extra kosten bij?
Hoe pakken we dit dan het best aan wat betreft het deel van het nemen van een nieuw krediet voor de bouwgrond als gedeelte heropname onder de gezinswoning? Doen banken dat automatisch op de vraag van de lener? of moet je hier iets speciaal voor doen?
De hypothecaire lening van het huis liep op 25 jaar, er blijft nog 10 jaar en 9 maanden ofwel 131 maanden over. Een heropname van de bouwgrond op 15 jaar max is geen probleem want we bevragen ons momenteel op 15 jaar en 18 jaar looptijd. We zagen de lening voor de bouwgrond als iets afzonderlijk dus niet gedacht aan jouw voorstel.
Als er een hypotheekoverdracht gebeurt welke rentevoet wordt dat dan? Wordt dan ook de initiële rentevoet van 15 jaar geleden behouden of gebeurt er een herberekening?
Vandaag rentevoet laten berekenen op enkel de bouwgrond (quotiteit 80% en 90%) bij Argenta en daar krijgen we slechts 1,50 (afgerond) als rentevoet terwijl we nu aan 0,93% zitten voor het huis dus groot verschil.

Wat betreft de bulletkredeiten hebben we eveneens bevraagd en dat komt exact overeen met wat je zegt. Dit wordt niet zomaar toegestaan dus lijkt geen optie voor ons. Alvast dank voor de tips van iedereen!!
 

SINNER

Lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
195
Waarderingsscore
2
Punten
18
Is het interessant om een volledige herfinanciering te doen en alles in 1 lening te steken of best apart te lenen voor de bouwgrond?
De huidige lening behouden ivm de fiscale voordelen.
Verder is het allemaal wat bekijken met de financiële instelling wat de mogelijkheden zijn.
Wat is de waarde van de huidige woning, want dat zal ook een grote invloed hebben.
waarde van de woning zit nu ongeveer op 400000euro (schatting immobiliënmakelaar)
 

Jensvdw

Gewaardeerd lid
Lid geworden
17 aug 2018
Berichten
626
Waarderingsscore
383
Punten
63
Concreet:
Waarden:

Waarde gezinswoning: 250 000 euro (dit weet ik natuurlijk niet - de bank heeft zelf een waardebepaling in hun systeem staan ofwel moet je dit opnieuw laten schatten door de bank)
Waarde bouwgrond: 165 000 euro
Totale waarde onroerende goederen waar de bank op dat moment een hypotheek/mandaat heeft: 415 000 euro

Schulden:
Openstaand krediet gezinswoning: 95 692 euro
Nieuwe kredieten bouwgrond: 165 000 euro (gedeelte onder heropname onder gezinswoning en gedeelte hypotheek op bouwgrond zelf)
Totale kredieten: 260 692 euro

In dit geval krijg je dus een percentage van 63%, wat ruim onder de 80% regel zit. Enige voorwaarde is dus dat ze een heropname doen binnen de bestaande kredietopening van de gezinswoning.
Maar, niet onbelangrijk:
* een hypotheek/mandaat loopt altijd 30 jaar, ongeacht hoe lang je destijds geleend hebt. Hiervan is intussen 15 jaar voorbij, dus loopt je hypotheek op de gezinswoning nog 15 jaar. De heropname van de bouwgrond moet dus binnen deze tijd afgelopen zijn of er moet een hypotheekverlenging gebeuren (zeer beperkte kosten, valt goed mee).
* uiteindelijk is het natuurlijk de bedoeling om de huidige woning te verkopen, veronderstel ik? Indien dit het geval is, kan er een hypotheekoverdracht gebeuren op de nieuwe woning om het fiscaal voordeel te behouden. Zodoende gaat ook de nieuwe heropname mee over op de nieuwe woning. Let op: een mandaatoverdracht kan niet meer, dus als je momenteel een kredietopening hebt met een hypothecair mandaat als waarborg, moet dit worden terugbetaald met de opbrengst van de woning.
@Jensvdw dank je voor je gedetailleerde uitleg. Ik lees met interesse het bovenvermelde en dit zou nog de beste optie zijn waar wij niet aan gedacht hebben mits we leken zijn op vlak van financiële kennis.
Sorry dat ik het nogmaals vraag maar hoe verloopt een herfinanciering op de huidige hypothecaire lening juist? moet dat via de initiële bank gaan ? zo niet, komen daar dan extra kosten bij?
Een herfinanciering kan zowel intern (bij dezelfde bank) als extern (overschakelen naar een andere bank).
Bij een interne herfinanciering komen er slechts beperkte kosten bij, namelijk de wederbeleggingsvergoeding (wettelijke vergoeding voor de bank, gelijk aan 3 maanden interest) en dossierkosten. Door deze beperkte kosten zal de huidige bank altijd een hogere rentevoet geven bij een herfinanciering dan een nieuwe bank (niet alleen hierdoor, maar ik wil niet te technisch worden).
Een externe herfinanciering kost meer. Hiervoor moet de bestaande hypotheek/mandaat bij de huidige bank geschrapt worden (handlichting) en een nieuwe hypotheek gesteld worden voor de nieuwe bank. Dit kan enkel door de notaris gebeuren, dus betaal je opnieuw hypotheekkosten (gemiddeld 5 à 6000 euro). De nieuwe bank zal wellicht ook dossierkosten vragen, alsook een nieuwe schuldsaldoverzekering. Zij zullen dus ook een lagere rentevoet moeten geven om deze kosten te kunnen terugwinnen, anders is een herfinanciering niet voordelig.

Of voor jou een herfinanciering interessant is, hangt af van de variabele formule die je momenteel hebt (periode van herziening, initiële rentevoet, ...). Maar als je huidige bank een herfinanciering voorstelt om de bouwgrond voor 100% te kunnen ontlenen, is het misschien wel aangewezen om op dit moment om te schakelen naar een vaste rentevoet gezien deze historisch laag staat. Alles is ook afhankelijk van je huidige bank, hoe goed je daar klant bent, ...
Hoe pakken we dit dan het best aan wat betreft het deel van het nemen van een nieuw krediet voor de bouwgrond als gedeelte heropname onder de gezinswoning? Doen banken dat automatisch op de vraag van de lener? of moet je hier iets speciaal voor doen?
Mijn ervaring is dat dit zeer sterk afhankelijk is van de bank waar je aangesloten bent én wie voor je zit. Ik merk vaak dat sommige banken voor de gemakkelijke oplossing kiezen, anderen voor de meest winstgevende oplossing en nog anderen die effectief meedenken met de klant (helaas zijn die in de minderheid). Dus neen, dit gebeurt zeker niet automatisch. Het is ook belangrijk wat voor klant je voor de bank bent. Ik denk dat het logisch is dat ze meer werk steken in iemand die daar al zijn producten heeft dan voor iemand die enkel een zichtrekening met het woonkrediet heeft.
Als jij dit zal voorstellen aan de bank, zal de medewerker wellicht ook eventjes verbaasd naar je kijken omdat dit informatie is dat niet alom bekend is.
De hypothecaire lening van het huis liep op 25 jaar, er blijft nog 10 jaar en 9 maanden ofwel 131 maanden over. Een heropname van de bouwgrond op 15 jaar max is geen probleem want we bevragen ons momenteel op 15 jaar en 18 jaar looptijd. We zagen de lening voor de bouwgrond als iets afzonderlijk dus niet gedacht aan jouw voorstel.
Als er een hypotheekoverdracht gebeurt welke rentevoet wordt dat dan? Wordt dan ook de initiële rentevoet van 15 jaar geleden behouden of gebeurt er een herberekening?
Een hypotheekoverdracht is simpelweg het adres aanpassen waar de hypotheek op slaat. Aan je krediet wijzigt dus niets, tenzij d.m.v. een herfinanciering.
Vandaag rentevoet laten berekenen op enkel de bouwgrond (quotiteit 80% en 90%) bij Argenta en daar krijgen we slechts 1,50 (afgerond) als rentevoet terwijl we nu aan 0,93% zitten voor het huis dus groot verschil.
Ben je met de huidige lening ook aangesloten bij Argenta?
Argenta valt onder andere regelgeving dan de grootbanken (KBC, ING, BNP Paribas Fortis, Belfius en Crelan), omdat zij een lagere kredietproductie hebben. Argenta mag en kan dus vaak dossiers doen die buiten de 80% regel vallen, maar daar tegenover staat dan natuurlijk wel een hogere rentevoet. Alhoewel ik 1,50% op 15 jaar wel héél stevig vind.
Op dit moment hebben BNP Paribas Fortis en KBC goede tarieven (mits het een goed dossier betreft, natuurlijk), alhoewel dit vaak ook regiogebonden is.
Wat betreft de bulletkredeiten hebben we eveneens bevraagd en dat komt exact overeen met wat je zegt. Dit wordt niet zomaar toegestaan dus lijkt geen optie voor ons. Alvast dank voor de tips van iedereen!!
Een bulletkrediet is zelden een goede oplossing. Dit is maar in beperkte gevallen een geschikte oplossing en heel vaak is dit voor mensen met grote groepsverzekeringen of beleggingsportefeuilles die ze tijdelijk in pand willen geven.
Ook al kon dit, zou ik het je nog steeds afraden in jouw situatie.
 

SINNER

Lid
Lid geworden
12 mrt 2006
Berichten
195
Waarderingsscore
2
Punten
18
Het klopt dat je inderdaad maar 80% mag ontlenen voor een tweede eigendom, doch is deze regel te omzeilen door een heropname te doen binnen je bestaande kredietopening.
Destijds heb je 200 000 euro geleend, waarvoor de bank ook 200 000 euro hypotheek en/of hypothecair mandaat heeft genomen.

Wanneer je nu een krediet aangaat voor de bouwgrond, nemen ze hierop ook een hypotheek/mandaat. De 80% regel is dan gebaseerd op de waarde van de bouwgrond.
Maar je kan ook een heropname doen binnen je bestaande hypotheek op de huidige gezinswoning voor een gedeelte van de aankoop van de bouwgrond. Dan wordt de waarde van de gezinswoning ook mee in rekening genomen van de 80% regel. Zodoende kan je zelfs, theoretisch gezien, notariskosten etc. mee ontlenen.

Concreet:
Waarden:

Waarde gezinswoning: 250 000 euro (dit weet ik natuurlijk niet - de bank heeft zelf een waardebepaling in hun systeem staan ofwel moet je dit opnieuw laten schatten door de bank)
Waarde bouwgrond: 165 000 euro
Totale waarde onroerende goederen waar de bank op dat moment een hypotheek/mandaat heeft: 415 000 euro

Schulden:
Openstaand krediet gezinswoning: 95 692 euro
Nieuwe kredieten bouwgrond: 165 000 euro (gedeelte onder heropname onder gezinswoning en gedeelte hypotheek op bouwgrond zelf)
Totale kredieten: 260 692 euro

In dit geval krijg je dus een percentage van 63%, wat ruim onder de 80% regel zit. Enige voorwaarde is dus dat ze een heropname doen binnen de bestaande kredietopening van de gezinswoning.
Maar, niet onbelangrijk:
* een hypotheek/mandaat loopt altijd 30 jaar, ongeacht hoe lang je destijds geleend hebt. Hiervan is intussen 15 jaar voorbij, dus loopt je hypotheek op de gezinswoning nog 15 jaar. De heropname van de bouwgrond moet dus binnen deze tijd afgelopen zijn of er moet een hypotheekverlenging gebeuren (zeer beperkte kosten, valt goed mee).
* uiteindelijk is het natuurlijk de bedoeling om de huidige woning te verkopen, veronderstel ik? Indien dit het geval is, kan er een hypotheekoverdracht gebeuren op de nieuwe woning om het fiscaal voordeel te behouden. Zodoende gaat ook de nieuwe heropname mee over op de nieuwe woning. Let op: een mandaatoverdracht kan niet meer, dus als je momenteel een kredietopening hebt met een hypothecair mandaat als waarborg, moet dit worden terugbetaald met de opbrengst van de woning.

Dit is een vrij eenvoudige aanvraag voor de bank. Waarom men over een herfinanciering begint, is mij voorlopig een raadsel.
Tenzij ze een herfinanciering hebben voorgesteld om uw huidig krediet ook terug te verlengen in looptijd om zo een lager maandbedrag te bekomen om budget vrij te maken voor de bouwgrond. Maar daar kan ik niet over oordelen zonder de juiste gegevens qua inkomen en kredietlast.
Beste Jens,
Het is voor mij de eerste keer dat iemand zo duidelijk en volledig uitleg verschaft. Ik snap het bijna :) maar,
even voor de zekerheid wat betreft de percentage van 63% die je aanhaalt.
Destijds geleend van de bank : 200.000 euro op 25 jaar.
Resterende looptijd : 131 maanden ofwel 10 jaar en 9 maanden.
Waardebepaling huidige woning destijds : 253000 euro (dus je zit er pal op)

Je telt de waarde van de woning samen met de waarde van de bouwgrond.
Het is echter niet zeker dat we ook de lening van de bouwgrond bij dezelfde bank nemen.
Klopt het dan nog als je de waarde van het huis en de aankoopprijs van de grond tezamen telt in jouw redenering?
De heropname van de reeds afbetaalde lening dient logischerwijze bij dezelfde bank genomen te worden waar de hypotheek nu op loopt. Klopt?

We hebben x-aantal jaren geleden bij deze bank gaan vragen om een heropname uit te voeren, bedrag van 25000 euro om ons huis verder te kunnen afwerken. De bank zei ons dat dit niet mogelijk was dus ik ben verbaasd en verbouwereerd dat ik nu moet lezen dat het wél perfect mogelijk is! We hebben destijds dus een bijkomende lening moeten openen aan een veel hogere rentevoet, 2,6 % terwijl we toen al aan 0,93% zaten.
Het zou ideaal zijn om een deel van de aankoop van de bouwgrond via heropname te financieren (moet dus bij eigen bank)
De vraag zal enkel zijn hoeveel we dan zouden lenen via heropname (met maximum van ong 105000 euro MAAR we hebben een variabele rentevoet die nu op 0,93% staat en dus in de toekomst kan stijgen.)
Om dan eventueel via een andere bank een voordeliger tarief te bekomen om de rest van de aankoop van de bouwgrond te kunnen financieren. Zo hebben we meer ademruimte en kunnen we die quotiteit van 80% zeker aan én zouden we bovendien die quotiteit toch iets naar beneden kunnen halen om de rentevoet nog meer te kunnen laten dalen.

Aangezien onze bank ons een mistgordijn voorhangt en gehangen heeft vrees ik ervoor dat ze niet echt zeer behulpzaam zullen zijn.

Dus stel dat we een heropname doen 50000 euro. Dit kunnen we de dan tot op maximum 15 jaar afbetalen of zelfs op die 131 maanden die nu gelden. klopt dit?
Op hoeveel komt de quotiteit dan om een lening voor de bouwgrond te lenen?

We hebben morgen een afpsraak bij deze bank dus wil niet zo onwetend als de vorige keer verschijnen en hen toch laten aanvoelen dat we kennis van zaken hebben.
Nogmaals dank voor je wijze raad!
mvg
 

Jensvdw

Gewaardeerd lid
Lid geworden
17 aug 2018
Berichten
626
Waarderingsscore
383
Punten
63
Beste Jens,
Het is voor mij de eerste keer dat iemand zo duidelijk en volledig uitleg verschaft. Ik snap het bijna :) maar,
even voor de zekerheid wat betreft de percentage van 63% die je aanhaalt.
Destijds geleend van de bank : 200.000 euro op 25 jaar.
Resterende looptijd : 131 maanden ofwel 10 jaar en 9 maanden.
Waardebepaling huidige woning destijds : 253000 euro (dus je zit er pal op)

Je telt de waarde van de woning samen met de waarde van de bouwgrond.
Het is echter niet zeker dat we ook de lening van de bouwgrond bij dezelfde bank nemen.
Klopt het dan nog als je de waarde van het huis en de aankoopprijs van de grond tezamen telt in jouw redenering?
De heropname van de reeds afbetaalde lening dient logischerwijze bij dezelfde bank genomen te worden waar de hypotheek nu op loopt. Klopt?
Klopt. De bank waar je de bouwgrond financiert, moet ook de waarborg op de gezinswoning bezitten. Dat is het enige nadeel aan deze constructie, als je relatie met de huidige bank niet goed is.
Het kan soms wel zijn dat een externe herfinanciering wél interessant is i.c.m. het nieuwe krediet voor de bouwgrond. Als je bijv. een rentevoet krijgt van 1,20% op alles bij een nieuwe bank, terwijl je huidige bank aan 0,93% van de gezinswoning zit en 1,80% voor de bouwgrond geeft. Maar dit kan ik onmogelijk met de gegevens die ik heb beoordelen. Hiervoor zal je vergelijkingen moeten maken met verschillende banken.
We hebben x-aantal jaren geleden bij deze bank gaan vragen om een heropname uit te voeren, bedrag van 25000 euro om ons huis verder te kunnen afwerken. De bank zei ons dat dit niet mogelijk was dus ik ben verbaasd en verbouwereerd dat ik nu moet lezen dat het wél perfect mogelijk is! We hebben destijds dus een bijkomende lening moeten openen aan een veel hogere rentevoet, 2,6 % terwijl we toen al aan 0,93% zaten.
Hier kan ik niet over oordelen zonder de juiste gegevens, sorry.
Het zou ideaal zijn om een deel van de aankoop van de bouwgrond via heropname te financieren (moet dus bij eigen bank)
De vraag zal enkel zijn hoeveel we dan zouden lenen via heropname (met maximum van ong 105000 euro MAAR we hebben een variabele rentevoet die nu op 0,93% staat en dus in de toekomst kan stijgen.)
Uw huidige rentevoet staat los van de rentevoet van een heropname. Een heropname is niet meer dan gebruik maken van de bestaande hypotheek die op de gezinswoning rust. Het is een volledig nieuw krediet met nieuwe voorwaarden en dus aan de huidige rentevoeten.
Natuurlijk weet je huidige bank wel dat zij al de hypotheek hebben en het huidige krediet aan een lage rentevoet, waardoor ze minder schrik hebben dat je met alles vertrekt. Hierdoor rekenen ze misschien wel een hogere rentevoet voor de heropname dan dat je bij een nieuwe bank kan krijgen.
Vandaar: doe eens een toer van 3 à 4 banken met je verhaal en laat hen het eens berekenen. Momenteel mijn advies om banken te bezoeken: 1. BNP Paribas Fortis 2. KBC 3. Crelan 4. Belfius
Om dan eventueel via een andere bank een voordeliger tarief te bekomen om de rest van de aankoop van de bouwgrond te kunnen financieren. Zo hebben we meer ademruimte en kunnen we die quotiteit van 80% zeker aan én zouden we bovendien die quotiteit toch iets naar beneden kunnen halen om de rentevoet nog meer te kunnen laten dalen.

Aangezien onze bank ons een mistgordijn voorhangt en gehangen heeft vrees ik ervoor dat ze niet echt zeer behulpzaam zullen zijn.
Als je zo'n relatie hebt met je bank, zou ik proberen om er met alles te vertrekken en volledig naar een nieuwe bank over te schakelen. Dat gaat je ook echt helpen in onderhandelingen naar een rentevoet bij een nieuwe bank als je zegt dat je met alles overkomt (alhoewel ik niet weet wat je allemaal hebt, natuurlijk).
Dus stel dat we een heropname doen 50000 euro. Dit kunnen we de dan tot op maximum 15 jaar afbetalen of zelfs op die 131 maanden die nu gelden. klopt dit?
Dit kan zelfs langer hoor. Als je binnen de resterende termijn van je hypotheek blijft, komen er geen extra kosten. Als je looptijd echter langer is dan dat je hypotheek nog loopt, moet er een hypotheekhernieuwing komen. Hiervoor betaal je 220 euro vaste kost, 50 euro administratieve kost en 0,3% van het bedrag dat je hernieuwt.
Dus bijv. een hernieuwing van 50 000 euro geeft als kost: 220 + 50 + 150 (0,3% van 50 000) = 470 euro. Dat valt dus ook nog heel goed mee...
Als je naar een andere bank overschakelt, maakt die looptijd niet uit want de nieuwe bank neemt sowieso een nieuwe hypotheek die 30 jaar loopt, ongeacht hoe lang je krediet loopt.
Op hoeveel komt de quotiteit dan om een lening voor de bouwgrond te lenen?
Ik denk dat je bedoelt als je 50 000 euro heropneemt en de rest financiert bij een andere bank? Nogmaals: vind ik geen goed idee. En om heel eerlijk te zijn heb ik dit nog nooit meegemaakt dat er door 2 verschillende banken hetzelfde onroerend goed wordt gefinancierd. En ik heb intussen toch al wel veel kredieten zien passeren. Als beide banken dit van elkaar weten (wat onvermijdelijk is), weet ik niet of ze scheutig zijn om hiermee door te gaan.
Maar je quotiteit van de gezinswoning is dan:
95 692 euro + 50 000 euro = 145 692 euro t.o.v. 253 000 euro waarde = 58%

Quotiteit van de bouwgrond:
115 000 euro krediet t.o.v. 165 000 euro waarde = 70%
We hebben morgen een afpsraak bij deze bank dus wil niet zo onwetend als de vorige keer verschijnen en hen toch laten aanvoelen dat we kennis van zaken hebben.
Ik hoop dat dit dan nog op tijd is. ;-)

Bottom line: ga langs bij verschillende banken. En stel dat je over een looptijd van 20 jaar bij een andere bank bijv. 5 000 euro meer betaalt als bij een andere bank, so what? Als je een goede relatie hebt met je bank waar je terecht kan met vragen en waar ze met je meedenken, is veel meer waard dan die 5 000 euro te besparen en bij een bank blijven waar je niet graag komt.
Want let op: je kijkt nu voor een financiering voor een bouwgrond, maar de bouw van die woning komt er ook nog aan hé. En je mag er zeker van zijn: waar je nu de grond in hypotheek geeft, zal dezelfde bank zijn die je een bouwlening moet geven. Als je nu met alles kan overstappen aan een deftige tarief, ben je meteen een fatsoenlijke klant voor hen en zullen ze je beter helpen met de bouwlening, geloof me.

Succes.
 

Kwakkel

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 okt 2011
Berichten
1.323
Waarderingsscore
379
Punten
83

Bottom line: ga langs bij verschillende banken. En stel dat je over een looptijd van 20 jaar bij een andere bank bijv. 5 000 euro meer betaalt als bij een andere bank, so what? Als je een goede relatie hebt met je bank waar je terecht kan met vragen en waar ze met je meedenken, is veel meer waard dan die 5 000 euro te besparen en bij een bank blijven waar je niet graag komt.
Want let op: je kijkt nu voor een financiering voor een bouwgrond, maar de bouw van die woning komt er ook nog aan hé. En je mag er zeker van zijn: waar je nu de grond in hypotheek geeft, zal dezelfde bank zijn die je een bouwlening moet geven. Als je nu met alles kan overstappen aan een deftige tarief, ben je meteen een fatsoenlijke klant voor hen en zullen ze je beter helpen met de bouwlening, geloof me.

Succes.
Ik zou zelfs proberen te kijken of je de lening voor de bouw al mee rond krijgt op dit moment. Anders zit je over X termijn opnieuw te onderhandelen, en krijg je van de bank waar je hypotheek op dat moment loopt, ook weer niet de beste rentevoet.
 

Jensvdw

Gewaardeerd lid
Lid geworden
17 aug 2018
Berichten
626
Waarderingsscore
383
Punten
63
Ik zou zelfs proberen te kijken of je de lening voor de bouw al mee rond krijgt op dit moment. Anders zit je over X termijn opnieuw te onderhandelen, en krijg je van de bank waar je hypotheek op dat moment loopt, ook weer niet de beste rentevoet.
Ja en nee. Het klopt dat sommige banken of medewerkers dan misbruik maken om een hogere rentevoet te rekenen, dus dat weet je niet op voorhand.
Maar er zijn ook banken die specifieke regels opleggen omdat er nog geen bouwvergunning beschikbaar is, bijv. het verplicht opnemen van kapitaalsuitstel (wat ook niet altijd slecht is natuurlijk).
Dus het is altijd eventjes aftoetsen wat de beste oplossing is in de specifieke situatie.

Maar het is natuurlijk wel iets om over na te denken en zeker te bekijken!
 
Blijf op de hoogte en schrijf je in voor 
onze nieuwsbrief
Bovenaan