[Il Terribile]

Hallo,



Wij hebben overmorgen voorlopige oplevering, over het algemeen zijn we tevreden over de werken. In geld uitgedrukt zijn er maar 2 belangrijke zaken die zowiezo na oplevering nog moeten gedaan worden, dat zijn de douchedeur (1350euro) en vervanging van de voordeur wegens schade (geschatte waarde 2000euro).

Zouden jullie een deel van de betaling achterhouden (bv. 3000euro) middels aangetekend schrijven waarom we dit doen? Of alles betalen en erop vertrouwen dat ze het wel komen doen gegeven dat we het duidelijk en met termijn in het verslag van de voorlopige opleveringlaten opnemen? (Als ze dat niet willen noteren weigeren we natuurlijk) Voor hen is er nl. zowiezo nog een geldelijke motivatie die deze zaken meer dan dekt, nl. de 2,5% die ze na de definitieve terugkrijgen, wat niet gebeurt als wij die weigeren. Voor ons is er anderzijds geen “minprijs” als ze het niet meer komen doen.



Groeten

 

[felix]

Gewoon niet opleveren. Dat lijkt mij het meest logische. De werken zijn immers niet af.



Maar laat dat ook duidelijk weten aan je werfleider, inclusief de reden waarom. Of zij nu een paar weken later opleveren: dat maakt voor hen toch niet uit? Ja, een eventuele boete, maar dan heb je eventueel iets achter de hand om druk uit te oefenen.

 

[rudydewitte]

Dat opleveren is ook zo een beetje een schemerzone als je het mij vraagt.



Bij mij was nog heel veel niet in orde, en ineens wilde de aannemer opleveren.

Toen ik weigerde, zei mijn architect dat ik dat niet mocht.....



Wel heel straf, want toen ik bij de orde der architecten werdt ontvangen vertelde men mij daar weer wat anders.



NL. Als je tekend, ben je akkoord, en is de architect zijn taak voorbij.....



Misschien een tip voor jou, ik weet het niet.

Maar ik heb het zo gedaan:



Aan de aannemer gezegd, dat hij mij niet meer moet bellen of schrijven voor een oplevering voordat alles in orde is.



De boete is ondertussen aan het lopen.



ziet hij het enigsinds anders dan ik, geen probleem.

Daar zijn rechtbanken voor hé. dat hij daar maar zijn beklag gaat doen.

Over en out, ik ga mij niet ziek maken voor een pak bakstenen.



Strafste is, sinds ik mij ijskoud heb opgesteld, een advocaat heb ingeschakeld, de boete heb laten lopen en naar de orde ben gestapt, is men ineens wakker geschoten en is men de zaken aan het oplossen.



Dat ze GOED zijn opgelost, daar zullen we over oordelen de dag des oordeels





ps. Nu alles betalen, is zo goed als zeggen bye bye tot nooit niet meer.



niet opleveren kan de relatie erg verzuren.

Beste is bij de oplevering hier duidelijk mending van maken, een paar weken de tijd geven om dit te herstellen.



clausule inzetten, indien niet hersteld voor ..... is het bedrag niet meer verschuldigd, en zal de bouwheer dit door een ander laten herstellen.

Zo hou je die zaken enigsinds in de hand.



Denk eraan, hoe kleiner het bedrag, hoe moeilijker voor jou om nog iets te beginnen hé.

Een advocaat kost geld, een rechtzaak nog véél meer.



In de bouwwereld wordt er veel op gerekend dat de bouwheer dit toch niet gaat doen, want die zijn geld is toch op.

......en soms vergissen ze zich......



Rudy

 

[felix]

Volgens mij ben je NIET verplicht op te leveren hoor. Wat wel klopt is dat je je oplevering niet eindeloos kan uitstellen, je kan niet eindeloos weigeren dat papiertje (waar daar komt het op neer) te ondertekenen.



Maar als zowel bouwheer als bouwfirma overeenkomen dat enkele werken nog niet uitgevoerd zijn: dan zie ik niet in waar het probleem kan zijn om de oplevering even uit te stellen. Is er discussie over nog eventueel uit te voeren werken: dat is natuurlijk een ander paar mouwen.



Stel dat de aannemer erkent dat er nog werken moeten uitgevoerd worden, maar toch wil hij opleveren. Dan is het heel eenvoudig: dan stel je hem voor om de waarde van de nog uit te voeren werken nog niet te betalen. En erg belangrijk: je laat acteren dat bepaalde werken nog uitgevoerd moeten worden. Maar in hoe het precies zit met de juridische kantjes: i do not know.



Toch dit: wij hebben ook SOD gebouwd. Wij hebben onze voorlopige oplevering uitgesteld tot alle werken en herstellingen uitgevoerd waren. Bij ons is het trouwens ook zo dat enkele weken voor die voorlopige oplevering een ronde met werfleider en architect werd gemaakt om zo een lijst te maken van nog uit te voeren werken. Tegen de oplevering was alles klaar. Dat lijkt mij de juiste werkwijze.

 

[stef & frie]

bij ons was aannemer ook niet klaar bij VO; VO moest gebeuren wegens verhuis en ingebruikname van de woning

VO : wij noteerden alle zichtbare gebreken en onafgewerkte zaken

de aannemer wentelde zich in alle bochten (tot bedreigingen toe) om zijn geld (saldo) te hebben; hebben hem duidelijk gemaakt dat saldo wordt betaald nadat alles OK is (en we durven dit promoten als goede strategie voor diegenen die deze hindernis nog moeten nemen)

vervolg bij ons : koppige bouwgroep, de uitvoering blijft gebrekkig...de betaling ook

aannemer startte zelfs invorderingsprocedure (wurgtechniek, doch helpt niet bij ons, integendeel), is nog altijd bezig...

en ondertussen maakt hij eigenlijk slechte reclame voor zichzelf 8)

 

[felix]

Precies waarom wij niet tot VO overgingen. Maar wij hadden natuurlijk de mogelijkheid (moesten niet uit woning of zo). Al begint het daar opnieuw: zie dat je op voorhand een goede boete voor laattijdigheid afdwingt.

Soit, over sod kan je op dit forum het een en ander lezen.



PS vanuit mijn eigen ervaringen ben ik niet tegen sod. VOor ons is het uiteindelijk een positief verhalen gebleken.

 

[handywoman]

Als je de zaak niet op de spits wilt drijven, loop je geen risico door de voorlopige oplevering te laten doorgaan. Een definitieve oplevering zou ik niet aanvaarden voordat alles tiptop is.



Schrijf wel op voorhand een aangetekende brief naar de aannemer waarin je duidelijk de punten vermeldt die nog niet in orde zijn. Meld hem dat de oplevering daarom onder voorbehoud van deze correcties kan plaatsvinden, maar dat je de tegenwaarde van deze werken niet zult betalen tot alles effectief in orde is.



Gaat de aannemer hier niet mee akkoord, dan kan hij de oplevering uitstellen tot het in orde is.



Laat in het opleveringsverslag duidelijk alle gebreken noteren en wat de aannemer er nog aan zal doen en binnen welke termijn. Laat ook noteren dat het nog verschuldigde bedrag zal worden betaald na correcte uitvoering van deze werken. Aanvaard geen omschrijvingen als "klant betaalt binnen termijn x", want als het werk niet in orde komt zit je daar ook aan vast.

 

[jansenius]

Bekijk het misschien eens van de andere kant.

Stel de aannemer 2 vragen :

- wat is de levertermijn voor die douchedeur ?

- tegen wanneer denkt hij die voordeur te kunnen vervangen ?



Mogelijks is dat maar een kwestie van een paar weken, misschien kan hij zelfs vrij precies een week forecasten.

Dan vraag je hem gewoon met de VO te wachten tot die week.

Op een paar weken gaat het toch niet aankomen zeker... 8) ...

Als hij dat aanvaardt, is elke laattijdige levering of vervanging een reden om de VO verder uit te stellen... en ik geef je op een blaadje : hij zal het rap in orde brengen hoor 8) .



Is het geen kwestie van weken, maar van maanden, tja, dan zou ik uit een ander vaatje tappen. Dan zou ik stellen dat ik 5000 (en geen 3150 euro) achterhoudt, om hem te motiveren het toch nog te komen doen.

Als het ooit de spuigaten uitloopt (onnodig te herhalen dat het dan inderdaad flagrante onwil moet zijn), kan je effectief dreigen met het werk door een ander te laten doen (daarvoor zal je die marge van 2000 euro zeker nodig hebben dan).



In beide gevallen : wie schrijft die blijft... maar blijf terzelfdertijd ook on speaking terms, létterlijk

 

[m pieter]

Mijn voorstel zou zijn: VO uitstellen, bedrag achterhouden, maar de boete niet incasseren als het binnen een redelijke termijn in orde komt.



Een douchedeur en een voordeur zal voor een rechtbank niet standhouden om recht te krijgen op een laattijdigheidsboete. Een woning kan immers goed bewoond worden als de voordeur kapot is of de douchedeur ontbreekt.



De belofte om de boete niet te innen als het binnen een redelijke termijn opgelost geraakt, zal de SOD ook op een positieve manier stimuleren om alles in orde te brengen.

 

[felix]

Ik zou het preciseren nog. Je komt een redelijke termijn overeen en je belooft geen boete te innen tot het einde van die periode. Is de herstelling dan nog niet gebeurd, dan in je ze wel. Dat betekent meteen toch nog een stok achter de deur.

 

[rudydewitte]

@ Felix,



Zo stom ben ik ook nog geweest.

De aannemer beloofde om direct het nodige te doen, als ik maar géén aangetekende stuurde....



Dat was mijn grootste stommiteit. Om de lieve vrede te behouden en kwaliteit te verkrijgen deed ik het dus niet.



Toen uiteindelijk bleek - na 4 maanden geduld van onze kant - dat hij niet van plan was om mijn huis echt af te werken, heb ik de grote middelen moeten inzetten via advocaat.



Dit was nodig, want de aannemer wist dat mijn vrouw en zoon in dit huis gingen intrekken.



M.a.w. hij rekende op het feit, dat wanneer zij erin trokken dit een stilzwijgend akkoord was met de voorlopige oplevering.



Gelukkig was ik al een geruime tijd op het bouwforum om deze vallen te zien aankomen en deze op gepaste wijze aan te pakken....



Uiteindelijk werdt de aannemer vrij arrogant: Hij stuurde een aangetekende terug met de melding dat het contract stippuleert dat je een aangetekende dient te sturen om de boeteclausule te laten ingaan.



Daar hebben we hem dan maar gevolgd natuurlijk.

Ondertussen heb ik achter de schermen niet stilgezeten, en ben voorbereid op een procedureslag.

Het heeft er echter alle schijn van, dat die er dan toch niet gaat van komen, want as maandag gaan ze eindelijk mijn huis beginnen voegen.





Ben ik nu van kwade wil?, ik denk het niet.

volgens mij is alles in het leven van geven en nemen.

Je kan niet alles winnen, en dat hoeft ook niet.

Als alle partijen er beter van worden is iedereen content.



Maar van mij verwachten dat ik zwijg wanneer bv. de loodgieter 3 maanden nodig heeft om een werk van 1.5 dag te doen is er toch wel over.





Een paar huizen verder gaat er iemand ook met deze aannemer bouwen, en is bij mij komen vragen wat ik ervan vond.



Wel, het eerste dat ik vertelde, is dat het een zeer degelijk bedrijf is, die goed werk en nog kwaliteit van vroeger leveren.



Vraag : zou je nog terug met hem bouwen? :

Ja. Maar ik zou zoals onze allegekende Jansenius zo mooi kan zeggen : WIE SCHRIJFT DIE BLIJFT.



Zulke dingen die ik nu heb meegemaakt is ten dele aan mezelf te wijten. nl. ik ben op een bepaald moment te laks geweest, en heb niet snel genoeg ingegrepen.



De andere partij zag dit, en ging profiteren van de zaak totdat die uiteindelijk uit de hand liep.





@ m pieter : Recht hebben op laattijdigheidboetes is niet moeilijk hoor.

Je dient hiervoor geen vordering in te stellen, je trekt het gewoon af van de openstaande facturen.



Een rechtbank heeft daar helemaal niets mee te maken.

Het is trouwens één van de grondbeginselen van onze wet die zegt dat er vrijheid is van overeenkomsten te maken, zolang ze niet in strijd zijn met de gebruikelijke wetten.



Aangezien er niet is opgeleverd en de termijn van oplevering is verstreken, is de nalatigheidsboete dus in werking.



Daar kan en zal geen enkele rechter iets aan veranderen of aan te pas komen, want zo is het bepaald in een onderlinge overeenkomst tussen de partijen.

 

[m pieter]

rudydewitte wrote:

@ m pieter : Recht hebben op laattijdigheidboetes is niet moeilijk hoor.

Je dient hiervoor geen vordering in te stellen, je trekt het gewoon af van de openstaande facturen.



Een rechtbank heeft daar helemaal niets mee te maken.

Het is trouwens één van de grondbeginselen van onze wet die zegt dat er vrijheid is van overeenkomsten te maken, zolang ze niet in strijd zijn met de gebruikelijke wetten.



Aangezien er niet is opgeleverd en de termijn van oplevering is verstreken, is de nalatigheidsboete dus in werking.



Daar kan en zal geen enkele rechter iets aan veranderen of aan te pas komen, want zo is het bepaald in een onderlinge overeenkomst tussen de partijen.

Tja, dan kun je discussiëren ofdat een douchedeur en een kapotte voordeur een reden is om een voorlopige oplevering te weigeren. Voorlopig opleveren wil zeggen dat de woning kan gebruikt worden, maar dat er nog openstaande punten zijn. Dus dit lijkt mij hier perfect het geval.



Verder wat dat schrijven betreft: alle afspraken mogen / moeten inderdaad op papier komen. Maar dit is niet in tegenspraak met mijn eerdere suggestie van de boete voorlopig niet zomaar op te eisen.

 

[Il Terribile]

Excuseer, ik ben iets belangrijks vergeten te zeggen: de verhuis is zaterdag en die kan niet uitgesteld worden, want wij moeten uit ons appartement wegens het aflopen van de huur.



Wij staan op goede voet met de aannemer (SOD) en willen de relatie liever niet om zeep helpen door de oplevering te weigeren. Wij hebben woensdag een hele lijst met opmerkingen doorgegeven en de meeste ervan hebben ze intussen al opgelost. Er zijn nog wel wat kleine zaken onopgelost (die zeker zullen vermeld worden in de VO), maar in geldwaarde zijn die douchedeur en de voordeur de belangrijkste. Ze zijn volgens de aannemer besteld, maar het zal nog verschillende weken duren eer die geleverd kunnen worden.



Vandaar onze vraag of we daarvoor geld zouden achterhouden.

 

[m pieter]

Il Terribile wrote:

Vandaar onze vraag of we daarvoor geld zouden achterhouden.

Hoeveel bedraagt de overblijvende borg? ( = 2,5% )

Dekt dit voldoende de gebreken? Indien ja, dan zou ik niets achterhouden.

 

[rudydewitte]

Dan zie ik weinig problemen met de VO te laten doorgaan.



Zoals eerder geschreven, laat je dit duidelijk in de VO zetten en de factuur open laten staan.



Als je ze betaald voordat de zaak in orde is gebracht is de kans groot dat je niet meer op de eerste rij zit bij de aannemer.



Veel succes en geluk in je nieuwe woonst.



@ m pieter, je hebt volkomen gelijk wat betreft VO.

Daarom dat ik eerder al heb geschreven dat dit zo een beetje een grijze zone is.



Waar is de grens van bewoonbaar. Dat is soms eerder de vraag.



Maar in dit geval is er maar weinig dat nog in orde dient te worden gebracht, en zij trekken er as zaterdag in.



Mijn boodschap is eigenlijk veel groter, en zeker aan de bouwers gericht die op dit moment nog niet zover staan.



De manier van hoe sommige aannemers handelen wetende dat de meeste bouwers zo snel mogelijk in hun nieuwe huis dienen te trekken wegens financiele redenen, sterkt hen in hun manier van de zaken zo te manipuleren dat de bouwheer uiteindelijk wel snel zal toegeven want hij heeft weinig keuze en nog minder geld.



Rudy

 

[hoow]

Il Terribile wrote:

Excuseer, ik ben iets belangrijks vergeten te zeggen: de verhuis is zaterdag en die kan niet uitgesteld worden, want wij moeten uit ons appartement wegens het aflopen van de huur.



Wij staan op goede voet met de aannemer (SOD) en willen de relatie liever niet om zeep helpen door de oplevering te weigeren. Wij hebben woensdag een hele lijst met opmerkingen doorgegeven en de meeste ervan hebben ze intussen al opgelost. Er zijn nog wel wat kleine zaken onopgelost (die zeker zullen vermeld worden in de VO), maar in geldwaarde zijn die douchedeur en de voordeur de belangrijkste. Ze zijn volgens de aannemer besteld, maar het zal nog verschillende weken duren eer die geleverd kunnen worden.



Vandaar onze vraag of we daarvoor geld zouden achterhouden.

Als je vroeger moet verhuizen dan je kunt opleveren kun je ook aangetekend schrijven dat de verhuis niet mag gezien worden als aanvaarding van de werken en dat die later volgt.

Natuurlijk in overleg met de aannemer en in relatie tot de situatie

 

[swimmer]

In de eerste plaats is het belangrijkste om die goeie band met de aannemer te behouden. Bespreek het probleem open en eerlijk met hen. Wij hadden gisteren ook VO met een vergelijkbare situatie en op deze manier zijn we tot een goeie oplossing gekomen voor beide partijen.

 

[jansenius]

m pieter wrote:

Il Terribile":2bdx0q2g wrote:

Vandaar onze vraag of we daarvoor geld zouden achterhouden.

Hoeveel bedraagt de overblijvende borg? ( = 2,5% )

Dekt dit voldoende de gebreken? Indien ja, dan zou ik niets achterhouden.

nee, ik zou bovenop die 2,5% overblijvende borg, nog een forfaitair bedrag achterhouden, dat de gedetecteerde gebreken of onvolkomenheden (hier : de 2 deuren) ruim dekt, pak iets van 130% van de geschatte kost.

die 2,5% overblijvende borg moet latere, nog niet opgedoken gebreken dekken, dus daar zou ik nu niet aan zitten knabbelen.[/quote]