Dag allemaal,
Een lange situatieschets voor een complexe situatie:
Mijn vriendin en ik verbouwen de woning die ik een aantal jaren geleden van mijn wijlen moeder geërfd heb.
Het gaat om een halfopen bebouwing met aan de achterzijde een gemene muur tussen de twee percelen.
Voor we aan onze verbouwingen begonnen hebben we ons perceel laten opmeten en volgens het rapport van de landmeter is dit effectief een gemene muur.
Aan de kant van de buren is er in het verleden een aanbouw tegen deze gemene muur gebouwd, maar niet tot op de volledige hoogte van de gemene muur.
Aan onze kant stond er een verranda tot ± halverwege de hoogte van de gemene muur.
Als deel van onze verbouwingen hebben wij onze verranda gesloopt en een aanbouw in de plaats gezet. Deze aanbouw is gebouwd tot de maximum hoogte die door de gemeente werd toegelaten, ± 30cm boven de toenmalige hoogte van de gemene muur tussen de percelen.
De aanbouw steunt niet tegen de gemene muur maar heeft een eigen fundering en staat los van de gemene muur. Tussen de gemene muur en de aanbouw hebben wij isolatie geplaatst. Deze isolatie loopt door tot het dak van de aanbouw en steekt bijgevolg ook ± 30cm boven de gemene muur uit. Aan het uiteinde van onze aanbouw komt de isolatie ook ± 50cm voorbij de gemene muur. Hier steekt de isolatie ± 100cm boven de aanbouw van de buren uit.
Om onze isolatie te beschermen hebben wij bij de bouw van onze aanbouw een tijdelijke afwerking van kunstleien laten plaatsen tegen de gemene muur aan de kant van de buren. Dit vanuit het principe dat dit een wachtmuur is waar later nog tegen aan gebouwd kan worden als de aanbouw van de buren verbouwd zou worden, en wij het recht hebben om deze te beschermen tegen weersinvloeden zodat onze isolatie hier geen schade door oploopt.
Onze buurvrouw verschoot toen wel even omdat zij hier niet van op de hoogte was. Dit komt doordat de aanpalende woning verkocht is tussen het indienen van onze plannen (en vragen van toestemming voor de leien aan de toenmalige eigenaars) en het daadwerkelijk bouwen van de aanbouw en de leien. De nieuwe buurvrouw was een dikke maand voor het plaatsen van de leien in de woning ingetrokken, en we waren haar vergeten op de hoogte brengen van deze afwerking. Dom natuurlijk maar begrijpelijk denk ik gezien wat er allemaal komt kijken bij een verbouwing en wij dit eerder al afgesproken hadden met de vorige eigenaars en dit ook zo vergund is geweest.
Bovendien ging het om een tijdelijke afwerking om de gemene muur te beschermen tegen weersinvloeden, en niet over isolatie. (De isolatie bevindt zicht enkel aan onze kant van de gemene muur.)
Omdat we wel goed overeen kwamen met haar vormde dit uiteindelijk geen probleem, maar ze gaf wel mee dat ze in de nabije toekomst haar dak wou isoleren en een deel van de leien dus verwijderd zou moeten worden. Wij begrepen van onze architect dat dit op onze kosten diende te gebeuren en dit werd ook bevestigd door verschillende online bronnen. Dit vormde voor ons geen probleem.
Een tijd terug kregen we het nieuws dat de dakwerken stilaan gingen beginnen. Ik dacht de leien zelf te verwijderen tot waar nodig, maar door gebrek aan het juiste materiaal kreeg ik ze niet los zonder de leien er boven potentieel te beschadigen. Ik had dit gemeld aan de dakwerker van de buurvrouw en die verzekerde me dat zij gemakkelijk de onderste rijen zouden kunnen verwijderen en dit dan aan ongeveer een uur werk aan ons zou facturen.
De dag van de dakwerken breekt aan en ik kom voor de zekerheid ook naar daar om de situatie nog eens te overlopen (onze woning is nog een werf dus we wonen nog niet ter plekke). De werkmannen vallen wat uit de lucht over de leien omdat hun baas dit blijkbaar niet had meegegeven. Maar uiteindelijk ook weer geen probleem, ze gaan die wel los kunnen maken.
Op weg terug naar huis met de fiets krijg ik telefoon van de buurvrouw dat er een probleem is met de leien. De werkman vertelt me dat deze zijn vastgenageld op een "foute" manier en dat ze deze niet los krijgen zonder ze allemaal te verwijderen, en of dit oke is voor mij. Voor meer info over de vervanging zou ik moeten bellen met zijn baas. Omdat ik wat overvallen word door deze vraag en de werken van de buurvrouw geen onnodige vertraging wil doen oplopen (dak moest afgebroken en vervangen worden op 1 dag wegens regen) zeg ik oke. Achteraf bel ik naar de aannemer en krijg ik te horen dat ze een HPL plaat zouden plaatsen om de kosten te drukken, wat €292 excl btw voor de plaat zou kosten + €45/u excl btw voor het zagen en plaatsen. Ik vind dit wel prijzig gezien de andere kosten die wij hebben met onze verbouwingen en vraag om goedkopere oplossingen te zoeken. Wanneer ik daarna terugbel naar de buurvrouw zijn de leien al afgebroken, en zijn de meeste kapot op een 10-tal na.
Nadien stel ik haar ook voor om de kosten van nieuwe afwerking te delen, desnoods niet eens 50/50 maar dat een kleine bijdrage van haar kant wel geapprecieerd zou worden. Te meer omdat wij eerder al had toegestemd dat haar aannemer via onze tuin haar dak op en af klimt, en de aannemer mee gebruik maakt van ons parkeerverbod voor onze werf. Wij vinden dus dat wij ons wel als goede buur hebben opgesteld, en dat het van haar kant mooi zou zijn om te delen in onvoorziene kosten aan de gemene muur. Zij ziet dit echter niet zitten want ze vindt dat wij de leien maar niet hadden moeten plaatsen en eerst bij haar hadden moeten informeren of dit geen probleem vormde voor haar.
Wanneer ik later thuis ben bedenk ik me dat ik eventueel zelf de leien die niet beschadigd zijn terug zou kunnen plaatsen met hulp van mijn broer die in een ver verleden dakwerker was, en de beschadigde vervangen met nieuwe. Ik vraag aan de buurvrouw om door te geven van de leien wel zeker bij te houden. Daarop krijg ik als antwoord dat deze al zijn afgevoerd en op een container bij Celis liggen, terwijl ik nooit toestemming had gegeven om deze af te voeren.
Vanochtend krijg ik dan weer telefoon van de buurvrouw om te vragen of de aannemer nog altijd via onze tuin het dak op mag klimmen. Ik geef door dat ik hier niet lastig over wil doen maar wel een tegemoetkoming verwacht van haar of de aannemer voor de afwerking van de gemene muur. Te meer omdat zij onze leien hebben afgevoerd zonder onze toestemming. De aannemer stelt me voor dat hij de helft van de kosten van een HPL plaat op zich neemt, en wij de andere helft en de werkuren voor het zagen/plaatsen.
Op zich ben ik al blij dat er een (kleine) tegemoetkoming wordt voorzien, maar ik vraag me toch meer en meer af of het wel aan ons is om ook de nieuwe afwerking te bekostigen?
Het kan toch niet zo zijn dat wij telkens weer opnieuw de tijdelijke afwerking volledig moeten afbreken en opnieuw plaatsen wanneer onze buurvrouw beslist om 30cm hoger tegen de gemene muur aan te bouwen? Haar renovatiecoach had bijvoorbeeld aangeraden om bovenop de nieuwe opkant van haar dak 1m extra isolatie te plaatsen om een koudebrug te voorkomen, doordat de kou anders in de gemene muur zou trekken en langs haar dakisolatie in haar woning zou trekken. Maar zij gaat dit niet laten plaatsen, ik neem aan om de kosten te drukken. Maar stel dat zij dit later toch beslist te doen, dan blijven we op deze manier bezig met die afwerking natuurlijk.
En het argument dat wij de leien niet hadden mogen hangen zonder haar toestemming lijkt me nu ook niet meer relevant, aangezien deze verwijderd zijn (en wij hier voor zullen betalen). Maar de muur moet natuurlijk wel beschermd worden toch?
Ik zou verwachten dat zij als laatste (ver)bouwer nu de afwerking van de gemene muur overneemt, maar ik vind hier weinig concrete info over.
Online vind ik overal terug dat het plaatsen van de tijdelijke afwerking op kosten van de eerste bouwer dient te gebeuren, en het verwijderen nadien ook. Maar over het terug afwerken vind ik bitter weinig, behalve volgende bronnen:
web.archive.org
"Wie na de eerstbouwende komt, mag natuurlijk daarna altijd zelf de afwerking aanpassen. Voor deze kosten moet hij zelf opdraaien. Het verwijderen van de tijdelijke afwerking moet dan weer gebeuren door de eerstbouwende."
www.help-ik-isoleer.be
"Beide zijden moeten goed worden afgewerkt en geïsoleerd. Tijdelijke isolatie is een optie. Latere aanpassingen aan de afwerking zijn voor rekening van de latere bouwer."
Daarbij gaan de meeste van dergelijke artikels over een wachtmuur van een nieuwbouw waar later een volledige woning naast wordt gebouwd. Of over een woning die dieper is gebouwd dan een andere en met de vraag wie de afwerking daar van moet voorzien. Niet exact onze situatie dus, dus ik weet oprecht niet welke wetgeving/rechten hier van toepassing zijn.
Zijn er hier mensen met meer expertise over dergelijke situaties?
Alvast bedankt voor de info!
Mvg, Bert
Een lange situatieschets voor een complexe situatie:
Mijn vriendin en ik verbouwen de woning die ik een aantal jaren geleden van mijn wijlen moeder geërfd heb.
Het gaat om een halfopen bebouwing met aan de achterzijde een gemene muur tussen de twee percelen.
Voor we aan onze verbouwingen begonnen hebben we ons perceel laten opmeten en volgens het rapport van de landmeter is dit effectief een gemene muur.
Aan de kant van de buren is er in het verleden een aanbouw tegen deze gemene muur gebouwd, maar niet tot op de volledige hoogte van de gemene muur.
Aan onze kant stond er een verranda tot ± halverwege de hoogte van de gemene muur.
Als deel van onze verbouwingen hebben wij onze verranda gesloopt en een aanbouw in de plaats gezet. Deze aanbouw is gebouwd tot de maximum hoogte die door de gemeente werd toegelaten, ± 30cm boven de toenmalige hoogte van de gemene muur tussen de percelen.
De aanbouw steunt niet tegen de gemene muur maar heeft een eigen fundering en staat los van de gemene muur. Tussen de gemene muur en de aanbouw hebben wij isolatie geplaatst. Deze isolatie loopt door tot het dak van de aanbouw en steekt bijgevolg ook ± 30cm boven de gemene muur uit. Aan het uiteinde van onze aanbouw komt de isolatie ook ± 50cm voorbij de gemene muur. Hier steekt de isolatie ± 100cm boven de aanbouw van de buren uit.
Om onze isolatie te beschermen hebben wij bij de bouw van onze aanbouw een tijdelijke afwerking van kunstleien laten plaatsen tegen de gemene muur aan de kant van de buren. Dit vanuit het principe dat dit een wachtmuur is waar later nog tegen aan gebouwd kan worden als de aanbouw van de buren verbouwd zou worden, en wij het recht hebben om deze te beschermen tegen weersinvloeden zodat onze isolatie hier geen schade door oploopt.
Onze buurvrouw verschoot toen wel even omdat zij hier niet van op de hoogte was. Dit komt doordat de aanpalende woning verkocht is tussen het indienen van onze plannen (en vragen van toestemming voor de leien aan de toenmalige eigenaars) en het daadwerkelijk bouwen van de aanbouw en de leien. De nieuwe buurvrouw was een dikke maand voor het plaatsen van de leien in de woning ingetrokken, en we waren haar vergeten op de hoogte brengen van deze afwerking. Dom natuurlijk maar begrijpelijk denk ik gezien wat er allemaal komt kijken bij een verbouwing en wij dit eerder al afgesproken hadden met de vorige eigenaars en dit ook zo vergund is geweest.
Bovendien ging het om een tijdelijke afwerking om de gemene muur te beschermen tegen weersinvloeden, en niet over isolatie. (De isolatie bevindt zicht enkel aan onze kant van de gemene muur.)
Omdat we wel goed overeen kwamen met haar vormde dit uiteindelijk geen probleem, maar ze gaf wel mee dat ze in de nabije toekomst haar dak wou isoleren en een deel van de leien dus verwijderd zou moeten worden. Wij begrepen van onze architect dat dit op onze kosten diende te gebeuren en dit werd ook bevestigd door verschillende online bronnen. Dit vormde voor ons geen probleem.
Een tijd terug kregen we het nieuws dat de dakwerken stilaan gingen beginnen. Ik dacht de leien zelf te verwijderen tot waar nodig, maar door gebrek aan het juiste materiaal kreeg ik ze niet los zonder de leien er boven potentieel te beschadigen. Ik had dit gemeld aan de dakwerker van de buurvrouw en die verzekerde me dat zij gemakkelijk de onderste rijen zouden kunnen verwijderen en dit dan aan ongeveer een uur werk aan ons zou facturen.
De dag van de dakwerken breekt aan en ik kom voor de zekerheid ook naar daar om de situatie nog eens te overlopen (onze woning is nog een werf dus we wonen nog niet ter plekke). De werkmannen vallen wat uit de lucht over de leien omdat hun baas dit blijkbaar niet had meegegeven. Maar uiteindelijk ook weer geen probleem, ze gaan die wel los kunnen maken.
Op weg terug naar huis met de fiets krijg ik telefoon van de buurvrouw dat er een probleem is met de leien. De werkman vertelt me dat deze zijn vastgenageld op een "foute" manier en dat ze deze niet los krijgen zonder ze allemaal te verwijderen, en of dit oke is voor mij. Voor meer info over de vervanging zou ik moeten bellen met zijn baas. Omdat ik wat overvallen word door deze vraag en de werken van de buurvrouw geen onnodige vertraging wil doen oplopen (dak moest afgebroken en vervangen worden op 1 dag wegens regen) zeg ik oke. Achteraf bel ik naar de aannemer en krijg ik te horen dat ze een HPL plaat zouden plaatsen om de kosten te drukken, wat €292 excl btw voor de plaat zou kosten + €45/u excl btw voor het zagen en plaatsen. Ik vind dit wel prijzig gezien de andere kosten die wij hebben met onze verbouwingen en vraag om goedkopere oplossingen te zoeken. Wanneer ik daarna terugbel naar de buurvrouw zijn de leien al afgebroken, en zijn de meeste kapot op een 10-tal na.
Nadien stel ik haar ook voor om de kosten van nieuwe afwerking te delen, desnoods niet eens 50/50 maar dat een kleine bijdrage van haar kant wel geapprecieerd zou worden. Te meer omdat wij eerder al had toegestemd dat haar aannemer via onze tuin haar dak op en af klimt, en de aannemer mee gebruik maakt van ons parkeerverbod voor onze werf. Wij vinden dus dat wij ons wel als goede buur hebben opgesteld, en dat het van haar kant mooi zou zijn om te delen in onvoorziene kosten aan de gemene muur. Zij ziet dit echter niet zitten want ze vindt dat wij de leien maar niet hadden moeten plaatsen en eerst bij haar hadden moeten informeren of dit geen probleem vormde voor haar.
Wanneer ik later thuis ben bedenk ik me dat ik eventueel zelf de leien die niet beschadigd zijn terug zou kunnen plaatsen met hulp van mijn broer die in een ver verleden dakwerker was, en de beschadigde vervangen met nieuwe. Ik vraag aan de buurvrouw om door te geven van de leien wel zeker bij te houden. Daarop krijg ik als antwoord dat deze al zijn afgevoerd en op een container bij Celis liggen, terwijl ik nooit toestemming had gegeven om deze af te voeren.
Vanochtend krijg ik dan weer telefoon van de buurvrouw om te vragen of de aannemer nog altijd via onze tuin het dak op mag klimmen. Ik geef door dat ik hier niet lastig over wil doen maar wel een tegemoetkoming verwacht van haar of de aannemer voor de afwerking van de gemene muur. Te meer omdat zij onze leien hebben afgevoerd zonder onze toestemming. De aannemer stelt me voor dat hij de helft van de kosten van een HPL plaat op zich neemt, en wij de andere helft en de werkuren voor het zagen/plaatsen.
Op zich ben ik al blij dat er een (kleine) tegemoetkoming wordt voorzien, maar ik vraag me toch meer en meer af of het wel aan ons is om ook de nieuwe afwerking te bekostigen?
Het kan toch niet zo zijn dat wij telkens weer opnieuw de tijdelijke afwerking volledig moeten afbreken en opnieuw plaatsen wanneer onze buurvrouw beslist om 30cm hoger tegen de gemene muur aan te bouwen? Haar renovatiecoach had bijvoorbeeld aangeraden om bovenop de nieuwe opkant van haar dak 1m extra isolatie te plaatsen om een koudebrug te voorkomen, doordat de kou anders in de gemene muur zou trekken en langs haar dakisolatie in haar woning zou trekken. Maar zij gaat dit niet laten plaatsen, ik neem aan om de kosten te drukken. Maar stel dat zij dit later toch beslist te doen, dan blijven we op deze manier bezig met die afwerking natuurlijk.
En het argument dat wij de leien niet hadden mogen hangen zonder haar toestemming lijkt me nu ook niet meer relevant, aangezien deze verwijderd zijn (en wij hier voor zullen betalen). Maar de muur moet natuurlijk wel beschermd worden toch?
Ik zou verwachten dat zij als laatste (ver)bouwer nu de afwerking van de gemene muur overneemt, maar ik vind hier weinig concrete info over.
Online vind ik overal terug dat het plaatsen van de tijdelijke afwerking op kosten van de eerste bouwer dient te gebeuren, en het verwijderen nadien ook. Maar over het terug afwerken vind ik bitter weinig, behalve volgende bronnen:
De gemene muur: Wie werkt hem af?
"Wie na de eerstbouwende komt, mag natuurlijk daarna altijd zelf de afwerking aanpassen. Voor deze kosten moet hij zelf opdraaien. Het verwijderen van de tijdelijke afwerking moet dan weer gebeuren door de eerstbouwende."
Gemene Muur Isoleren? Ontdek Stappen, Voordelen & Kosten
Leer hoe je je muur geluidsdicht maakt en ontdek de verschillende voordelen van het isoleren van een gemene muur. Ontvang gratis offertes.
www.help-ik-isoleer.be
"Beide zijden moeten goed worden afgewerkt en geïsoleerd. Tijdelijke isolatie is een optie. Latere aanpassingen aan de afwerking zijn voor rekening van de latere bouwer."
Daarbij gaan de meeste van dergelijke artikels over een wachtmuur van een nieuwbouw waar later een volledige woning naast wordt gebouwd. Of over een woning die dieper is gebouwd dan een andere en met de vraag wie de afwerking daar van moet voorzien. Niet exact onze situatie dus, dus ik weet oprecht niet welke wetgeving/rechten hier van toepassing zijn.
Zijn er hier mensen met meer expertise over dergelijke situaties?
Alvast bedankt voor de info!
Mvg, Bert
Laatst bewerkt:
