[JefJanssens1]

Ik heb het idee om mijn spaargeld te investeren in een flipping-project:

Ik heb interesse in een huis (laagbouw bungalow = 1 gebouw ) dat ondertussen onderverdeeld is in 2 kleine huisjes op 2 percelen. (Was ooit 1 huis op grond van 1100m2)
De percelen zijn ongeveer 550 m2 elks, en de huisjes hebben respectievelijk een oppervlakte van 95m2 (links) en 75m2 (rechts).
Ook hebben ze nog een gemetste garage aan het huis met aan beide kanten een mooie oprit dus je zit wel degelijk dat dit huis is opgedeeld.
Ze hebben aparte meters, ed.
Dit huis is van +/- 1920. en wordt momenteel verhuurd aan 2 huurders. Binnenkort gaan ze dus weg omdat het te koop staat.

Mijn idee is om dit toch te behouden in 2 aparte huizen, helemaal in orde te maken en terug te verkopen. Enkel heb ik niet het kapitaal om alle 2 in 1 keer aan te pakken.
Dus ik dacht van al 1 huis ( het kleinste rechts) volledig te renoveren en te verkopen en ondertussen de grote aan de linkse kant verder te verhuren. Echter hebben deze huizen een EPC F en is het eigenlijk niet echt ok om dit in deze staat nog te verhuren. Niks geïsoleerd, slechte ramen en deuren, plat dak niet geïsoleerd, vloer op de zavel, ...

Dus ik dacht ik ga het plat dak dat volledig over de 2 huizen loopt al aanpakken (isolatie+nieuwe roofing) en nieuwe ramen+deuren in de 2 huizen.
+ nog wat opfrissingswerken in het linkse huis. Wat denken jullie, dat dit dan terug verhuurd kan worden voor een korte termijn? Ik dacht aan een verkort contract van 1 jaar zolang ik de rechtse kant aan het verbouwen ben met optie om te verlengen indien het nog niet direct verkocht geraakt. Ik wil echt inzetten op 2 betaalbare huisjes op gelijkvloers met 1 slaapkamer en redelijk grote tuin. Omdat ik echt merk dat er veel alleenstaanden en startende koppels geen huizen vinden om te kopen. Dus ik wil starten met het rechtse te verbouwen volgens de normen en dit terug te verkopen, ondertussen het linkse verhuren voor korte termijn, of zelfs ineens 3 jaar, en daarna hetzelfde te doen met de linkse woning, renoveren en terug verkopen.

Iemand ervaring met dit soort zaken? Project is niet online, ben op de hoogte van de verkoop, momenteel wat info aan het opzoeken.

Bijkomende vragen ivm de renovatie:
Wat kan ik best allemaal doen om van EPC F naar B te gaan? ik wil dit ook niet te energiezuinig maken want dat is een te grote investering, maar wel een degelijke starterswoning die goed geïsoleerd is en uiteraard met nieuwe technieken. Ik ben ook actief in de bouw dus kan veel zelf.

 

[Mario_]

Kan je dan niet gewoon 1 van de 2 kopen ?

 

[JefJanssens1]

Nee dit wordt samen verkocht. De huisbaas woont ver en wil er vanaf.

 

[disco stu]

En heb je al eens het financieel plaatje uitgewerkt?
Op dit moment klinkt het nogal vaag om te kunnen oordelen of dit uberhaupt een rendabele investering gaat zijn.

2 huisjes naast elkaar niet gelijktijdig renoveren is naar project overheadkost minder interessant. Je zegt dat je niet het kapitaal hebt om ze beiden tegelijk te doen; kijk je dan enkel naar kapitaal of hou je al rekening met een lening? Indien nog geen lening, zou ik dir piste zeker verkennen met de bedoeling van beide huisjes tegelijk te renoveren.

Ook gaat uw hypothetische huurder mogelijk heel veel last hebben van het lawaai van de renovatie van het ander huisje. Het is aannemelijk dat er 0,0 akoestische ontkoppeling is tussen beide huisjes gezien het ooit 1 huis was en de leeftijd. Ik zou als hypothetische kandidaat huurder toch liever iets anders zoeken.

 

[JefJanssens1]

Financieel plaatje is zoals beschreven. Ik kan de aankoop doen en 1 huis renoveren. Voor het ander gaat het moeilijker worden, maar als de renovatie meevalt (ik heb het nogal ruim gerekend) en met meerwaarde van verkoop kan ik het ander huis aanpakken.

 

[JefJanssens1]

Ik heb het ook zodanig uitgerekend met alle technieken die er bestaan, om tot een Epc A te geraken maar is dat überhaupt wel nodig? De bedoeling is om meerwaarde te creëren, niet om break even te draaien of te gaan bijleggen.

 

[s v p]

Ben je niet verplicht van wanneer je een koppel of rijwoning renoveert, je dit akoestisch moet ontkoppelen, maw geluidsisolatie steken en een nieuwe binnenmuurr? Heb al een paar huizen zo zien verbouwd worden in de straat. Bank desnoods een lening vragen met uitstel van aflossen, maar ik zou ze samen renoveren. 1x chappen, 1 x roofing leggen, keurders maar 1 keer vragen,...

 

[JefJanssens1]

Er zit een muur tussen de 2 huisjes dus die muur kan ik wel al op voorhand aanpakken ja.

Het lawaai tijdens de verbouwing is relatief. Uitbraak doe ik zelf en het ligt op de zavel dus dat maakt niet veel lawaai. En als de huurder zelf moet gaan werken heeft die er ook maar weinig last van. Dit wordt dan ook gecommuniceerd naar die persoon.

Momenteel wordt dat verwarmd met een kachel, maar aangezien het nog niet uitgebroken wordt zoek ik een iets propere en tijdelijke verwarming voor de huurder.

 

[Tommie1]

Ik zou ook alles kopen, huurders er uit krijgen.
De verkoop op zich betekent niet dat de huurcontracten zomaar eindigen hé. Jij zal na de akte de huur moeten opzeggen en dan hopen dat ze op tijd weg zijn.
En dan zou ik geld lenen om de boel in 1 keer helemaal te renoveren om het nadien te verkopen.
Een huis met er naast een halve werf verkoopt ook gewoon moeilijker, en voor de grote dingen (dak, vloeren, etc) is het toch veel interessanter om dat in 1 keer te laten doen.
Of je daar winst op kan maken zal idd af hangen van je aankoopprijs, maar ook of je de vooropgestelde verkoopprijs kan halen.

 

[Tom DV]

. en wordt momenteel verhuurd aan 2 huurders. Binnenkort gaan ze dus weg omdat het te koop staat.

Zoals Tommie1 al schreef, ben je daar zeker van dat ze weg gaan?

Mijn idee is om dit toch te behouden in 2 aparte huizen, helemaal in orde te maken en terug te verkopen. Enkel heb ik niet het kapitaal om alle 2 in 1 keer aan te pakken.

Voor het ander gaat het moeilijker worden, maar als de renovatie meevalt (ik heb het nogal ruim gerekend) en met meerwaarde van verkoop kan ik het ander huis aanpakken.

Wanneer dat inclusief lening is heb je dus eigenlijk niet genoeg om er aan te beginnen.
Het lijkt er op dat je het financiële niet 100% hebt uitgewerkt wat toch wel een belangrijke is wanneer je 'al' je geld wil investeren.
Je zegt zelf al dat je het 2e enkel kan renoveren wanneer de renovatie en verkoop van het 1e meevalt?

Het lawaai tijdens de verbouwing is relatief. Uitbraak doe ik zelf en het ligt op de zavel dus dat maakt niet veel lawaai. En als de huurder zelf moet gaan werken heeft die er ook maar weinig last van. Dit wordt dan ook gecommuniceerd naar die persoon.

Daar denk jij zo over, voor mij zou dit als huurder al een no-go zijn. Zeker met een contract van 1 jaar.

 

[disco stu]

Financieel plaatje is zoals beschreven. Ik kan de aankoop doen en 1 huis renoveren. Voor het ander gaat het moeilijker worden, maar als de renovatie meevalt (ik heb het nogal ruim gerekend) en met meerwaarde van verkoop kan ik het ander huis aanpakken.

Dit is maar een gedeeltelijk plaatje....

Het gaat niet alleen om wat je financieel kan, maar ook om wat er van geld gaat binnenkomen, de opbrengst van je investering.
Maak eens een tijdlijn en duidt daar op aan wat er op welke moment aan uitgaven en inkomsten gaat zijn. Pas daar een discontovoet van bv. 5% per jaar op toe. Cumuleer alle plussen en minnen en kijk met hoeveel winst je netto gaat eindigen eens dat alles verkocht is.
Hou rekening met variabelen die kunnen tegen vallen (ga je bv wel een huurder vinden...?)
Dit is toch bepalend voor het rendement van je investering?
Als je dit nog niet hebt gedaan weet je eigenlijk niet waar je financieel aan begint en of je er überhaupt wel winst op gaat maken er dus niet bij gaat inschieten.

 

[JefJanssens1]

. en wordt momenteel verhuurd aan 2 huurders. Binnenkort gaan ze dus weg omdat het te koop staat.

Zoals Tommie1 al schreef, ben je daar zeker van dat ze weg gaan?

Mijn idee is om dit toch te behouden in 2 aparte huizen, helemaal in orde te maken en terug te verkopen. Enkel heb ik niet het kapitaal om alle 2 in 1 keer aan te pakken.

Voor het ander gaat het moeilijker worden, maar als de renovatie meevalt (ik heb het nogal ruim gerekend) en met meerwaarde van verkoop kan ik het ander huis aanpakken.

Wanneer dat inclusief lening is heb je dus eigenlijk niet genoeg om er aan te beginnen.
Het lijkt er op dat je het financiële niet 100% hebt uitgewerkt wat toch wel een belangrijke is wanneer je 'al' je geld wil investeren.
Je zegt zelf al dat je het 2e enkel kan renoveren wanneer de renovatie en verkoop van het 1e meevalt?

Het lawaai tijdens de verbouwing is relatief. Uitbraak doe ik zelf en het ligt op de zavel dus dat maakt niet veel lawaai. En als de huurder zelf moet gaan werken heeft die er ook maar weinig last van. Dit wordt dan ook gecommuniceerd naar die persoon.

Daar denk jij zo over, voor mij zou dit als huurder al een no-go zijn. Zeker met een contract van 1 jaar.

De huurders hun contract zijn stopgezet. En zit zr toch een addertje onder het gras zal dat mee in de akte opgenomen worden, anders gaat de deal niet door.


Uiteraard is dat niet tot op de cent uitgerekend. Ik heb geen offertes gevraagd voor een huis dat ik niet bezit. Daarom wordt er een kostenraming gemaakt en die heb ik voor de rechtse woning ruim genomen. Maar zoals ik zeg, ik ben aan het nadenken of dit een piste is of dat dit wishful thinking is.

Hoe maken jullie een plan om te zien of het haalbaar is? Ik heb alles er in gestoken dat kan voorvallen, + buffer 10%. Wel voor maar 1 woning , de andere kan op een later moment aangepakt worden denk ik dan.

Nu heb ik voorzien om het nog volledig luchtdicht te maken, nog dikkere isolatie en betere ramen en zonnepanelen, maar is dit effectief nodig. Op den duur is het zo energiezuinig…

Als ik er een aantal posten kan aflaten heb ik ook meer budget. Daarom, vraag ik of er mensen zijn met ervaring en hoe ze dit aangepakt hebben. Als ik 50000 euro kan uitsparen om naar een B te gaan ipv een A dan wil ik dat wel doen.

 

[Tommie1]

. en wordt momenteel verhuurd aan 2 huurders. Binnenkort gaan ze dus weg omdat het te koop staat.

Zoals Tommie1 al schreef, ben je daar zeker van dat ze weg gaan?

Mijn idee is om dit toch te behouden in 2 aparte huizen, helemaal in orde te maken en terug te verkopen. Enkel heb ik niet het kapitaal om alle 2 in 1 keer aan te pakken.

Voor het ander gaat het moeilijker worden, maar als de renovatie meevalt (ik heb het nogal ruim gerekend) en met meerwaarde van verkoop kan ik het ander huis aanpakken.

Wanneer dat inclusief lening is heb je dus eigenlijk niet genoeg om er aan te beginnen.
Het lijkt er op dat je het financiële niet 100% hebt uitgewerkt wat toch wel een belangrijke is wanneer je 'al' je geld wil investeren.
Je zegt zelf al dat je het 2e enkel kan renoveren wanneer de renovatie en verkoop van het 1e meevalt?

Het lawaai tijdens de verbouwing is relatief. Uitbraak doe ik zelf en het ligt op de zavel dus dat maakt niet veel lawaai. En als de huurder zelf moet gaan werken heeft die er ook maar weinig last van. Dit wordt dan ook gecommuniceerd naar die persoon.

Daar denk jij zo over, voor mij zou dit als huurder al een no-go zijn. Zeker met een contract van 1 jaar.

Een huis verhuren is op dit moment niet zo moeilijk, zelfs met wat haken en ogen. En voor iemand die tijdelijk iets zoekt is dat nog minder een probleem.

Het zal een groter probleem zijn om de huidige huurders er uit te krijgen. Gezien de toestand zullen dat niet direct de meest kapitaalkrachtige huurders zijn, en die vinden momenteel niks. Als dat een mama is met 3 kinderen, dan zal een rechter die niet op een paar weken laten uit zetten. Dat kan maanden duren...

 

[Caroto]

Al eens naar het begrip meerwaardebelasting gekeken?

Werk je als zelfstandige of loondienst in den bouw? Als je een zaak in bouwwerken hebt kan de belasting dit als zaakvoering ipv prive bekijken met alle fiscale gevolgen vandien en moet je ook aan jezelf factureren.

Ga je met omgevingsvergunning /architect dienen te werken? EPB?

Post hier je raming is dat is veel nuttiger.

Nee verschil A of B gaat je geen 50000 euro kosten.

Ik heb wel wat ervaring en zo een bouw/verbouw doen met verhuur van een paar jaar lijkt me niet zo rendabel. Beide woningen tesamen doen is hier zeker beter. Zelfs al leen je bvb 100000 euro voor 2 jaar.

Vraag me wel af in hoeverre die opsplitsing van de woningen zowel technisch als stedenbouwkundig effectief is uitgevoerd. Dat moet je beter uitzoeken.

Zijn ook wel heel kleine huizen. Ga je er een dak opzetten of blijven ze zo klein?

Kosten maken om 2 of 3 jaar te verhuren is nutteloos. Vergeet die piste. Niet rendabel. Ook niet half om te verhuren. Alles of niets doen.

 

[JefJanssens1]

En de piste van er een kangoeroewoning van maken? 1 warmtepomp, zekeringkast, …
Inwonende ouders, alles delen, minder technieken nodig

 

[DHenJV]

EPC D is voldoende om weer te mogen verhuren. Waarom dan naar A willen gaan? Beter alles ineens naar pakweg C renoveren, dan alles naar A proberen. Voor hetzelfde geld wordt die EPC binnen 10jaar afgeschaft en heb je er teveel geld voor betaald.

 

[JefJanssens1]

Al eens naar het begrip meerwaardebelasting gekeken?

Werk je als zelfstandige of loondienst in den bouw? Als je een zaak in bouwwerken hebt kan de belasting dit als zaakvoering ipv prive bekijken met alle fiscale gevolgen vandien en moet je ook aan jezelf factureren.

Ga je met omgevingsvergunning /architect dienen te werken? EPB?

Post hier je raming is dat is veel nuttiger.

Nee verschil A of B gaat je geen 50000 euro kosten.

Ik heb wel wat ervaring en zo een bouw/verbouw doen met verhuur van een paar jaar lijkt me niet zo rendabel. Beide woningen tesamen doen is hier zeker beter. Zelfs al leen je bvb 100000 euro voor 2 jaar.

Vraag me wel af in hoeverre die opsplitsing van de woningen zowel technisch als stedenbouwkundig effectief is uitgevoerd. Dat moet je beter uitzoeken.

Zijn ook wel heel kleine huizen. Ga je er een dak opzetten of blijven ze zo klein?

Kosten maken om 2 of 3 jaar te verhuren is nutteloos. Vergeet die piste. Niet rendabel. Ook niet half om te verhuren. Alles of niets doen.

75 en 95 m2 voor een alleenstaande of starters lijkt me nu niet bepaald klein. Ook dat het op een gelijkvloers is, is in mijn ogen positief zeker naar oudere mensen of mensen met beperking. Ik ga mijn eerste flip privé doen dus ben op de hoogte van meerwaardebelasting.

 

[fido]

Ik vrees dat je het wat te simpel ziet.
Van F naar A is meestal volledig strippen. De verbouwingskost haal je er bij privéverbouwing en verkoop vaak niet uit. Aja, je ging veel zelf doen, en jij werkt uiteraard gratis.
Bungalow? Plat dak? Vaak met betonoversteek, zeer grote koudebrug.

 

[JefJanssens1]

EPC D is voldoende om weer te mogen verhuren. Waarom dan naar A willen gaan? Beter alles ineens naar pakweg C renoveren, dan alles naar A proberen. Voor hetzelfde geld wordt die EPC binnen 10jaar afgeschaft en heb je er teveel geld voor betaald.

Als ik dit zou doen, zou ik het wel willen verkopen. Mijn ouders hebben ook enkele panden en dat is toch dikwijls miserie. Ben geen voorstander van 20 jaar verhuren

 

[JefJanssens1]

Al eens naar het begrip meerwaardebelasting gekeken?

Werk je als zelfstandige of loondienst in den bouw? Als je een zaak in bouwwerken hebt kan de belasting dit als zaakvoering ipv prive bekijken met alle fiscale gevolgen vandien en moet je ook aan jezelf factureren.

Ga je met omgevingsvergunning /architect dienen te werken? EPB?

Post hier je raming is dat is veel nuttiger.

Nee verschil A of B gaat je geen 50000 euro kosten.

Ik heb wel wat ervaring en zo een bouw/verbouw doen met verhuur van een paar jaar lijkt me niet zo rendabel. Beide woningen tesamen doen is hier zeker beter. Zelfs al leen je bvb 100000 euro voor 2 jaar.

Vraag me wel af in hoeverre die opsplitsing van de woningen zowel technisch als stedenbouwkundig effectief is uitgevoerd. Dat moet je beter uitzoeken.

Zijn ook wel heel kleine huizen. Ga je er een dak opzetten of blijven ze zo klein?

Kosten maken om 2 of 3 jaar te verhuren is nutteloos. Vergeet die piste. Niet rendabel. Ook niet half om te verhuren. Alles of niets doen.

De bedoeling is om dit gebouw te behouden, geen verdiep optrekken want dan moet ik nog meer investeren en dan trek je weer een ander publiek aan.